“원수에게 권한다”…아파트는 ‘지주택’, 수익형 부동산은 ‘지산’과 ‘생숙’

[장경철]

"원수에게나 권해라" 최근 부동산 업계에서 흔히 나도는 용어다. 원수에게 복수하려면 '지역주택조합(지주택)' 가입을 권유하라는 뜻으로 이 주택 상품의 위험성을 빗댄 표현으로 이해하면 된다.
 
그런데 최근 ‘수익형 부동산’에도 지주택처럼 원수에게나 권하는 상품이 있으니 대표적으로 지식산업센터(지산)과 생활숙박시설(생숙)이 있다.
 
이들 상품은 분명 2~3년 전만 해도 저금리 바람을 타고 없어서 못 팔정도로 인기가 높았던 인기가 높았던 수익형 부동산으로 꼽혔었다.
 
그러던 이 두 수익형 부동산이 이제는 보물단지에서 애물단지로 전락하고 말았다.

먼저 과거 '아파트형 공장'으로 불리며 저금리 시절 대표적인 인기 투자처였던 지식산업센터가 애물단지로 전락했다. 고금리와 경기침체 등의 겹악재로 작용하고 있다.
 
부동산업계에 따르면 지식산업센터 매매가와 임대료가 고금리와 경기침체 후폭풍으로 인해 동반 하락하는 추세가 지속되고 있다.
 
지식산업센터는 제조업, 지식산업, 정보통신업 등의 사업장과 그 지원시설 등이 입주할 수 있는 3층 이상의 건물을 말한다.
 
원래 정상적인 임대시장에서는 투자금 대비 3~5% 정도 수익이 나야 하는데 최근 지식산업센터의 경우 임대수익률이 총 투자 대비 2~3% 수준으로 떨어진 반토막인 상태다.
 
부동산 호황기 시절 각종 규제가 주택에 집중되자 아파트 대체 투자처로 지식산업센터는 높은 인기를 끌었다.
 
주택과 달리 주택수 증가로 인한 세금 부담, 전매 제한 등 부동산 규제를 피할 수 있고, 분양가의 80%까지 대출을 받을 수 있어서다.
 
하지만 저금리는 지식산업센터 투자자에게 되레 부메랑이 되고 있다. 시중에 나온 매물이 너무 많고, 공실률도 높은 상태에서 고금리 이자에 관리비까지 지식산업센터 소유주가 부담해야 하기 때문이다. 현재는 이자를 내고 나면 사실상 손해를 입어야 하는 상황이다.
 
이같은 현상은 경기도에 비해 상급지로 꼽히는 서울 지역 지식산업센터에서도 쉽게 찾아볼 수 있다.
 
최근 지식산업센터 임대료는 전체적으로 최근 전년 대비 10% 가량 떨어진 상태로 금리도 높은데다 경기침체가 계속되고 있는 가운데 공급과잉도 임대료에 하방 요인이 되고 있다.
 
산업단지공단에 따르면 올 1월말 기준 전국에 공급된 지식산업센터(설립승인 기준)는 총 1529곳으로 2020년 4월(1167곳) 이후 362곳이 늘어난 수치다.
 
업계에서는 지식산업센터의 경우 애초 개인을 대상으로 하는 투자 상품이 아닌데도 일시적으로 투자 바람이 일었던 것이다.
 
문제는 앞으로 상황이 쉽지 않다는 점이다. 주거용 시장이 과열일 때 틈새상품으로 인기를 끌었지만, 주거용 자체가 살아나지 못하고 있다. 그 과정에서 지식산업센터는 상업용 시장에 가까운 상품인데 투자 가치가 높아지려면 임대수익률 쪽에서 유효성이나 자산 가치 상승에 대한 유효성이 필요한데 위 두 가지가 다 쉽지않은 상황이기 때문이다.
 
다음으로 이른바 ‘서비스드 레지던스’로 불리는 생활(형)숙박시설도 앞서 설명한 지식산업센터와 상황이 별반 다를 것이 없다.
 
실제 분양 계약자들은 지금의 상황을 분노하고 있다. 과거 부동산 급등 당시 대체 투자처로 주목을 받았던 것과 달리 지금은 주거 목적으로 사용도 안 되는 데다가 대규모 이행강제금을 걱정해야 해서다.

부동산 업계에 따르면 최근 금융기관은 생활숙박시설에 대해 대출을 거부하거나 잔금대출 한도를 감정가의 절반 이하로 책정하고 있으며 거주가 불가능한 부동산 상품으로, 위험성이 크다는 게 이유다.
 
주거가 금지돼 불만이 쌓인 투자자들은 대출까지 거부당하자 주거용도 전환을 가능하게 해달라며 정부를 향해 시위를 계속하고 있다.

생활숙박시설은 아파트 가격이 급등해 보유 주택 수에 따른 세금 규제가 강화되자 대체용 상품으로 주목받으며 인기를 끌었다.
 
법적으로 주택 수에 포함되지 않아 취득세와 양도세 중과 대상에 제외되고, 전입신고도 할 수 있어 투기성 자금들이 많이 몰리며 떠오르는 부동산 투자 상품으로 주목받았다.

당시 투자자들은 생활숙박시설을 운영해 월세나 숙박료를 벌어들이기보다는 프리미엄(웃돈)을 붙여 전매하면서 시세 차익을 내는 경우가 많았었다.
 
2018년부터 2021년까지 매년 1만 가구 이상 꾸준히 준공될 정도로 인기가 많았던 생활숙박시설은 현재 전국에 10만여 가구 규모로 추정된다.
 
그러나 2020년 국정감사에서 ‘불법 주거’가 이슈가 되며 2021년 정부에서는 관련 규제에 나섰면서 생활숙박시설 소유자들은 매년 수천만 원의 달하는 이행강제금을 물어야 하는 상황에 놓이게 되었다.

정부는 생활숙박시설의 경우 건축법과 공중위생관리법상 숙박시설이라는 입장이다. 원칙적으로 소유주가 직접 거주할 수 없기 때문에 주거시설로 이용하는 것은 처음부터 불법이라는 것이다.
 
국토부에서는 2021년 1월 ‘생활숙박시설 불법 주택 사용에 대한 조치 계획’을 발표하며 규제에 나섰고, 주택 용도로 사용하고 싶다면 용도를 변경하도록 2년의 유예기간을 줬다.

그러나 준주거 시설인 주거용 오피스텔로 전환하려면 분양 계약자 전원의 동의를 받아야 하며 가구당 주차대수 증가 등 주거상품의 기준 등도 충족해야 하는 등 요건이 까다롭다보니 전체 생활숙박시설 10만 가구 중 용도변경을 마친 곳은 1%(1000가구)에 불과하다.

정부의 고민이 크지만, 현재까지 주무 부처인 국토부는 “오는 10월까지 생활숙박시설 숙박업 신고 계도기간을 주고, 이를 어기면 매년 시가표준액의 10%를 이행강제금으로 부과한다”는 원칙적인 입장에는 변함이 없다.

최근 국회 국토교통위원회는 ‘비아파트 규제 완화 요구에 관한 청원’ 검토 보고서를 통해 생활형숙박시설을 ‘통합서비스(식사·청소 등)’를 결합한 새 주거 형태로 규정하며, 이를 토대로 준주택 포함 여부를 검토할 필요성이 인정된다고 봤다. 안정된 주거환경을 위해 주택과 비슷한 수준의 기준을 만족하는 경우라면 준주택으로 인정할 것을 권고하는 등 생활형숙박시설에 대한 규제 완화를 바라는 입장에선 긍정적인 신호로 해석된다.
 
다만, 정부는 여전히 생활숙박시설에 대한 규제가 필요하다는 입장이어서 규제 완화 여부를 두고 진통이 계속될 전망이다.
 
장경철 부동산퍼스트 이사는 “아파트 등 주택과 달리 수익형 부동산은 철저하게 안정적인 임대수익을 목적으로 하는 만큼 임차수요가 풍부한지와 여유자금을 가지고 단기적인 시세차익을 노리는 투자는 배제해야 하며 일시적으로 공급이 몰리면서 지식산업센터과 생활숙박시설과 같이 부작용이 언제든지 발생할 수 있다는 점을 염두해야 한다”고 말했다.