재건축 아파트의 평형 배정에 대한 가이드라인이 없어 재건축 시장이 무정부 상태의 혼란에 빠져들고 있다. 법원이 관습적으로 인정되던 기존 평형배정 방법에 대해 잇따라 무효 판결을 내리면서 시장이 아노미 상태로 치닫고 있다.
지금까지는 기존에 큰 평형을 보유한 사람에게 재건축 아파트 평형배정 때 우선권을 준다는 게 원칙이었다.
그러나 최근 서울고법과 서울중앙지방법원이 이 같은 평형배정 방법이 형평의 원칙에 어긋난다며 잇따라 무효화했다. 서울 서초구 반포주공 2단지와 경기도 과천 주공 3단지가 그 같은 경우다.
◆ 재건축 시장 아노미 상태
= 반포주공 2단지는 기존 59㎡(18평형)와 82㎡(25평형) 두개 타입을 86~267㎡로 재건축했다.
희망 평형을 접수한 결과 145㎡(44평형), 172㎡(52평형), 205㎡(62평형) 등 3개 규모에 신청이 몰려 조합은 82㎡ 소유자에게 우선 배정했다.
이에 대해 서울중앙지방법원은 "평형 선택 우선권을 가지지 못하는 59㎡ 조합원들은 82㎡ 조합원들에 비해 조합원들이 선호하는 중대형을 배정받을 수 있는 기회를 상대적으로 박탈당하고, 원하지 않는 규모의 배정을 사실상 강제당하게 됐다"며 "형평에 현저히 반해 무효"라고 판시했다. 얼마 전 과천주공 3단지에 대해 서울고등법원도 마찬가지 판결을 내렸다.
◆ 정부 해결책은 나 몰라라
= 부동산114에 따르면 현재 서울과 수도권에서 관리처분인가를 받은 재건축 추진 단지는 51개로 조합원만 2만900여 명에 이른다. 이들 대부분 단지가 기존 큰 평형 소유주에게 선택 우선권을 부여하고 작은 평형에 신축 소형을 몰아주는 방식으로 재건축 인가를 받았기 때문에 법적 분쟁에 시달릴 가능성이 높다.
그러나 정부는 "규모 배정은 조합이 알아서 할 일"이라며 뒷짐을 쥔 채 지켜보고 있다.
이에 대해 전문가들은 "정부가 분란의 씨앗을 뿌린 채 나 몰라라 한다"고 지적하고 있다. 분란의 씨앗은 2000년대 초에 도입된 소형평형의무비율. 재건축을 하면 전체 가구수의 20%를 전용면적 60㎡ 이하, 40%는 전용면적 60㎡ 초과~85㎡ 이하 아파트로 채워야 한다.
소형평형의무비율이 없다면 규모 배정은 전혀 논란이 될 게 없다. 용적률 증가 비율만큼 기존 평형을 늘려 지으면 그만이기 때문이다.
정부가 '소형평형의무비율'이라는 분란의 씨앗을 뿌린 뒤 이를 합리적으로 조정할 지침을 마련하지 않고 있어 일부 재건축 단지는 평형 배정을 놓고 몇 년씩 투쟁을 벌이고 있다.
고등법원에서 패소한 과천주공 3단지 조합은 현재 대법원에 상고한 상태. 조합 측을 대리한 법무법인 태평양은 "조합이 만든 평형배정 방식은 정부 행정지도와 조례에 따른 것"이라며 고법의 판결을 받아들일 수 없음을 분명히 했다.
태평양은 "문제가 있다면 정부의 행정지도를 고치고 새롭게 재건축을 추진하는 단지에 적용해야지 기존 단지의 평형 배정을 무효화한 것은 이해할 수 없다"고 주장했다. 대법원이 어떤 판결을 내놓을지 주목된다.
◆ 소형 몸값 높아지나
= 한편 소형 평형도 큰 평형을 배정받을 가능성이 생기면서 재건축 아파트에서 소형 평형 몸값이 올라가고 있다.
13일 현지 중개업소에 따르면 이번 판결로 인해 다시 한번 큰 규모 위주로 급매물이 나오면서 시세가 충격을 받을 수 있다고 입을 모았다.
개포주공 1단지 36㎡(11평형)는 현재 6억4000만원 선으로 지난 7월 초 가격 대비 보합세를 유지하고 있다. 반면 56㎡(17평형)는 지난 7월 초 13억5000만원까지 부르던 매도 호가가 13억2000만원으로 주저앉았다. 인근 A중개업소 사장은 "56㎡는 지난 과천 재건축단지 판결 때 실망 매물이 나오고 그나마 최근 회복한 가격"이라며 "비슷한 판결이 재차 나오며 또다시 급매물이 나올 가능성이 있다"고 전했다.
고덕 주공도 비슷한 흐름이다. 단지 내 소형에 속하는 36㎡(11평형)가 강보합세로 상대적 강세를 띠는 반면 대형인 59㎡는 가격 출렁임이 심한 편. 36㎡는 최근 3개월 동안 5억원 선을 유지하고 있지만 59㎡는 지난 6월 한때 7억원까지 내려갔다가 최근 7억5000만원 선이다.
[김인수 기자 / 이범준 기자 / 문일호 기자]