▲ 김택균 브이아이피(VIP) 부동산 경제연구소 연구위원 |
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정부의 7ㆍ10 주택 규제 여파와 8월 코로나19의 재확산으로 울산 부동산 경매 시장에도 찬바람이 불었다. 하지만, 9월 경매 입찰자수와 낙찰가율을 살펴보면 일정 수준 회복되고 있는 것으로 보인다. 지난 17일 울산지방법원 경매 법정에서 진행된 총 33건의 부동산 물건 중에서 24건이 주택이었다.
이중 울산 북구 H 아파트의 경우 최저 입찰금액이 감정가의 70%였다. 이는 입지가 괜찮고 주변 상권이 나름 잘 형성되어 있는데다 근처에 초등학교, 중학교 등 학교가 가까이 있기 때문인 것으로 풀이된다.
이처럼 부동산 경매 시장이 회복세를 보인다면 법정지상권을 제대로 파악래 입찰하는 게 필수 요건이다. 경매 물건을 검색하다 보면 이런 문구를 접할 수 있다. "제시 외 건물 법정지상권 성립 여지 있음", "소유자 미상의 건축물 소재함", "제시 외 건물 성립 여지 불분명" 등의 문구가 경매 공고문의 매각물건명세서에 기재되어 있는 물건들이 있다.
감정평가서에 나와 있는 사진을 보면 토지와 건물이 있는데, 그중에서 토지만 경매가 진행되는 경우에 흔히 이런 문구를 볼 수 있는데 이러한 물건을 `법정 지상권`부동산이라고 한다. 먼저 지상권이란 타인의 토지 위에 건물이나 기타 공작물, 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용하는 권리이다.
법정지상권은 토지와 건물이 동일인에게 속하고 있는 토지 또는 건물의 일방에만 전세권 또는 저당권이 설정되어 있거나 또는 전세권, 저당권이 설정되어 있지 아니하더라도 그 후에 어떠한 사정으로 토지와 건물이 소유자를 달리하게 된 때에는 건물 소유자를 위하여 법률상 지상권이 설정된 것으로 간주하는 제도를 말한다.
토지와 건물을 별개의 부동산으로 취급하기 때문에 토지와 그 토지 위의 건물이 각각 다른 사람에게 귀속할 수 있으며, 지상권을 가지고 있는 사람은 토지 소유자의 의사와 관계없이 토지를 자유롭게 사용, 수익할 수 있는 권리를 갖게 된다.
토지와 지상건물이 동일인에게 귀속하고 있었으나, 저당권의 실행으로 임의경매가 진행되어 토지와 지상건물의 소유자가 달라진 때에 건물 소유자를 보호하기 위해서 법률의 규정에 의해 당연히 인정되는 지상권이 법정지상권이다. 동일한 소유자에게 속했던 건물 가운데 어느 하나가 매매 및 기타 원인으로 각각 소유주가 달라진 경우, 토지주와 건물주 사이에 건물철거 특약이 없으면 건물 소유주는 지상권을 취득하게 되며, 이것을 관습법상의 법정지상권이라고 한다.
법정지상권과 관련된 부동산 중에서 괜찮은 물건을 찾기 위해서는 먼저, 법리적으로 지상권이 성립되지 않는 물건을 고르는 것이 좋다. 이 경우 토지주가 건물주보다 법적으로 유리한 위치에 있으므로 협상할 때 우위에 있어 매매 시간을 단축할 수 있다. 또한 건물철거 소송을 통해 건물주를 압박할 수도 있고, 협상결렬 시 대집행을 통해 실제 건물의 철거도 가능하므로 법정지상권 성립 유무는 매우 중요하다.
또한, 지상권이 성립된다 하더라도 건물이 쓸 만한 경우나 건물주에게 토지가 반드시 필요한 경우는 입찰을 고려해도 된다. 예를 들면, 준공을 앞둔 건물은 토지가 매우 필요하고, 준공되면 건물과 토지를 공동담보로 하여 은행에서 대출받을 수 있기 때문에 건물주가 토지주에게 토지매매대금을 지급하기에도 유리하다.
토지는 경매에서 제외되고 건물만 경매가 진행되는 경우에 있어서는 오히려 건물의 지상권이 성립된다면 토지주에게 토지 사용료인 지료를 지급하고도 수익이 나면 입찰을 고려해도 되며 지상권이 성립되는 물건은 토지주에게 토지를 싼값에 매도하라고 유도할 수도 있다.
반대로 지상권이 성립되는 건물이 있고 토지만 경매에 나온 경우에 있어서는 토지가 유찰이 많이 되어 건물주에게 받을 수 있는 지료가 충분한 수익이 될 것으로 예상되면 그 목적으로 입찰할 수 있다. 건물주가 지료를 지급하는 것이 부담될 때에는 토지매입을 권하거나 건물 매도를 유도할 수도 있기 때문이다.
법정지상권 부동산 경매 물건에 입찰하기 위해서는 법정지상권의 성립여부를 잘 분석하고, 성립될 경우의 대응 전략 및 수익률 등을 면밀히 검토하여 입찰에 참여한다면, 주택 규제가 강화된 현 시점에서도 괜찮은 부동산 물건이 될 것이다.