PF추진하시는 회원님들 읽어보세요

[이성은]

안녕하세요? 회원님들..... 제가 여기에 글을 남기는 이유는 제가 3년동안 고생하며 PF를 추진해 보았기에 그간의 과정 등을 말씀드려 저같이 고생하는 분들이 없길 바라는 마음에서입니다.

PF 1계명 : 1금융권을 찾아라...

PF는 사업성을 전반적으로 인정하여 토지대보다 상회하는 금액이 대출되는 것이므로 일반적인 담보대출보다 금리가 높은 형태입니다. 통상 1금융권이 7% 2금융권이 10%(수수료 별도)의 조건을 가지고 있습니다. 물론 증권사, 투자사 등은 이보다 도 높은 금리로 취급합니다. 그런데 사업성을 검토하신 분들이 느끼시겠지만.... 대박이란건 없습니다. 통상 분양상품은 매출액의 10여%가 세전이익으로 발생합니다. 1금융권의 금융비용은 감당할 수 있지만, 2금융권부터는 사실 감당하기 힘듭니다. 사업이 완료되어도 이익이 남지 않는 빚좋은 개살구가 되는 겁니다.... 이런 상황에 사채까지 쓰게 된다면..... 안되는 사업이겠죠...

PF 2계명 : 1금융권 투자사업은 대부분 50%이상 성공한다.

1금융권은 PF의 조건에 대부분 1군우량시공사의 보증을 요구합니다. 특이한 경우 도급70위 외에도 가능하지만, 대부분은 30위권이내여야 가능합니다. 결국 1군 우량시공사가 시공을 결정하였다는 것과 1금융권에서 투자한다는 것은 누가봐도 되는 사업으로 생각을 해도되는겁니다. 그러나 1금융권에서 분양성 등의 문제로 PF시 조건이 까다롭다면 당연히 우량시공사는 보증서면서까지 사업참여하지 않을 겁니다.

PF 3계명 : 외자는 듣지도 말라

시행하시는 분들 대부분이 느껴보셨던것이 외자입니다. 엔화가 마이너스금리라서 ... 홍콩달러가 들어와서.... 제 경험으로 99.9% 사기입니다. 혹 제가 모르는 분야도 있으니 0.01%는 남겨두지요. 외국은 우리나라보다 다양한 투자기법을 가지고 있습니다. 그러기에 좀 위험한 배팅도 한다고 말을 하지요.... 그러나 제가 알기로 우리나라 사채보다 더 심한 담보력과 보증을 원합니다.

PF 4계명 : 사업계획서 여러개 달라면 사기를 의심.

우리나라엔 정말 금융브로커가 많습니다. 저도 실패해 본 케이스지만, 완전히 다단계식 구조로 되어 있습니다. 정상적인 회사에 다니면서 까지 일을 하는 금융컨설턴트도 보았으니까요... 이 사람들 저에게 처음 돈도 요구하지 않았습니다. 그래서 믿고 계속 사업계획서에 하며 다 주었죠.... 결론 안됩니다. 은행가서 기표하려는 순간 틀어지기도 하고... 하여간 정신없습니다..... 창구가 아닌 곳에서의 업무는 안되는 것이라고 생각하십시요...

PF 5계명 : 주위의 조언은 참고사항일뿐

모든 결정은 사업자 스스로가 하는 것입니다. 위에 언급한 것처럼 내가 어느 은행 차장을 아는데.... 등등 해서 시행을 한다고 하면 어찌 알았는지 정말 개미때처럼 몰려듭니다. 차라리 악어새라면 좋으련만 제 표현이 거칠어도 악어새가 아닙니다. 살모사입니다. 어미를 잡아먹죠.... 주위의 말을 듣지 말고 직접 확인하세요. 실체가 있는지.

위에 주저리 적었지만, 먼저 사업계획서를 면밀히 검토한 후 제3자입장에서 다시 한번 또 검토하고 그리고 1금융권으로 가세요. 1금융권에서 PF조건이 부여되면 그걸 가지고 시공사로 가셔도 됩니다. 시공사로 먼저 가시는 분들도 있는데 사실 금융이 우선입니다. 시공사야 시공참여의향서 써주는거 뻔합니다. 사업성이 있고, 1금융권이 투자하고, 인허가 완료되고... 그러면 검토하겠다...... 사실 누구나 다 하는 소리죠. 근데 혹자들은 그것만 보고 되는 사업이구나 이렇게 생각합니다..... 절대 아니니 먼저 제1금융권가서 검토하고 정 안되면 2금융권까가세요.... 거기서도 거절나오면 사업을 포기하는게 차라리 돈 굳히는 길이라고 생각됩니다......

[심건수]

좋은 조언과 정보 감사드립니다.

[이희웅]

경험을 많이 해본 사람입니다,.. 물론 사금융 주는곳도 있습니다 그런데 어찌보면 은행보다 더힘듭니다 단지 금융권에서 안될때 할수있다는 것이지 실체도 없고 고생만 됩니다 1군데 있는데 무척 까다롭습니다

[정환주]

좋은 말씀 감사합니다.

[손해진]

좋은 글 감사합니다