"숨은 세입자" 함정 뛰어넘기

[정 영 수]

경매고수의 ‘숨은 세입자‘ 함정 뛰어넘기
선순위 세입자가 있는 물건은 응찰자들이 꺼리다보니 여러 차례 유찰이 되기 때문에 높은 수익을 챙길 수 있다. 경기도 성남시에 살고 있는‘똑똑’씨는 평소에 대학과 부동산강좌에 참석하여  부동산경매 상식을 배우고 홀로 서적을 구입해 경매 전문지식을 키웠왔다. 그는 대법원 인터넷에서 경매물건을 검색하다가 말소기 준권리인 근저당보다 먼저 전입이 되어 임차인이 대항력이 있는 아파트를 발견했다 왠지 이상하게 생각되어 심층분석에 들어갔다. 내용인즉 이 집의 주인이었던‘홍길동’씨는 지난 2001년 2월 전입신고를 하면서 살다가 2002년 6월에 은행의 경매로 인해 살던 집이‘사오정’에게 낙찰되자 매수자와 전세계약을 체결하여 3천만원에 지금까지 살아왔다. 그런데 이 아파트는 사오정이 2003년 9월 금융기관에 근저당을 설정하면서 이자와 채무액을 갚지 못해 경매가 진행되는 물건이다. 외견상으로 보기에는 2003년 9월에 설정된 말소기준 권리보다 빠른 2001년 2월에 전입신고가 돼 있어 대항력이 있는 선순위임차인으로 생각이 된다. 하지만 자세히 살펴보면 말소기준일은 2003년 9월이라 대항력이 있는 임차인이 되지 못하는 것이다. 감정가 8천500만원에서 2번 유찰이 되어 4천760만원에 나왔다. 이 아파트의 시세는 8천만원이 넘어 명도 비용과 이전비용을 합해 5천200만원이 들어갔다. 똑똑씨는 경매물건을 검색해 심층분석을 잘한 덕분에 3천만원을 벌어들인 셈이다.

[김교철]

경매초보로서 잘 몰라서 질문하는데요, 제가 알고 있기로는 말소기준권리 보다 전입신고가 빠르면 세입자가 대항력이 있다고 들었는데 왜 대항력이 없다하는지 좀 자세히 설명 부탁드립니다.

[황상무]

윗분의 지적대로 왜 대항력이 없는지 설명이 없네요. 인과관계를 잘 설명 부탁드립니다

[오용철]

감사합니다.

[정병국]

잘 보았읍니다. 근대 저도 그것이 궁굼하네요.

[김 기찬]

임차인이 배당요구한 것은 아닌지요? 배당요구하여 배당을 받는다면 인수되지 않겠지요?