서울 서대문구 북아현동. 구릉지를 따라 낡은 단독주택과 연립주택이 뒤섞여 있는 곳이다. 북아현동은 일제 강점기 때부터 1970년대까지 부촌으로 꼽혔다. 방에 다다미가 깔린 일본식으로 지어진 고급 단독주택도 1970년대까지 남아 있었다. 하지만 이런 단독주택이 헐리고 그 자리에 소형 연립주택이 지어지면서 부촌의 이미지는 사라졌다.
이런 북아현동이 예전의 명성 회복을 노리고 있다. 뉴타운 개발을 통해서다. 서울시는 북아현동 일대를 녹지가 풍부하고 친환경 건물이 많은 ‘녹색 문화타운’으로 개발할 계획이다. 서울 도심과 붙어 있는 지리적 이점도 충분히 살릴 계획이다. 서울시 관계자는 “도심 주거수요 해소에 주안점을 둔 ‘도심배후형 주거단지’로 기획했다”고 말했다.
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▲ 북아현뉴타운은 도심배후형 주거단지로 녹지가 풍부하고 친환경 건물이 많은 ‘녹색문화타운’으로 개발된다.
사진은 개발전의 북아현동(왼쪽)과 개발후의 북아현뉴타운 조감도 |
2015년까지 아파트 8600가구 건립
2015년 완공을 목표로 하고 있는 북아현뉴타운은 북아현동 170번지 일대 89만9302㎡를 3개 구역으로 나눠 아파트 8604가구를 단계별로 건립할 예정이다. 지하철 5호선 충정로역 인근에 들어설 랜드마크 아파트는 높이가 최고 35층에 달할 것으로 전망된다. 개발지역이 구릉지인 것을 감안해 중ㆍ저층 아파트를 혼합 배치해 스카이라인을 다양하게 할 계획이다. 아파트 가구별 면적은 전용 60㎡형 이하가 30% 이상, 60~85㎡형이 45% 이상, 85㎡ 초과가 25% 미만이다.
사업지는 북고남저형 지형으로 해발고도가 30~110m로 고도 차가 심한 편이다. 이들 지역에는 지형적 특성을 살린 ‘테라스 하우스’(아래층 옥상을 정원으로 활용하는 주택) 도 들어선다. 또 이화여대·경기대·연세대·홍익대 등 대학교가 뉴타운과 인접해 있는 점을 고려해 30~35㎡ ‘원룸형 임대아파트’ 도 공급된다. 서울시 관계자는 “대학주변에서 혼자 사는 학생이 많아 1인가구가 전체 가구의 54%가 넘는 것으로 조사됐다”며 “소형 아파트를 공급해 대학생을 물론 미혼 직장인들에게 인기를 끌 것으로 예상된다”고 말했다.
특히 ‘친환경·문화타운’으로 조성되는 북아현뉴타운은 도서관과 종합복지시설 등 공공건물과 공동주택 등의 민간건물에 태양열 등 신재생 에너지가 사용되고, 에너지 소비량 절감설비와 옥상 녹화 등도 설치된다.
이와 함께 인근 안산 도시자연공원과 연계된 생태형공원(3개소), 지구중심공원(1개소), 상징공원(4개소) 등이 조성된다. 경의선 철도 1294m 구간 공사가 마무리되면 철도 변에 공원이 설치돼 현재 전체 지구 면적의 0.8%(7183㎡)에 불과한 공원녹지 비율이 9.5%(8만5209)로 대폭 늘어나게 된다.
이밖에 인근 지하철2호선 신촌역, 5호선 충정로역·서대문역과 연계된 총 2.6㎞의 자전거 도로도 건설될 예정이다.
사업 속도 1-1구역 빠른 편
뉴타운 내 사업구역은 크게 3개 주택재개발구역으로 나눠졌다. 그 중 뉴타운 서쪽에 자리 잡은 1구역은 다시 3개 구역으로 세분화됐다. 사업속도가 가장 빠른 구역은 현대산업개발이 시공사로 선정된 1-1구역이 꼽힌다. 올해 4월 조합설립 인가를 받은 구역으로 다른 구역에 비해 규모가 작아서다. 1-1구역과 더불어 1-2구역, 1-3구역은 빠르면 내년 관리처분계획 인가를 받고 같은 해에 이주 및 철거에 들어갈 것으로 보인다.
반면 2구역의 사업속도가 가장 느리다. 추진위만 구성된 상태로 주민 마찰 등으로 인해 조합설립이 늦춰지고 있어서다. 또 도로변에 상가가 많아 영업 보상 문제 등도 걸림돌이 되고 있는 상황이다.
사업성이 가장 좋은 곳은 3구역이라고 주변 중개업소들은 입을 모은다. 부지가 넓고 대단지 공원이 들어설 예정으로 주거환경이 쾌적할 것이란 전망이 많다. 또 다른 구역과 달리 건립예정가구수에서 조합원 분이 상대적으로 적다. 북아현동 홍익공인 김병주 소장은 “3구역의 경우 일반 분양분이 많은 만큼 사업성이 좋은 것으로 보이고 지난 9월 조합설립 인가를 받아 사업속도도 빠른 편”이라고 말했다.
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3구역 일반분양 많아 사업성 좋아 |
5년 안에 사업완료 전망…실수요자 투자가치 충분 | |
북아현뉴타운의 가장 큰 장점은 교통이 편리하다는 것이다. 지하철 2호선 신촌역과 5호선 서대문역ㆍ충정로역이 가까운 트리플 역세권이다. 인근에 돈의문뉴타운과 아현뉴타운이 개발 중이어서 북아현뉴타운 개발이 완료되는 시점에는 북아현 뉴타운을 중심으로 이 일대가 미니 신도시로 발전될 가능성이 크다.
업무단지로 개발 예정 중인 용산역세권 개발이 점점 가시화되고 있어 용산 배후 주거지로 떠오를 것이란 전망도 많다. 특히 주변에 이화여대ㆍ연세대ㆍ홍익대ㆍ서강대 등 7개 대학이 있어 교육환경도 좋고 배후 수요도 풍부하다고 인근 중개업소들은 입을 모은다.
개발 계획 확정 전엔 구역이 너무 세분화돼 있어 개발 속도가 느렸지만 올 2월 개발 계획이 확정돼 크게 3개 구역으로 나뉘어 개발에도 속도가 붙어 있다. 북아현동 월드공인 관계자는 “일부 구역은 3년 안에 사업이 마무리 될 수 있을 것으로 보인다”며 “늦어져도 5년 안에는 사업이 완료될 것으로 예상돼 실수요로 접근한다면 충분히 투자가치가 있을 것이다”고 말했다.
사업성이 좋은 구역으로 3구역이 꼽힌다. 전체 건립가구수는 3631가구인데 조합원 수가 2500명으로 일반 분양분이 1100여가구나 된다. 이 뉴타운 내 다른 구역보다 일반분양분이 많다. 일반분양 분이 많으면 조합원 부담금은 상대적으로 줄어든다. 다른 구역 일반분양 분의 경우 ▶1-1구역 300여가구(총 건립가구 1004가구, 조합원수 700명) ▶1-2구역 200여가구(총 건립가구 805가구, 조합원수 610명) ▶1-3구역 400여가구(총 건립가구 1517가구, 조합원수 1100명) ▶ 2구역은 500여가구(총 건립가구 1647가구, 조합원수 1120명)다.
각 구역의 경우 사업이 속도를 내고 있지만 최근 실물경제 악화와 부동산 경치 침체로 주택 수요자들의 입질은 줄어든 편이다. 올해 초까지 중개업소마다 시세와 투자문의를 하는 방문ㆍ전화 고객이 많았지만 최근 그 수가 급격히 줄어들었다. 여기에 2006년 10월부터 토지거래허가에 묶여 거래건수도 현저히 떨어졌다.
입지여건이 비슷하고 구역마다 장ㆍ단점이 있어 지분 시세는 큰 차이가 없다. 1~3구역 대지지분은 몇 평형을 배정받을 수 있느냐에 차이가 생긴다. 개발 후 새 아파트 99㎡형에 입주할 수 있는 대지지분 33㎡미만 빌라는 3.3㎡당 2700만~3000만원 선이다. 132㎡형 새 아파트에 입주할 수 있는 주택 지분 값은 3.3㎡당 2000만~2500만원 선에 시세가 형성돼 있다. 북아현동 홍익공인 김병주 소장은 “위치와 감정평가액을 알아보고 조합원이 내야 할 예상추가부담금도 따져보는 게 좋다”고 강조했다.
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마포구 아현동 희망공인(02-313-4006) 견윤옥 사장 |
“주거환경 쾌적·교통 편리…투자가치 있을 듯” | |
북아현뉴타운은 서대문구 능암골 능선에서 이어지는 안산을 배경으로 주거 환경이 쾌적한 편이다. 지하철 2호선 신촌역과 5호선 서대문역·충정로역이 뉴타운과 붙어 있어 교통이 편리하다.
반면 올 상반기 이후 거래가 뜸한 편이다. 수요자들의 관심도 줄었다. 실제 거주 목적으로 지분을 산 경우가 많아 급매물이 속출하는 거 아니지만 가끔 시세보다 10% 이상 가격을 낮춘 매물이 나온다. 관심구역은 3구역이다. 안산이 가깝고 주변에 학교가 많아서다. 2구역도 사업성이 좋지만 도로변에 상가가 많아 영업 보상 문제 등으로 주민 마찰이 잦아 조합설립에 차질을 빚고 있어 사업 속도가 느린 편이다.
99㎡형 아파트를 갈 수 있는 대지지분 33㎡ 빌라는 3.3㎡ 2700만~3200만원에 사면 예상추가 부담금 2억원과 합쳐 총 투자금액은 4억7000만~5억2000만원이 들 것으로 예상된다. 대지지분 33㎡ 짜리 다세대주택은 3.3㎡당 2000만~3000만원 선으로 추가부담금 1억5000만원을 합해 3억5000만원 정도를 투자하면 66㎡형 새 아파트를 마련할 수 있는 셈이다.
문의 02-313-4006. | |