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4. 그 대응책을 제시하는 이유
따라서 이같은 법규정 및 정책등의 변화와 건설업체의 전횡등에 대처를 하려면 이 뉴-타운 사업에 대한 법 규정 및 절차에서부터 꼼꼼히 알아두고 그 추진사례들을 비교하고 사업시행계획서 및 특히 그 관리처분계획안에 대한 검토등을 통해서 조합 집행부 및 시공업체의 부정한 농간과 수작들을 밝혀내어야함은 물론
나아가서는 자금운영계획안 및 회계처리등에 대한 분석을 통해서 그 부정의 내용들을 수치적으로 적출할 수 있어야 할 것입니다.
그런데 모든 도시재정비 사업지역에서의 그러한 정비업체, 건설업체들의 전횡과 유착. 결탁등에 의한 지분 및 우위권 확보와 부정하고 부당한 수단등과 그 불법행위 및 사안들에 대한 일반 조합원들의 그 대응 및 불복행태와 그 결과등을 살펴보고 분석해면
관련법 절차등에 대하여 여기 저기서 얻어들은 아마추어 지식으로 그불복 또는 항변을 하다가 기껏해야 전치절차등도 밟지않고서 그 종전 토지등의 감정평가액이 “너무 낮게 평가되었다”면서 수임료가 싼 아마추어 변호사를 선임하여 재결취소 소송제기 정도의 불복에만 그쳤었고
그것도 그러한 소송의 제기에서 종전 토지등에 대한 낮은 감정평가액에 대해 아무런 불복의 논리나 이유 및 변론 자료등의 제시 또는 그 입증근거등의 뒷받침도 없이 무조건 모든 것을 “알아서 잘 해주라”는 식으로 무턱대고 변호사에게만 위임을 하는등 참으로 막연한 소송제기 및 소송 자세에 불과했었음을 알아볼 수 가 있겠는 바
돌이켜 찬찬하게 그러한 관리처분계획안등의 내용 및 사안들에 대해서 검토하고 분석하여보면 이러한 재개발 사업등에서는 행정, 회계, 법률, 토목건축 및 감정평가등의 종합적인 측면에서의 지식의 숙지는 물론이고 정보 그에 관한 정보 및 법률 다툼이라 할 수 있을 것임에서
여기서 변호사라하여 그 종합적인 측면에서의 모든 분야에 대한 소송능력등을 모두 갖추어졋다고 할 수 없을 것인데다
그 법적용 및 그 해석등에 의한 법률절차와 문제만을 전문으로 다루는 변호사로서 의뢰인이 소기하는 소송제기의 목적을 다 이루지 못할 것임은 누구나가 예견해 볼 수 있을 것입니다.
따라서 그 재개발사업에서의 그 부정적인 사안 및 위법문제등 종합적인 분야의 대응은 당사자 자신이 그 모든 관계를 어느 정도는 파악하여 분석하고서 그 구체적인 부정의 내역등을 재판부나 인가관청등에 제시하는 대응책으로서 해결을 하여야 할 것으로서
이러한 분쟁사안에서의 가장 중요한 분야로서의 구체적으로 명확하게 분석되어야할 부분은 자금운영 및 그 관리계획과 수지분석등에 관한 회계분야일 것이라는 점에서
즉 회계이론적 분석과 그에 의한 접근으로서 그러한 민원제기 및 불복투쟁과 쟁송등에서의 사건을 해결하는 방안을 조심스럽게 주장제시하며 권장을 하는 바입니다.
그런데 이 회계부문은 정비업체나 컨설팅업체 및 건설업체 사업부등에서부터 구체적으로 명확하게 자금운영안에 대한 계획 수립 및 그 분석과 실제 운영 및 관리는 물론 그 처리를 할 수가 없을 것임으로 결국은 건설업체의 회계부서에서 기획하여 사업구역에서 그 관리처분계획에 적용할 수 있을 것입니다.
마찬가지로 변호사들도 그 회계처리와 자금운영 및 관리와 추정비례율 산정등에 관하여 어느 누구나가 이해하고 납득할 수 있도록 똑 부러지게 분석하고 진단하며 그 구체적인 잘못된 점등을 적출하기가 쉽지 않을 것이고
그와 관련된 소송건에서도 겨우 감정가액에 대하여 많고 적음만을 다루면서 재개발 분야의 전문 변호사라는 경력만을 내 세웟을 뿐이지 그렇게 그 회계분야중의 자금운영계획안에 대한 그 적정여부 및 불합리한 점등에 대해서는 특히 그 관리처분 변경안 및 재수립에 대해서는 감히 손을 댈 수 없을 것이며
설령 그러한 능력있는 변호사들이 있다고 하더라도 그 수임비용등도 그만큼 천문학적으로 높아질 것임은 당연할 것입니다.
그러나 이러한 법정소송에서의 법리해석 및 적용과 그 사실관게 및 그 입증방법 및 근거제시등의 여하에 따라서 판결결과가 유동적일 수밖에 없음에 비해
그 회계이론적인 접근 및 대응방법은 어떤 공식이나 산정수식에 의하여 산출되는 기준이나 숫자들이 불변적이고 진리적임에 따라서 그의 이해와 분석만 올바르게 한다면은 그 회계이론적 주장과 접근을 통해서 재판부를 납득시킬 수 있고 그 비용도 아주 저렴하게 소요될 뿐만아니라
그러한 소송등을 통하지 않고서도 조합집행부 또는 감독관청과의 대화 및 의견제시를 통해서 잘못 적용되고 산정된 수치등을 진리적으로 제시하여 그 결과를 변경 또는 수정시켜 사업의 중단없이 그 사업을 추진해 나갈수 있는 방안이 될 수 있거니와 인가관청에 직접적인 행정민원의 제기나 상급 감사부서등에 그 잘못 계상되거나 적용된 수치에 대한 조사나 감사등을 통하여서도 그 잘못됨을 바로잡는 회게이론적인 접근 및 대응이 가장 효율적이라 할 수 있을 것입니다.
따라서 여기서 제시하는 대처방안이나 그 대응책등은 도시재정비사업에 대한 법률. 행정적인 법리적인 해석과 적용에 의해서 그 불복이나 대응책등를 다루는 여타 다른 주장이나 그 방법론들과는 달리 그 회계이론적 분석 및 접근방법등을 통한 사태수습 및 대응책을 모색할 수 있거나 이를 잘만 활용하게되면 당사자 자신이 직접적으로 민원을 제기하거나 그러한 쟁송 사건등에서 변론 준비서면 및 입증 근거자료 등의 그 대안책으로 제시하여 판정관이나 재판부의 납득을 이끌어내어 유리한 방향이나 승소로도 통할 수 있는 필수적인 분야에서의 대응 및 분석일 것이라 사료됨에서 그에 대해서 다음 편 에서 본격적으로 다루게 될 것입니다.
5. 뉴타운 사업과 균형발전 촉진사업의 비교
가. 뉴타운 사업
1) 개념 : “뉴타운 개발“ 이란 강남북 지역간의 균형적인 발전을 위해 노후주택 밀집지역이나 난개발등이 우려되는 기성의 시가지를 하나의 생활권 단위로 묶어 종합적으로 개발. 정비하는 개발 방식이다.
이는 여래 개의 주구가 합쳐진 지구차원의 범위, 즉 여러 개의 사업구역을 하나의 개발계획구역으로 지정하여 동일생활권을 대상으로 수립하는 종합적인 도시재생정책이라 정의할 수 있겠으며 다양한 계층과 세대가 함께살 수 있는 커뮤니티를 조성하는 사업으로 기본적으로는 공공부분에서 개발계획을 수립하고 도시기반 시설은 공공부문이 주택건설등의 개발사업은 민간부문, 공공부문이 추진하는 사업이다.
2) 사업유형 : 주거중심형 뉴타운(길음 뉴타운 지구등)
도심형 뉴타운(왕십리 뉴타운지구등)
신시가지형 뉴타운(은평 뉴타운 지구등)
3) 필요성 : 지역간 격차의 해소 ,주택문제의 해결
난개발 방지, 교육환경의 격차해소
4) 개발방식 : 전면 또는 부분철거에 의한 (집단적 개발)
자율정비방식(존치 또는 주민자율개량)
계획관리 방식(주민과 협의개발 -공공개발)
5) 추진절차
지구지정 : 토지거래허가구역 지정. 건축허가 제한고시
위장전입 단속 및 자치구별 투기방지대책 수립
개발기본계획 수립 : 계획수립단계별 조정승인 요청- 시장에게
기본계획 수립 및 우선사업 시행지구 선정
실시계획 이행 : 실시설계 용역 시행(연차별 대상지역)
구역설정등 도시계획 결정(시장 구청장)
사업시행 : 실시계획 인가, 사업추진
나. 균형발전 촉진사업
1) 기본개념 : 자치구별로 중심거점지역을 지정. 육성하여 주민의 각종 도시생활등이 한 곳에서 이루어질 수 있도록 복합도시를 개발하고 지역주민의 생활편의를 제고하는 동시에 도심 및 강남 중심의 서울 도시 구조를 다핵화로 전환함으로서 지역균형 발전 및 교통환경 및 각종 도시문제를 함게 해결하고자 하는 사업이다.
2) 촉진지구의 필요성
도시기능이 도심 및 강남에 집중된 도시구조로 인헤 지역불균형의 주요원인이되고 서울 도시기본계획상 도시구조화의 다핵구조화를 추진하였으나 실질적인 지원수단 미비로인하여 그 효과가 미흡하였고 지역별 업무. 상업기능의 미흡으로 자율환경 발전조성이 저해되었으며 최근 지역개발을 위한 지구단위계획이 수립되었으나 자치구등의 재원부족, 민간 이해관계등으로 오히려 개발장애 요인등이 발생됨으로써 새로운 방식으로서의 특별법 규정에 의한 개발의 필요성이 대두되게 되었다.
3) 개발방식
개발계획 수립 후 지구단위 계획으로 확정하여 공간구조의 정비 및 연차별 개발을 추진하고 도시계획 사업시설, 도심재개발사업등으로 개발하는 방식이 도입될 것이다.
4) 지구지정
서울시장이 지정하게 되는데 지정할 경우에는 개발의 시급성 및 파급효과, 개발계획의 적정성, 자치구와 주민들의 사업추진 의지, 권역별 지역간 형평성등을 고려해야 할 사항들이다.
5) 지정대상 지역요건
도시기본계획에 부도심, 지역중심, 지구 중심등으로 지정되어있으나 기반시설이 취약하여 개발이 지연되고있는 지역과 상업. 업무기능을 집중적으로 유치할 경우 주변지역의 발전에 미치는 파급효과가 클 것으로 판단되는 지역 및 기타 지역발전을 위하여 지역생활권 중심지로 개발할 필요가 있는 지역을 대상으로 한다.
6) 추진절차
균형발전 지구지정(시장) - M.A(Master-Architect)팀 구성(시장)기본계획용역발주 및 착수(구청장) - 기본계획 수립(구청장)
- 기본계획 승인(시장) - 실시설계 용역 시행(연차별 대상지역 :구청장) - 도시계획 결정(구역결정등 : 시장. 구청장) -
사업(실시계획)인가 및 시행(구청장)
다. 뉴-타운 사업과 균촉 사업이 다른 점
뉴-타운 사업은 주거환경 개선사업인데 비하여 균형발전 촉진지구사업은 서울의 도시공간 구조를 다핵화로 전환하기위하여 상대적으로 개발이 이루어지지 않아 낙후된 지역의 중심지로 육성하고자 하는 사업으로서 특별법으로 규정하여 말 그대로 도시재생사업에 있어서는 다른 일반법에 비해 특별하게 우선하여 적용되는 법으로서 뉴-타운 사업이 행정적인 지원에 불과함에 비해서 특별법에 의한 법적인 지원을 하고 있으며 결정단계에서 공람 및 공청회를 의무화하고 있는 점과
주민동의에 있어서 뉴-타운사업은 주민동의가 의무화되어 있지만 도촉사업은 그 주민동의 요건이 없는 점이 다르며
도촉사업에서의 또 특별한 점은 특별회계(뉴-타운사업은 일반 회계)를 설치해야 하는 점과 기반시설 및 임대주택 건축으로 개발이익을 환수함을 명시하고 있는 점 및 구역지정 완화, 용적률 및 층수 규제 완화, 주택규모 건설비율 완화, 지방세 감면, 과밀부담금의 면제등의 특혜가 수반된다는 점등이다.
라. 용어의 정의
1) 총괄사업 관리자
효율적인 사업추진을 위해 재정비촉진계획 수립 단계에서부터
지방공사, 대한주택공사, 한국토지공사를 총괄사업관리자로 지정
2) 도시재정비 위원회
재정비 촉진지구에 관하여 도시계획위원회 및 도시. 건축공동위원회의 역할을 통합하여 담당하는 위원회(시. 도별 선택사항)
3) 사업협의회
재정비 촉진계획 수립권자가 협의 또는 자문을 위하여 조합, 전문 가등으로 사업협의회를 구성 운영함.
4) 재정비 촉진지구
도시의 낙후된 지역에 대한 주거환경개선과 기반시설의 확충 및 도시기능의 회복을 광역적으로 게획하고 체게적이고 효율적으로 추진하기 위하여 지정하는 지구.
주거지형 - 노후불량 주택과 건축물등이 밀집한 지역으로서 주로 주거환경의 개선과 기반시설의 정비가 필요한 지역으로 50만㎡ 이상지구
중심지형 - 상업지역. 공업지역 또는 역세권, 지하철역, 간선도로등의 교차지등으로서 토지의 효율적인 이용과 도심 또는 부도심등의 도시의기능 회복이 필요한 지구
5) 재정비 촉진계획
재정비 촉진지구의 재정비촉진사업을 계획적이고 체계적으로 추진하기위해 도촉법 제9조에 따른 재정비촉진지구의 토지이용. 기반시설등의 설치등에 관한 계획을 말한다.
6. 시공업체 개입에 따른 부작용과 병폐
가. 구역지정과 건설업체 자금의 개입
먼저 사업구역이 지정되면 그 사업시행자가 될 수 있는 조합을 설립하여야하는데 해당 주민들이 추진위원회를 구성해서 인가관청으로부터 인가를 받고서 그 조합의 설립에 들어가게 됩니다.
그런데, 하나의 사업 구역에서는 하나의 추진위원회만 인정되어 조합설립으로까지 승계되기때문에 그 지역의 각각의 여러 집단들이 이곳 저곳으로부터서 자금등의 지원을 받으면서 추진위원회 구성등을 위한 동의서 확보경쟁에 돌입을 하게됩니다.
이때 각자의 그 집단들은 우선 그 활동자금을 마련해야만하는데 먼저 정비업체들이 대형 시공업체의 자금지원을 받아서 각 집단들과 각각의 협약이나 밀약등에 의해 연계되어 그 구성활동을 시작하게되며
그들은 자금력이 풍부한 소위 1군 대형 건설업체를 끌어들여서 조합원 지분을 매입시켜주거나 자신들 집단의 의결표로서 확보를 하게됩니다.
그런데 그러한 대형 시공업체의 개입등은 단순한 활동자금의 지원을 넘어서서 여러 가지 조건부 밀약을 체결하고 조합원용 매물이 나오면 명의를 대여시켜주고 이를 대신 매입해주고서 건설업체가 그 권리를 행사하게끔하며 그렇게 함으로써 그 사업에 대한 지분이익까지 취할 수 있는 조합원 수와 그 동의율을 확보하게끔 오히려 추진위원들이 그들 건설업체를 도와주게되는데
그 추진위원회 구성과정 중에 그렇게 건설업체가 사들인 부동산이나 조합원 지분에 대한 조합원 동의율은 그 업체와 연계되거나 협력관계가 맺어진 추진위구성 집단의 몫으로 확보되어 그 구성에 승리할 수 있는 유리하게 작용되게 됨은 물론
건당 얼마정도의 수고비 또는 성과급까지 받게됨으로써 그 추진위원회 구성집단이나 건설업체로서는 누이좋고 매부좋은 식의 말 그대로 협력 및 후원 관계가 자연스럽게 성립되게되어 출발하게 되는 것입니다.
즉 그 추진위원회 구성경쟁은 그 지역 각 집단들의 경쟁이 아닌 건설업체의 대리경쟁이라 할 수 있음으로서 그 승패의 향배는 그 협력관계에서의 조건(향후 시공계약에서의 밀약사항 또는 수익분배등에 따른 약정사항등)과 그 지원 및 투입자금의 규모에 달려있게 될 수 밖에 없게되는 것입니다.
그리고서 그 몇 개로 난립된 추진위원회 구성집단들이 동의율을 확보하며 경쟁을 해가는 과정에서 그 조합원 지분 및 세력확보 여하에따라서 야합 또는 합종연횡을 하거나
또는 단독으로 50% 이상의 동의율을 확보하는 하나의 추진위원회가 탄생할 수도 있게되는데 그 승리한 추지위원회 구성집단의 지분에는 그렇게 막대한 자금을 투입한 건설업체의 지분이 틀림없이 40%이상은 될 것임은 보지 않아도 너무 뻔하다 할 것으로서
간혹 자금력있는 컨설팅 업체나 정비업체들도 그런 매물들을 사들이기도하고 추진위원, 부동사 중개업소등을 통한 외부 투자자들도 여기에 한 몫을 하면서 지분확보에 끼어드는데 이들이 확보한 그 지분에 대한 동의율 또한 그 경쟁에 영향을 미치게되며 그 사업이 종료될 때까지 도 그 동의율 및 의결권 행사등에 절대적인 영향력을 끼치게 됩니다.
그럼으로 이와 같이 건설업체나 협력업체등의 투자자들이 그 지분과 조합원 확보 수등에서 이미 그 조합원 동의율 및 의결권을 장악할 수 있을만한 상태가 되어있는데다
그러한 부적절한 밀약관계 및 부정한 대가등을 받는등의 말할 수 없는 사정들과 여러가지 합종연횡의 결탁관계, 사업지분에 대한 수익보장등의 복잡한 이유들 때문에 그처럼 부당한 관리처분계획안 및 부당하고 부정한 자금운영계획등에 대하여 아무런 말이나 이의제기등의 대응을 할 수 없게 되는 것입니다.
나. 건설업체에서의 이익챙기기 횡포
이렇기 때문에 전국의 거의 모든 도시재정비 사업장 어디서나 그 구조적인 병폐로서의 시공예정 건설업체에서는 그 사업의 시공업체로서의 협력. 참여업체가 아닌 시행업체의 행세를 하고 있거나
실제로 시행사처럼 사업시행계획 및 도시설계에서부터 시공계약, 관리처분계획, 착공, 감리, 분양, 준공과정까지는 물론
조합의 고유권한인 자금운영계획 및 그 운영과 관리까지 그 사업에서의 전반 분야에 걸쳐서 건설업체 자기 계산하에 그 추진 및 운영등을 하게되는 구조적인 현실인 것입니다.
그러함에서 해당 사업지역에서 몇 십년동안 대대로 살아온 일반 조합원들은 그 같은 시공업체 자기 계산하에서 사전의 조합원 지분확보등에 대한 투자이익과 시공이익을 챙기려고 일반 조합원들의 개발이익에 대해서는 안중에도 없고 추진위 설립시부터 음성적인 자금이나 금품을 제공받은 조합임원들은 그같은 건설업체의 전횡에 대하여 당초부터 책이잡혀서 아무런 말이나 이의제기고 못하고 그들에게 끌려갈 수밖에 없는 전형적인 행태를 보이고 있음이 엄현한 현실인 것입니다.
다. 구조적인 병폐의 원인
그런데 그렇게밖에 될 수 없는 이유로서는
그 추진위원회 구성에서부터 조합설립 및 사업시행계획 수립과 종전 토지등에 대한 감정평가, 관리처분계획수립 및 그 인가신청등 사업의 전반과정에서 해당 지역의 토지 소유자들이 사업에 대한 전문능력등이없는데다 그 추진비용을 염출할 수도 없으므로 자발적. 자체적으로는 조합원을 모집하고자 그 동의서를 확보하는데에 시공업체등으로부터 추진위 구성자금 제공받으면서 활동하였었고 그러한 과정등이 진행될수록 운영자금까지 제공받은 대가로 그 회계(자금)운영 및 그 관리권을 빼앗겼음은 물론
그 과정에서부터 관리처분인가처분때까지 수시로 매도물건만 나오면 그 토지소유자의 조합원 지분을 사들여서 그 기존 토지 소유자의 명의그대로 나두고는 전매형식을 취해 그 조합원 권리를 확보하고서 시공업체에서 그 조합원 권리를 실제로 행사하거나 아니면 그러한 조합원 지분을 사들여서 친척 및 직원들을 그 소유주 명의로하고서 조합원으로서 조작. 확보하여 놓음으로서
그러한 조합원 지분이 그런 권리행사 및 의결권과 자금운영관리를 할수 있을만한 정족율을 장악하고 있기때문이고
또는 추진자금을 제공한 그 추진위원들이나 그들의 친척명의등으로 그 조합원권리를 확보하여 그 재개발에 따른 조합원으로서의 프레미엄을 챙기며 그 사업의 의결 및 시행동의 및 관리처분계획안 결의등에 권리행사를 할 수 있게되는 것입니다.
한편으로 그들 시공업체로부터 공식적인 조합운영비에 대한 대여금은 물론 얼마 정도의 음성적인 대가등을 받았을 것임으로 그러한 부정을 탄로낼 수도 없음으로서 말 그대로 그들에게 코가 꿰어 할 수없이 그들의 자금운영에서의 부당한 처리 부정한 수단 및 각종비리와 그를위한 무리한 진행에 동조하거나 도장을 찍지않을 수없게 되는 것이며
그럼으로서 명칭만이 시공에정업체또는 협력업체일뿐이지 이때 이미 동의율 장악에 필요한 비율만큼의 조합원 수를 확보하여 그 동의률 및 의결권을 완전히 장악하고서 말 그대로 시행사로서의 그 위치를 굳건하게 갖추게 되는 것입니다.
그 이후에도 관리처분 인가 전의 보상 및 이주협의 과정중에서도 조합임원들을 시켜서 조합명의로 매수하는 척하며 그 보상협의등에 대한 불복투쟁에 지쳐서 그 물건(조합원 지분)을 팔고서 떠나는 지분등을 무차별적으로 끝없이 사들여서(조합측에서 사들인 것 같지만 사실은 그 자금은 시공업체가 제공하는 자금임으로 그 권리행사 및 지분투자 의 이익은 시공업체의 권리인 것임) 확고하게 의결권 장악을 도모하고 있을 것이기 때문인 것으로 이 분야에서도 약육강식의 철칙이 분명하게 통하고 있는 것입니다.
그렇기 때문에 재개발사업 전반에 대하여 아무것도 모르는 조합장 및 임원들에게는 그 시행명의만 앞세우게 하고서 그 시공업체 자신이 그 사업에서의 모든 계획과 기획, 추진, 행정신청, 로비 및 설계, 감리, 시공등은 물론 자금운영 및 회계운영까지 총괄하게 됨으로서 실제로는 그들이 시행자 역할을 하게되는 현실이 모든 도시 재생사업 지역에서의 전형적인 형태이며 이 시대의 비극이라 아니 할 수 없는 것입니다.
특히나 그 사업에서의 사업성 분석 및 수지타산등에 관계가있는 자금운영 및 관리등에 관한 계획의 작성이나 수립등에 대해서는 조합장이나 임원들은 손도 대보지못하고 어떠한 의견 한번 제시하지 못한 채 그 업체에서 하는 대로 따라갈 수밖에 없음으로서 차후에 그 문제에 대한 책임은 조합장이나 임원들 자신들이 지게되는 그들의 고유업무를 사실적으로 빼앗겨버리는 지경에 이르게 되고
각 지역의 사업장에서는 시공업체들이 자신의 이익만을 위한 그러한 비용의 과대한 계상과 속임수 비용의 책정, 예상수익의 과소계상 및 그로 인해 작용되는 비효율적인 추정비례율등이 산정(감정평가총액과 적정한 비율 : 100%정도)되게끔 마음대로 조작할 수가 있고 그렇게 조작하게 함으로써 시공업체 자신의 영리추구만을 위한 사업으로 변모되게 되는 것입니다.
라. 지분매입 및 조합원 조작수법의 해부
다음은 서울의 한 사업지역에서의 사례를 통해서 본 이 사업에 있어서의 조합원 수 조작실태에 대해서 살펴보면
당초 추진위원회 구성당시의 조합원 수는 1,986명(동의서조작 및 인감위조사건에서는 1,926명으로 간주하고서 수사하였음)부터 시작을하여 조합설립시에는 1,986명으로 증가하였고 그 사업시행인가와 그 이후의 관리처분안 수립시에는 2,082명으로 증가하였으며 다시 그 관리처분 인가신청시에는 2,185명으로 변경되는등 그 수가 매번 이유없이 증가되고 변경이 되고있는 바
이러한 그 조합원 수 증가의 이유들이 부정한 의도(조합원 조작에의해 음성적인 수입챙기기 및 의결권 확보)등에 의하여 발생하였을 소지가 다분하다고 판단되어짐에서
수 차례에 걸쳐서 서대문구청에 그에 대한 진상파악 및 감독결과에 따른 그 숫자의 변경원인에 대해서 의혹 및 이의제기를 하였음에도
오히려 그 조합원수의 증가와는 아무런 상관도 없으며 알 수도 없고 알 필요도 없는 감독관청에서의 그 의구심에 대한 질의의 답변에서는 “공동소유 지분자까지 포함한 숫자가 있기 때문이다” 라고 문서로서 아주 간단하지만 아주 명쾌하게 답변하면서 그에 대한 의문의 제기를 일축을 하였는데
결론적으로 그 답변의 진위와 태도등에서 서대문구청이 조합집행부측에서의 그러한 부정한 의도의 조합원 수 부풀리기 및 그에 따른 음성적인 소득챙기기와 자신들의 사업추진에 필요한 의결권 확보등의 부정한 행위에 적극 동조하며 감싸주고 있음을 감지할 수 있겠습니다.
그리고 무자격자에 대한 조합원 자격 조작여부, 허위 조합원 조작(종전토지등의 물건없이 평가액만 부여한 조합원수 부풀리기(위 4항의 허위 평가액과 관련된)등 수법을 통한 조합집행부측의 음성수익 또는 비자금 조성여부에 대한 의혹과 위같은 부정한 행위에서의 조합임원들의 유착관계여부등과 관련하여 그러한 부정이 개입되었음을 입증할만한 확실한 물증이나 확증을 밝힐 수야 없겠지만
그러한 정황쯤은 조사나 파악. 분석을 통해 이끌어 냄으로써 앞으로 발생될 소송사건등에서의 무효화 제시자료로서 활용할 수 있는 목적으로서 그같은 무자격자에 대한 조합원자격 조작의 여부, 허위 조합원 조작 및 조합원 숫자 부풀리기(위 4항의 허위 평가액과 관련되기도 함)등 아래와 같은 수법을 통한 조합임원들의 음성적인 수입 또는 그 비자금 조성여부와
위와 같은 부정한 행위에서의 조합임원들과 정비업체와의 유착관계의 여부 및 그 음성적 수입을 취하기위한 그 임원들의 개입 및 관련여부등도 필히 조사해 볼 필요가 있을 것입니다.
따라서 이와 같은 부정등을 밝혀내는 방법으로서 당초 조합설립시의 사업대상 물건조서와 이번 관리처분계획안 인가신청시의 그 조합원 및 물건 명세표를 비교해보면 곧 바로 그 이유와 조합원 수의 증가원인등이 밝혀질 수 있을 것입니다.
이에 대한 조사나 대조확인에 대해서는 인가관청이나 조합에서 거부할 수도 없고 피할 수도 없는 진실규명의 필연적인 과정으로서 이 대조 및 확인요구에 대해서 분명한 답변이 있어야 할 것으로서
만일 이 요구에 대한 합당한 대응이 없거나 수긍할만한 답변이 아닐 경우에는 다른 감사기관 및 법정 소송을 통해서라도 그에 대한 진실을 기필코 밝혀내고야 말 것임을 이 지면을 빌려 천명하는 바입니다.
1) 추진위 당시부터 국. 공유지를 매입하거나 이용해서 수개 필지로 분할하고 주민등록을 이전시켜 새로운 조합원을 추가로 생성조작하 여 그 수를 늘리는 수법
2) 주택이없는 사유지를 전매. 매입하여 수개 필지로 분할하여서 투자 자들를 모집하거나 친. 인척명의 또는 명의를 대여받아서 조합원을 들고 그 이익을 분배하거나 명의대여 대가를 지불하는 수법
3) 다가구 주택을 일반조합원이 모르게 쪼개어 주민등록을 이전시켜서 물건에 대한 분할등기는 하지않고 조합의 서류에만 조합원으로 등재 시키거나 아예 분할등기를 신청하여 적법한 것처럼 조합원으로 등록 시키는 수법
4) 물건(종전 토지등)도 없는 자의 명의만을 이용하여 물건 평가내역 에는 허위명단과 근거없는 허위 숫자를 기록하여 감정평가액 총합계 액에만 포함. 반영되도록 일반 조합원들을 속이는 수법
5) 재개발이 예상지역(임원들이 될 조합원들은 추진위 구성을 위해 서 몇 년전부터 뛰고 있었음으로 재개발 지역으로 지정. 고시될 수 있음을 미리 대충 알고있었을 것임으로)의 빈 토지나 낡은 건물이 있는 50-200여평의 토지에 다세대주택등을 급조하여 투자자들에게 매매하거나 친. 인척들 명의로 조합원 자격을 부여하는 방법(재개발 정보를 미리 알고하는 합법적인 수단이나 도덕적 해이가 문제됨)
6) 시공예정 업체에서 대량자금을 투입하여 매도자들의 물건을 사들이 거나 위 1) -5)의 수법에 의하여 그 조합원 지분을 확보하고서 그 매도자들이나 친. 인척 명의를 대여받아 그 권리를 확보. 행사하 고 그에 따른 수익을 챙기면서 의결권까지 행사하는 수법
7) 국공유지 또는 도로등을 구역 지정 전에 불하받거나 매입하여 분양 자격을 받을 수 있는 면적으로 쪼개서 매도하면서 그 매수자들에게 조합원 자격을 부여하는 수법
이렇게해서 조작된 조합원들이나 그들로부터서 합법적으로 매입을 한 조합원들의 물건에 대해서는 그 개발 프레미엄과 의결권을 조합측이나 시공업체에서 장악하고 있음으로서 의결 동의율 확보에도 도움이되고 조합원 지분이익 또는 프레미엄까지도 몽땅 챙길 수 있게되는 바
조합측이나 시공사의 입장에서는 꿩도 먹고 알까지 먹는 격의 알토란같은 조합원에 해당되게 됩니다.
그런데 그러한 조작은 조합임원과의 결탁이나 협조없이는 절대 불가능할 것임은 물론 오히려 그 조합임원들이 앞장서서 친. 인척명의등을 이용하여 그 지분챙기기에 가담하고 그 분양권을 팔아 분배하는 수익구조 형식으로서 임원들끼리 협의하여 그 수익비율을 적당히 분배하는 것이며 이러한 조합원들에 대한 의결권 및 동의권등은 당연하게 그들이 행사. 장악하고 있음은 거론할 필요마저 없는 바
이러한 수법이 가능한 이유는 그 임원들은 추진위원회 구성시부터 그 구성설립을 위해 그 지역에서 터줏대감처럼 활동하여 개발정보를 미리 알고있었기 때문으로서 그러한 수법등으로 조작하고 늘린 조합원들에 대한 그 의혹의 정보공개 자료요구에 대해서는 전국 어데서의 사업장이나 조합마다 개인 신상에 관한 자료라는 이유로서 이의 공개를 완고하게 거부하고 있는 실정으로서
이 사업의 추진에 있어서 이러한 부정한 조작행등에 대하여 감사다운 감사나 견제등을 할 수있는 감시기구가 아예 없는 실정이거나
설령 있다하더라도 그러한 부정에 대해서 알 수가 없는 허수아비들만 서있기 때문인데다 그 사업에서 협력업체가 되거나 시공권을 획득하기위한 정비업체 및 시공예정업체등에서 풍부한 자금지원을 해가며 이러한 부정한 수법등에 의한 조합원 조작행위등을 도와주거니와
해당 구청에서도 그러한 행위를 옹호하고 도와주면서 그러한 사안쯤은 눈감아 줄수밖에 없는 실정이기 때문일 것입니다.
아무튼지 현 시점에서 우리가 겪고있는 바와같이 이러한 작태들은 말 그대로 “황금알을 낳는다는 재개발사업“에서의 필요악적인 구태이며 관행이라 할 수 있고 이 시대의 국민들이 겪어야 할 시련이며 아픔이라고밖에 할 수 없을 것이며 필연적인 지역개발의 한 과정일수 도 있음으로서 이를 그냥 지나치고 말 수도 있겠지만
비록 적은 재산이나마 그에 대한 증식의 기회로서 평생에 한 번이나 올가말까한 모처럼의 기회일지도 모를 대부분의 조합원들에게는 이러한 부정적인 관행들을 밝혀냄은 물론 그 잘못된 부정들을 올바로 바로잡고 재산증식에도 기여하는 실천적인 행동이 요구되는 것입니다.
마. 시공업체의 개입에 따른 사업수지의 부실화
위에서 살펴보았듯이 이러한 시공업체들의 사전 자금투입과 사업전반에 대한 개입. 관여 및 지분권 행사등으로 인하여 사업시행 인가신청 부터서 이후의 종전 토지등에 대한 감정평가액의 평가. 결정등은 물론그 관리처분계획등의 수립 및 의결과 시공업체, 협력업체등의 결정에 이르기까지 그 건설업체가 처음부터 의도하고 수지계산한대로 마음대로 조절하고 결정하고 그 지분에 대한 권리행사와 그렇게 확보한 지분에 대한 사업이익까지 모두 취할 수가 있다는 것으로서
그 관리처분계획안의 핵심사항인 최종 수지가치인 그 추정 비례율까지 그들이 의도하고 목적한대로 계산되어진다는 점에서 일반 조합원들은 이때서야 비로소 그들에게 속았음을 처음으로 알게되어지고 느낄 수 있다는 것으로서 그 때는 이미 엎질러진 물이 되어버렸고 자기 자신에게 먼저 원죄가 있었음을 깨닫게는 되겠지만 때가 너무 늦어버렸음을 실감할 수 있게되는 것입니다.
따라서 이러한 기상천외한 수법등으로 대다수 조합원들을 속이는 방법으로서 그들 건설업체나 그 추진자들이 챙기게 되는 부정한 이익등을 아래오 같이 숫자적으로 제시해보면 그들의 그 악랄한 정도를 짐작해 볼 수 있을 것으로서
통상 서울 지역의 제2기 뉴타운 사업지구의 경우에 그 사업전의 기존용적률(종전 건축물)은 평균 150-170%였었던 반면에
그 뉴-타운 사업에서의 계획용적률은 평균 240%정도였었는데 평균적으로 약 80%의 용적률을 증가시키는 사업이었습니다.
간단하게 말해서 기존의 건축물 연면적보다 50%가 늘어나는 신축사업을 할 수 있게되어 정해진 사업지역의 땅 면적에 가까운(80%) 신축 건축물을 팔수 있는 사업이 됨으로써 여기서만 조합원 분양분에 해당되는 건축물의 신축비용을 충당할 수 있게되는 것입니다.
즉, 어느 한 조합원의 기존 토지면적이 30평일 경우에 33평대 아파트를 추가부담없이 분양을 받을 수 있는 흔히 말하는 1:1 분양이 가능한 재개발 사업이 가능할 수도 있었던 것입니다.
그럼에도 그들은 위에서와 같은 속임수등을 사용하여 그 관리처분계획안의 추정 비례율을 100%대에 맞추어 내놓다보니 그 사업에서 수지상의 부실이 드러날 수 밖에 없게 되었으나
반면에 그들 추진자들이나 시공업체에서는 분양아파트 평당 분양가액의 60-100%까지의 불노. 음성소득을 챙길 수 있는 황금 사업장으로 변하게끔 되었던 것입니다.
조합원 여러분들/ 그리고 새로누운 뉴-타운 사업지구로 지정받게되는 예비 조합원 여러분들/ 간단하게 생각들을 해보십시오.
그들이 이와 같이 그 아파트 분양가액의 80%의 이익을 챙길 수 있었다면 여러분 조합원들은 과연 얼마의 손해를 입었겠습니까?
묻지? 않아도 대답하지 않아도 그들은 여러분들이 손해를 본 만큼의 이익을 틀림없이 보게되는 것이 수의 진리인 것입니다.
그래서 일반 조합원들은 뭔가는 정확하게 꼬집어 표현할 수는 없지만분명히 속았다는 느낌을 받지않을 수 없게됨도 당연한 이치일 것으로서 그 무언지 모르는 것을 정확하게 집어내지 못함에서 종국까지 그들의 숫법에 속아 넘어가고 당할 수 밖에 없었음으로서
그같은 갈등이 터지고 분쟁이 일어나며 온 나라가 그 투쟁의 아수라장터로 변하면서 참으로 막연하고도 끝없는 투쟁으로밖에 갈 수 없었던 요인이 되었던 것입니다.
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