땅의 가치를 올릴 수 있는 가장 간단한 방법 2가지

[한지은]

 올릴 수 있는 가장 간단한 방법 2가지

땅의 가치를 올리는 방법은 다양하게 있는데요. 지가가 오르는 가장 핵심적인 원리는 인구 유입입니다. 이렇게 인구가 많이 늘어날 수 있는 곳을 찾는 것이 중요하고 그다음에 국가에서 주도적으로 하는 국책사업, 그리고 대기업이 들어오는 신설되는 지역들 또는 도로나 철도, 공항, 항만 등의 사회간접자본시설인 SOC 사업들이 새로 생겨나는 이런 지역들이 토지의 가격이 상승할 수 있습니다.

토지의 가치를 올릴 수 있는 방법 중에 개인이 적극적인 행위를 통해서 토지의 가격을 올릴 수 있는 방법들이 있는데요. 오늘은 땅의 가격을 올릴 수 있는 가장 간단한 방법 2기지에 대해서 알아볼 텐데요. 바로 분할과 합병이라는 2가지 방법인데요. 현장에서 가장 많이 쓰이고 있는 방법들이기도 합니다.

​◆ 분할

지적공부에 등록된 1필지를 2필지 이상으로나누어 등록하는 것

◆ 분할요건

1. 소유권이전, 매매 등을 위하여 필요한 경우

2. 토지 이용상 불합리한 지상경계를 시정하기 위한 경우

3. 일 필지의 일부가 형질 변경으로 지목이 다르게 된 경우

분할이란 하나의 땅을 두 개 이상으로 나누는 것이라고 이해하시면 되겠습니다. 분할요건은 소유권이전, 매매 등을 위하여 필요한 경우 즉 이전이나 매매를 하기 위해 분할을 할 수 있다는 것이죠. 어떻게 보면 가장 많이 이용하는 방법이고요. 토지 이용상 불합리한 지상 경계를 시정하기 위한 경우라고 되어있습니다. 아무래도 지상경계가 불합리하게 되어있어서 토지의 이용 증진 목적에 부합이 되지 않을 경우에 분할이 가능합니다. 또는 일 필지의 일부가 형질 변경으로 지목이 다르게 된 경우 즉 지목이 전 답인데 일부분만 집을 짓기 위해서 대지로 바꾸는 경우에도 분할이 가능하다는 점 참고하시면 되겠습니다.

예를 들어 1000평의 토지가 나왔고 가격이 평당 50만 원이라고 하면 이 토지의 매매가격은 5억이 되겠죠. 이렇게 큰 토지는 아무래도 가격이 부담되어서 매수하려는 사람이 별로 없기 때문에 저렴하게 나오게 됩니다. 큰 토지의 경우에는 시세가 5억이라고 하면 보통 시세보다 싸게 나올 가능성이 높은데요. 이 경우는 보통 4억 이하로 나올 가능성도 높다는 것입니다. 이 토지는 시세보다 싸게 나오기 때문에 매수자들이 매입할 수 있는 요건을 갖출 수 있게 됩니다. 거기에다가 이 토지를 분할을 하게 되면 번지 수가 새롭게 생겨나게 됩니다.

만약 이 토지를 4필지로 나눈다면 실제 시세는 5억이지만 크기가 크다 보니 4억으로 나온 토지를 분할하다 보니 분할한 필지당 가격은 1억이 됩니다. 즉 1억 정도의 비용으로 이 토지를 살 수 있겠지요. 하지만 분할을 하더라도 원래 시세는 5억이기 때문에 평당 50만 원으로 계산하게 되면 분할된 한 필지의 가격의 시세는 1억 2500만 원이 되게 됩니다. 이렇게 비싼 땅을 저렴한 가격에 구매하고 시세는 주변 시세대로 가치가 있다는 장점이 있어 분할이라는 방법이 실제 가장 많이 사용되고 있는 이유입니다.

그리고 분할 시 발생하는 비용은 지자체마다 다를 수 있는데 분할 하나당 보통 평균적으로 50만 원 ~ 80만 원 정도 들어간다고 보시면 됩니다. 하지만 3개로 분할한다고 했을 때 첫 번째 분할하는 비용이 가장 비싸고 두 번째, 세 번째는 더 저렴합니다. 즉 추가적으로 분할하는 경우 비용이 더 내려간다고 이해하시면 되겠습니다.

우리가 보통 건축법 시행령을 보면 건축물이 있는 대지의 분할의 최소 분할면적이 나오는데요. 주거지역은 60㎡, 상업지역은 150㎡, 공업지역은 150 150㎡, 녹지지역 200㎡, 그 외 지역 60㎡으로 분할면적이 정해져있습니다. 기본적으로 분할을 할 때 이 이하로는 분할이 안되기 때문에 참고하시면 되겠습니다.

건축법 시행령 제80조

개발제한구역법 시행령 제16조

농지법 제22조

농지법 시행령 제23조

국토의 계획 및 이용에 대한 법률 시행령 제51조 5항

그리고 위에 해당하는 각각의 법에서 규정하는 분할의 조건들이 다 다른데요. 농지법 시행령 제23조에 따른 구역 중 농업진흥구역의 경우에는 경지정리가 잘 되어있는 논들은 최소 2000㎡ 이하로는 분할이 안됩니다. 즉 평수로는 600평 단위로 분할이 됩니다. 그리고 지자체마다 분할이나 제한 면적 규정이 조금씩 다르니 토지를 매입할 때는 추후 매도가 잘 되기 위해서라도 분할이 가능한지도 잘 알아보셔야겠습니다.

◆ 합병

지적공부에 등록된 2필지 이상을 1필지로 합하여 등록하는 것

◆ 합병 요건

1. 합병하려는 토지의 지번 부여지역, 지목 또는 소유자가 서로 다른 경우

2. 합병하려는 토지에 소유권, 지상권, 전세권 또는 임차권의 등기가 있는 경우

3. 승역지에 대한 지역권의 등기가 있는 경우

4. 합병하려는 토지 전부에 대한 등기원인 및

그 연월일과 접수번호가 같은 저당권의 등기가 있는 경우

5. 그 밖에 합병하려는 토지의 지적도 및 임야도에 축척이 서로 다은 경우 등

대통령령으로  정한 경우

합병은 분할과 반대의 방법으로 나누어진 2필지를 1필지로 합한다고 이해하시면 되는데요. 합병 요건 중 가장 핵심이 되는 내용은 합병하려는 토지의 지번 부여지역, 지목 또는 소유자가 서로 다른 경우에는 합병이 안된다는 것인데요. 즉 지번, 지목, 소유자가 같아야 합병이 가능합니다. 그리고 합병을 하려고 하는 토지에 등기가 있는 경우에도 합병이 안되는데요. 합병하려고 하는 토지에 소유권, 지상권, 전세권 또는 임차권 등기, 승역지에 대한 지역권 등기, 합병하려는 토지 전부에 대한 등기원인 및 그 연월일과 접수번호가 같은 저당권 등기 또한 그 밖에 합병하려는 토지의 지적도 및 임야도의 축척이 서로 다른 경우 등 대통령령으로 정한 경우가 되어있으면 합병이 불가능합니다.

합병과 분할은 공간 정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률에 이에 대한 내용들이 나와있습니다. 일단 합병이라는 방법이 좋은 점이라고 하면 토지라고 하는 것이 항상 네모반듯한 토지만 있는 것이 아니라 다양한 모양들이 있는데요. 이런 토지들을 1필지로 합하게 되면 네모반듯한 토지가 되어서 나중에 분할을 하게 되면 처음에는 맹지였던 토지들이 네모반듯한 가치 있는 토지로 바뀐다는 것이죠. 이렇게 합병이라는 과정을 통해서 토지의 가치를 창출시킬 수 있겠지요.

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오늘은 가장 기본적인 합병과 분할을 통해 토지의 가치를 상승시키는 방법에 대해 알아보았는데요. 토지 투지 시에도 이런 작은 맹지들을 먼저 산후 나중에 주변 맹지들도 하나씩 추가로 매입한 후 합병을 통해 토지의 가치를 상승시켜 시세차익을 볼 수 있겠습니다.