지금 주택시장, 어떻게 갈 것인가?

[황사 人-박준호]

아래 그림은 2022년 7월부터 유튜브와 강의용 원고로 사용했던 캪쳐자료~!

지금 주택시장은 집값 폭락이 아닌 폭등이 문제?

■ 또 빗나간 집값 폭락론~!

땅꾼인 나도 가끔 집값을 거들먹거리곤 하는데...

먼저 전제할 것은 집값이 오르면 덩달아 땅값도 오른다는 것은 내 지론~!

하여, 요즘 잘난 척 집값 예측까지 넘봤다가 머쓱해지기도 하는데...

지금 집값, 지속 오를 것인가 일시적 현상인가 들여다보자~!

지금도 정말로 많은 전문가들은 우리나라 집값은 가계소득에 비해 지나치게 높은데다 가계부채 비율이 세계 최상위권이어서 주택버블 붕괴로 주장하고 있는데...

특히 우리나라는 변동금리 비중이 높아 금리상승의 직격탄을 받아 올해에도 폭락세가 지속될 것이라는 전망이 나왔었다.

즉, 금리가 집값 죽이는 주범이라고~!

나 또한 마찬가지 였다~!

작년인 2022년 초가을까지 서울 아파트 실거래가격이 22% 급락하면서 폭락론이 적중하는 듯했다.

하지만 현재까지 예측은 보기좋게 빗나가고 있다.

올 상반기 서울 아파트 실거래가 지수는 9.99%상승~!

이는 2006년 통계 집계를 시작한 이래 6월 누계 기준으로 2009년(17.84%), 2021년(10.1%)에 이어 셋째로 높은 상승률~!

작년 하락분(-22.24%)의 절반 가까이 회복했다.

지난해 집값 폭락을 주도했던 서울 잠실, 경기도 동탄, 인덕원, 인천 송도 신도시 등의 집값이 폭락 전 고점에 근접했거나 이미 넘어서고 있다.

■가계 부채론의 앞면과 딋면

그럼 집값 급반등의 이유는 도대체 뭘까?

일단 각종 언론보도, 전문가 지론 등 언론 보도자료에 따르면 우리나라의 가계 부채가 지나치게 높아서 집값이 폭락할 것이라는 주장부터가 사실과 달랐다~!

OECD 통계에 따르면 2022년 기준으로 우리나라의 가계부채비율이 105%로 미국(74.4%), 일본(68.2%), 프랑스(66.2%)에 비해 지나치게 높았던건 사실이었는데...

그렇지만 가계 부채 비율이 우리나라보다 높거나 비슷한 나라들도 많았다.

스위스(128%), 호주(112%), 홍콩(96%), 뉴질랜드(94.5%) 등은 가계부채 비율이 높고 집값이 소득에 비해 지나치게 급상승했다는 평가를 받고 있다.

또 이들나라들도 우리나라와 마찬가지로 대부분 주택담보대출이 변동금리여서 금리 변동에 취약하다.

그리고 이들 나라들도 2023년 상반기에 집값이 강하게 반등하고 있다.

집값, 부채와 대출 구조의 특수성만으로 특정 국가의 버블붕괴를 단정할 수는 없다.

다만 우리나라를 포함해서 대부분의 국가들이 주기적으로 집값이 급등과 급락을 경험했다는 점을 부정할 수는 없다.

■집값 폭락의 이유는 뭘까?

그렇다면 집값 폭락이나 장기침체는 어떤 조건에서 발생할까?

과거 사례를 보면 금융 위기의 발생, 경기의 장기침체, 주택 과잉 공급 등이 복합적으로 작용해서 집값이 조정 이상의 폭락으로 이어졌다.

늘 강의에서 얘기한대로 우리나라 집값 폭락 혹은 장기침체를 했던 비교점의 시기는 1881년도. 1999년도, 2008년도의 3차례~!

첫째,

1990년대 신도시 개발 등 주택공급 급증에 의해 장기하락했는데...

주택 인허가 물량이 87년 24만4301가구에서 89년 46만2159가구, 90년 75만378가구로 급증했다. 가구 증가(30만가구)보다 2배 많은 공급 폭탄이 터지면서 폭등하던 집값은 1991년 4.5% 하락세로 전환했다.

1996년까지 지속 하락이나 강남은 겨우 보합세 유지~!

물가 상승률을 고려한 실질 집값은 매년 10% 하락했다.

공급 폭탄과 집값 하락으로 미분양 아파트는 1995년 15만가구까지 늘었으며...

이때 체감실물시장은 30%정도 폭락▼~!

둘째,

우리나라는 1997년 IMF외환위기로 금리가 치솟고 기업들의 연쇄부도 등의 충격으로 집값이 폭락했다.

국가 부도 위기에 직면했으며 요때 환율이 달러당 2000원 초반까지도 올랐었다.

대출 금리가 20%대까지 오르면서 1998년 서울 아파트 가격은 14.6% 폭락했는데...

그러나 이런 현상은 1년도 지속되지 않았는데 세계적 유래를 찾아보기 힘든 ‘금 모으기’ 덕분이었을까...

1999년 서울 아파트 가격이 12.5% 올랐으며 2001년(19.33%)과 2002년(30.79%) 집값 대폭등으로 이어졌다.

당시 V자형 급반등은 외환위기를 단기간에 극복했기 때문에 가능했다.

정부의 부동산 경기 부양책이 효과를 발휘했고 금리 하락과 주택 담보대출의 폭발적 증가가 집값을 밀어 올렸다.

이때 또한 체감실물시장은 30%까지 하락▼~!

셋째,

2008년 리먼쇼크로 인한 금융위기로 집값이 폭락했다,

당시 한국은 1년만에 급반등한 후 2010~2013년 하락세를 지속했다.

당시 주택공급이 급증한데다. 미국, 유럽의 경기침체의 영향을 받았다.

집값 폭락의 촉발점은 글로벌금융 위기(리먼 사태)였지만 침체가 오래 간 것은 미분양 아파트가 16만 가구를 넘어설 정도로 공급이 많았기 때문이다.

이명박 정부의 보금자리주택 정책과 판교·위례·동탄 등 2기 신도시 입주도 집값 하락에 기여했다.

올해 이명박 정부때와 달리, 대규모 신도시 입주는 없고, 미분양도 지난 1월 7만가구까지 치솟았다가 다시 6만 가구 수준으로 줄었으며...

이때도 체감실물시장은 30%까지 하락▼~!

■하지만, 집값폭락은 ‘이거다‘하는 조건은 없는 듯~!

요즘 집값의 이상기류를 항변(변명)하자면...

가장 커다란 요인은 러시아의 우크라이나 침공에 따른 기록적 세계물가상승을 주요인으로 볼 수 있고...

이는 주택원가의 급등이라 할 수 있는데 언론자료를 보면 이는 세계적 현상이라 한다~!

통상 최근 시장논리로 보자면 30% 체감상승▲ 요인으로...

요것은 앞으로 사장에서 가장 큰 변수가 될게 뻔할 뻔자 일듯한데~!

지금까지 봐 왔던 과거 사례를 보자면...

금융위기와 공급과잉이 폭락의 조건이었음을 알 수 있었는데...

우리 경제가 좋지는 않지만 현재까지 위기다운 ‘위기’는 발생하지 않은듯하다~!

사실 나는 주택지수보다는 시장민감도에 따른 반응을 보는 편으로...

현재 지금 주택시장은 폭락이 아니라 급등이 우려되는 시점~!

먼저 우리나라 주택공급량(인허가 기준)은 연간 52만가구로 2015년과 2016년에는 각각 76만과 72만 가구까지 급증했다.

2020년 45만 가구까지 줄어들다가 2021년 54만가구로 늘어났지만 2022년 52만가구로 감소했는데...

올해 상반기 인허가 물량은 전년 대비 27%, 착공 물량은50% 감소했다.

주택공급 과잉의 또 다른 증좌(증거)는 미분양 물량~!

과거 집값 폭락기에는 미분양주택은 16만가구가 넘었으며 서울도 많은 숫자가 미분양~

그런데 작년인 2022년도까지 미분양 주택이 급증하면서 7만가구까지 늘었다가 다시 6만가구로 줄어들고 있다.

하지만 변수는 있는듯한데 경제전문가들의 항변을 보자면...

미국의 금리가 다시 치솟고, 중국발 경제위기가 몰려들면 상황이 다시 180도 바뀔 수 있다 한다~!

또한 중국발 경제위기가 본격화되면 한국은 물론 글로벌 경제의 위기로 이어질 수 있다.

정부 지원으로 버티고 있는 부동산 PF시장 또한 거의 매년 9월이면 터진다는 뇌관이 될 수 있겠다.

그러나 지금 시장전개를 보자면 하락보다는 오히려 상승을 다시 염해야 할 듯 시장의 반응은 요란하기만 하다.

어느 기자가 얘기했듯...

주택시장 예측은 오히려 점쟁이 예측이 났다고~!

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참고로 요때 서강대 모 교수가 집값 폭락 30%를 떠들고...

거의 대부분 언론과 전문들 또한 이를 기정사실로 받아들였고...

강남 30억(평당1억)이 20억까지 떨어질거라 호들갑 떨었을때...

나는 대치(개포)우성과 개포 재건축을 주제로 삼아 예견했었죠~!

30억~32억(33평) 기준이 얼마까지 떨어질것인가에서...

최악은 25억까지...

일반적으로 10%~15% 하락인 26억~27억 내외로 예측했었죠~!

결국 강남 대치동 개포동 주택시장에서는...

27억 내외까지 움직였다가 다시 반등했죠~!  

다만 언제 회복할까에서는...

바닥시장은 2023년 6월정도라까지는 잘 본듯했지만....

완전 회복은 2025년이라 잘 못 봤습니다~!

즉 상승이 컸기에 조정국면이 길것이다 봤는데...

역시, 노인네 답게 눈이 잘 안보여 잘못 봤습니다.

좀더 혜안을 갖으려 노력하겠습니다~!

[뚜밥2]

집값 전망 감사합니다.
예전 전망에서 조정할 부분도 언급하시고 대단하십니다^^

[황사 人-박준호]

높이가 엄청 높아...
조종국면이 좀 갈거로 봤는데...
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핑게-우크라이나 전쟁때문?

[남양주시 김관수]

23년 하반기 집값전망을 과거 사례로 잘 분석해주신것 감사합니다. 현재 살짝 반등은 했으나, 앞으로 추이는 무당도 잘 모를 것이죠~