<p><br></p><p>평소 경매에 매우 관심있는 편이라, 여러 책들을 읽어보았습니다.</p><p>실제 부를 이룬 자산가들의 저서는 그들의 소중한 경험을 얻는거라 생각하며,</p><p>틈틈이 다독도 했었구요,,, ㅎㅎ 그중 부동산 경매 입문자용으로 </p><p>나름 괜찮은 책이라 생각되어 소개드립니다.</p><p><br></p><p><br></p><p><b>제목 : 투어박과 함께 떠나는 실전경매여행</b></p><p><b>저자 : 박준우 </b></p><p><br></p><p><br></p><p>저자는 실제 자영업을 겸한 부동산 투자가로 30억 정도의 부를 이룬 자산가이구요, </p><p>내용을 보면, 이론에만 치중되지도 않고, 실제 경험을 두리뭉실하게 설명되지 않았더라구요..</p><p><br></p><p>입문자에게 뜬구름 잡는 이론도 과감히 생략하고, 필요한 실용적인 사례들로</p><p>구성되어 있었어 읽는 내내 지루하지 않았던 것 같습니다.</p><p><br></p><p>부동산과 경매의 초보/중수 정도가 보시기에 괜찮은 책이라 생각되네요..;</p><p><br></p><p><br></p><p style="text-align: center;"><img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/245F504D562A47B621" class="txc-image" hspace="1" vspace="1" border="0" actualwidth="220" width="220" exif="{}" data-filename="20151021_233344.png" style="clear:none;float:none;" id="A_245F504D562A47B621F178"/></p><p><br></p><p> </p><p> </p><p> </p><p><저자 소개></p><p> </p><p> </p><p>박준우</p><p> </p><p> 계명대학교 관광경영학과를 졸업하고 (주)PTA여행사와 하나투어 대리점을 설립. 여행사운영과 부동산투자를 병행하고 있다. 2008년 글로벌시대의 경기변수로 좌절하던 중 그 절박함으로</p><p>부동산 경매에 입문, 800만 원으로 경매를 시작해 4년 동안 25억 원이 넘는 자산을 쌓았다. 경제적 자유를 향해 현재도 특수물건(지분, 법정지상권, 소송관련)에 매진 중이다. 에누리하우스에서 대구지역 카폐모임 및 대구경북실전투자자 강의를 하고 있고 ‘투어박’이란 닉네임으로 칼럼을 쓰고 있다.</p><p> </p><p> </p><p> </p><p><프롤로그></p><p> </p><p> </p><p> 고수란 어려운 물건을 오랫동안 해결하는 이가 고수가 아니고 쉬운 물건도 부지런히 발품을 팔아 낙찰받고 임대나 매매로 수익을 바로 창출하는 사람 역시 고수다. 한 개인의 화려한 무용담과 고난이도의 성공 사례는 보편적으로 활용할 수 없는 ‘일반화의 오류’가 있기 마련이다. 실전에서 경험해볼 수도 없고 찾아보기도 힘든 사례와 무엇보다 처음부터 초보자들이 감당할 수가 없는 내용을 자기자랑 식으로 다룬 책들은 경매를 처음 시작하는 이들에게는 무용지물이요, 활용가치가 떨어진다.</p><p><br></p><p> 이 책에서는 초보자들의 시각에 최대한 충실하게 접근했다. 물건선정부터 수익까지 경매의 전 과정을 현실감 있게 꼼꼼히 다뤘다. 나 역시도 왕 초보던 시절에 읽어봐도 잘 와 닿지 않고 막연하게만 느껴졌던 부분을 생각하며 기술하려 노력했다.</p><p><br></p><p> 딱딱하고 뜬구름 잡는 이론은 과감히 생략하고 가렵고 궁금했던 부분과 현장에서 실제 경험하게 될 꼭 필요한 이론들로만 구성했다. 이해하기 쉽게 다루려 노력했고 초보자들도 바로 활용할 수 있도록 실용적인 실전사례들로만 기술했으니 경매의 첫 단추를 꿰는 데 도움이 되길 기대해본다.</p><p><br></p><p> </p><p> </p><p><차례></p><p> </p><p> </p><p> </p><p> </p><p>프롤로그 … 4</p><p> </p><p>Chapter 01 물건선정 및 접근방법 … 17</p><p> 01 사건검색부터 … 19</p><p> 02 아무리 강조해도 지나치지 않는 권리분석 … 23</p><p> 03 모든 물건은 현장에 답이 있다 … 28</p><p> </p><p>Chapter 02 경매 절차를 알아야 한다 … 33</p><p> 01 경매의 신청 및 경매개시결정 … 37</p><p> 02 배당요구의 종기결정 및 공고 … 39</p><p> 03 매각의 준비 … 41</p><p> 04 매각 방법 및 매각결정기일지정, 공고, 통지 … 44</p><p> 05 매각의 실시 … 46</p><p> 06 매각허가/불허가결정 … 50</p><p> 07 매각대금의 납부 … 53</p><p> 08 배당 … 54</p><p> 09 소유권이전 및 등기촉탁 … 56</p><p> </p><p>Chapter 03 이번 기회에 권리분석을 마스터하자 … 59</p><p> 01 민법의 큰 틀과 대차의 이해 … 60</p><p> 02 물권과 채권 … 61</p><p> 03 친해져야 할 등기사항전부증명서(=등기부) … 62</p><p> 04 대지권미등기 & 토지별도등기는 왜 생기는 걸까? … 69</p><p> 05 임차인 권리분석은 대항력과 우선변제권을 아는 것부터 … 78</p><p> </p><p>Chapter 04 현장조사는 성공투자의 꽃 … 101</p><p> 01 물건검색 … 102</p><p> 02 권리분석 … 103</p><p> 03 현장조사 … 103</p><p> 04 입찰가 산정 및 낙찰 … 105</p><p> 05 사건기록부 열람 … 106</p><p> 06 대출 실행 … 108</p><p> 07 법무사비용 … 109</p><p> 08 미리 보는 사실관계 … 110</p><p> 09 법적절차 병행 … 112</p><p> 10 명도(좌향기리 坐享其利, 앉아서 이익을 누린다) … 119</p><p> 11 소유권이전 & 설정 … 122</p><p> 12 마지막으로 역지사지(易地事之) 해보다 … 123</p><p> 13 적과의 동석 … 124</p><p> 14 전날 숙제 & 이사 당일 … 127</p><p> 15 배당 … 129</p><p> 16 종지부를 찍다 … 131</p><p> 17 수익 & 수익률에 관해 … 133</p><p> 18 이 물건에 투자한 이유 … 134</p><p> 보충학습 | 세대합가와 임차권등기제도 … 138</p><p> </p><p>Chapter 05 폐문부재와 체납관리비 … 143</p><p> 01 징크스 & 딜레마 … 144</p><p> 02 징크스와 딜레마를 넘어 … 145</p><p> 03 물건검색 … 146</p><p> 04 현장조사 … 148</p><p> 05 입찰가 산정 및 낙찰 … 150</p><p> 06 사건기록부 열람 … 151</p><p> 07 관리비에 대해 … 152</p><p> 08 소유권이전 & 설정 … 158</p><p> 09 계약 & 입주 … 158</p><p> 10 가능한 상황과 환경을 노력으로 만들다 … 160</p><p> 11 시세차익 … 160</p><p> 보충학습 | 비채변제와 관리비 채권 … 162</p><p><br></p><p>Chapter 06 대세는 소형 아파트다 … 165</p><p> 01 컴팩 시티(Compact City) … 166</p><p> 02 입지가 좋은 중·소형 아파트에 주목해야 하는 이유 … 167</p><p> 03 소형 아파트의 3가지 선정 기준 … 168</p><p> 04 통으로 나오는 소형 아파트의 검색방법 … 173</p><p> 05 부도공공임대아파트 … 174</p><p> 응용학습 | 임차인의 역습 … 176</p><p> </p><p>Chapter 07 입찰 타이밍과 명도의 기술 … 181</p><p> 01 부동산 상승기에는 … 182</p><p> 02 복수의 기회 … 183</p><p> 03 물건검색 … 186</p><p> 04 현장조사 … 188</p><p> 05 입찰가 산정 및 낙찰 … 188</p><p> 06 사건기록부 열람 … 189</p><p> 07 소유자와의 만남 … 190</p><p> 08 명도의 기술 … 191</p><p> 09 내용증명을 띄워 관리사무소를 협력자로 … 195</p><p> 10 법적절차 병행 … 198</p><p> 11 소유권이전 & (근)저당권 설정 … 200</p><p> 12 제3자 화법과 합의서 작성 … 201</p><p> 13 불안은 하지만 세를 놓고 … 204</p><p> 14 드디어 명도를 마무리하다 … 205</p><p> 15 추가비용 없이 월세 놓기 … 208</p><p> 16 현재 시세차익은 … 211</p><p> 보충학습 | 인도와 명도 … 212</p><p> </p><p>Chapter 08 낙찰받은 빌라 탈출기 … 223</p><p> 01 집행관님 현황조사에 이의가 있습니다 … 227</p><p> 02 매각불허가 사유 찾기 … 228</p><p> 03 서류 제출 후에도 적극적으로 대응하라 … 235</p><p> 04 반전은 ‘공부’라는 사실! … 240</p><p> 05 보증금을 돌려받다 … 242</p><p> 06 법원에서 현황조사 내용을 어떻게 변경했나? … 244</p><p> 07 매각불허가 나고 유찰되면 그때를 노려라 … 245</p><p> </p><p>Chapter 09 종전 경매 완전정복하기 … 247</p><p> 01 종전 경매의 소유자 … 248</p><p> 02 종전 경매의 대항력 있는 임차인 … 250</p><p> 03 종전 경매의 대항력 없는 임차인… 255</p><p> 심화학습 | 무상임차인각서의 함정 … 258</p><p> </p><p>Chapter 10 가장 임차인 잡아내기 … 265</p><p> 01 가장 임차인의 발생 원인 … 266</p><p> 02 가장 임차인의 심증과 판단 … 267</p><p> 03 가장 임차인에 대한 접근방법 … 271</p><p> 04 가장 임차인의 권리분석 … 273</p><p> 05 현장에서 하는 가장 임차인 조사 … 274</p><p> 06 끝나지 않은 결과 … 274</p><p> 07 가장 임차인 관련 추가로 알아야 할 판례 … 276</p><p> 08 가족공동구성원에 대한 판단 … 278</p><p> 보충학습 | 2015년 2월 한겨레신문 보도 … 280</p><p> </p><p>Chapter 11 종전 경매와 가장 임차인이 결합된 사건 … 287 </p><p> 01 물건검색 … 288</p><p> 02 권리분석 … 289</p><p> 03 현장조사 … 293</p><p> 04 아쉬운 패찰 … 294</p><p> </p><p>Chapter 12 전세권 끝장내기 … 295</p><p> 01 임차권과 전세권의 비교 … 297</p><p> 02 확정일자와 전세권 … 306</p><p> 03 전세권의 함정 … 308</p><p> 04 전세권을 대상으로 경매가 진행된다 … 312</p><p> </p><p>Chapter 13 인수되는 압류와 가압류를 조심하라 … 317</p><p> 01 조세채권과 임금채권 … 318</p><p> 02 조합의 가압류 … 324</p><p> </p><p>Chapter 14 가처분, 개념만 잡으면 쉽다 … 329</p><p> 01 혼동(목적달성) … 331</p><p> 02 사정변경의 취소(소멸시효) … 331</p><p> 03 함정 … 333</p><p> 04 근저당설정등기청구권 가처분 … 333</p><p> 05 후순위 가처분 … 334</p><p> 06 가처분과 지분경매가 섞인 사례 … 337</p><p> 07 혼동(목적달성)으로 소멸되면 등기부에 어떻게 드러날까? … 340</p><p> </p><p>Chapter 15 가등기의 두 얼굴을 파악하면 쉽다 … 343</p><p> 01 소유권이전청구권가등기 … 345</p><p> 02 담보가등기 … 353</p><p> </p><p>Chapter 16 주거용 물건의 유치권, 무섭지 않아요 … 359</p><p> 01 필요비와 유익비 … 360</p><p> 02 유치권의 성립 요건 … 363</p><p> 03 유치권 관련 민법 개정안 … 378</p><p> </p><p>Chapter 17 패찰하거나 취하되면 일반매매로 … 381</p><p> 01 일반매매로 매입하는 것도 고려하자 … 382</p><p> 02 매매 후 월세 놓기 … 383</p><p> 03 매매 후 전세 놓기(무피투자) … 389</p><p> </p><p>Chapter 18 매도와 매수의 기술 … 393</p><p> 01 해약금과 위약금 … 394</p><p> 02 매수의 기술 … 397</p><p> 03 매도의 기술 … 408</p><p> 04 매도기(교통과 학군 vs 30년 지난 APT) … 409</p><p> 보충학습 | 양도소득세 신고 … 416</p><p> </p><p>에필로그 길을 아는 것과 걷는 것 … 421</p><p> </p><p> </p><p> </p><p> </p><p> </p><p><본문 속으로> </p><p> </p><p> </p><p> </p><p>chapter 01 물건선정 및 접근방법 </p><p> </p><p> 권리관계가 복잡한 부동산이 경매로 나오면 ‘인수’해야 할 권리에 대한 이해를 마치고 입찰하는 것이 바람직하다. 예를 들어, 배당순위가 빠른 조세채권의 법정기일이나 임금채권을 모르면 대항력 있는 임차보증금을 인수하는 함정에 빠지게 된다. 물건선정을 했다면 해당 물건에 관련된 판례도 찾아보고 전문서적들도 꾸준히 공부해 체화시켜 나가야 한다. 경매계장이 업무지침으로 삼는 《법원실무제요 민사집행[Ⅱ]》 책을 참고하면 좋다. 구입은 법률전문서점이나 법원행정처에 문의하면 된다.</p><p> 투자 자금은 얼마나 있어야 하나? 많이 받는 질문이다. 각자의 자금여력이나 물건에 따라 다르겠지만 보통 2천만 원~1억 원 정도의 자금으로 시작한다. 전업투자자가 아니라면 1년에 2~3개 정도만 낙찰을 받는다 생각하고 여유 있게 입찰하면 된다.</p><p><br></p><p> 어떤 날을 선택할 것인가? 넓은 의미로는 부동산 경기를 살펴봐야겠지만 좁은 의미로는 낙찰에 유리한 날도 있다. 요즘같이 경매가 과열인 시점에 본원과 지원이 동시에 매각을 해 물건이 많은 날을 노려보는 것도 낙찰 확률을 높힐 수 있다. 특수물건은 논외로 하고 적정가에 낙찰받는 것이 쉬운 것만은 아니므로 자금 여유만 된다면 2~3개 물건을 선정해 입찰 들어가는 것이 좋고 첫 입찰은 가급적 평소에 잘 아는 지역의 물건으로 선정하는 것이 유리하고 안전하다.</p><p><br></p><p> 우선 경매의 전 과정을 요약하면 다음과 같다. ① 사건검색(취하나 변경이 안 되는 물건을 선정) → ② 권리분석(말소기준권리 찾기, 임차인의 대항력 유무 파악, 수익성 있는 물건 찾고 해결 노력) → ③ 현장조사(가장 중요함) → ④ 입찰 및 낙찰(배당 분석 후 입찰가 산정) → ⑤ 인도와 명도(체납된 관리비 문제 해결) → ⑥ 임대(계약서 작성요령이 중요) 또는 ⑦ 매도(양도소득세 감안)</p><p> </p><p> 하루에 1~2시간씩 ‘사설경매정보사이트’에서 신건 및 예정물건까지 검색한다. 감정가 100%일 때 입찰하면 경쟁 인원은 적으나 수익의 문제가 발생하고, 감정가 70~80%일 때 입찰하면 낙찰받을 가능성이 떨어지는 딜레마가 있다. 두 문제를 극복하기 위한 돌파구는 저평가되고 호재가 있는 물건을 선정해서 첫 회에 입찰해 감정가보다 높은 금액으로도 받아가거나 권리분석이 어려워 경쟁자가 적은 물건을 선정해 입찰하는 것이다.</p><p><br></p><p> 다음 자료는 첫 회에 감정가 이상의 금액으로 낙찰받은 사례다. 2등의 입찰가는 8,800만 원이었다. 딱 떨어지는 입찰가를 쓰지 말고 십 단위나 만 단위까지 신경을 써야 한다. 입찰가에 꼬리를 달 때, 사람들이 좋아하는 숫자 1, 3, 7을 피하는 것도 요령이다.</p><p><br></p>
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