스크랩 LBA 경제연구소 김점수 소장 투자방향 부동산 부분을 요약

[정장교(23회)]

■ 2015년부터 전세제도가 없어진다.

전세금 상승이 동시에 월세 가격을 상승시키게 되고,
월세가격이 상승하면 주택시장이 수익가격에 의한 매매시장으로 전환된다.
"옆집이 얼마니까 우리 집도 얼마다." 하는 비교가격 구조는 사라지고, 
수익가격이 은행금리보다 높아지게 되니까 그게 곧 매매가격이 된다.

2015년부터 2018년까지 전세제도가 소멸해 간다. 그래서 전세제도는 역사상 유물로 남는다.
전세제도는 세계에서 일본하고 우리나라만 있었는데
일본은 국민소득 3만 불 시대까지는 존재했다가 3만 불이 넘어서면서 월세로 대체되었다.
일본은 91년부터 부동산 자산 버블이 꺼지기 시작했는데 그러고 나서 일이 년 후에 전세제도가 완전히 소멸하였다.

그럼 우리나라는 언제 3만 불이 되는가?
OECD와 세계은행에서는 2015년에 약 29,800불에 도달할 것으로 예상한다.
그럼 그로부터 이삼 년 내에 전세를 놓는 국민이 아무도 없게 된다.
그 이유는 그때부터 부동산이 저성장으로 들어가기 때문이다.
부동산의 95%는 시간이 지나도 가격이 안 오른다.
은행 이자율보다도 안 올라가니까 전세를 놓을 필요가 없어진다.

초기 선진국이나 중진국 때 부동산 고성장 구조에서는 월세를 놓지 않아도 갖고만 있으면 돈이 되고 가격이 올라가니까 전세를 놓고 그 돈으로 다른데 투자하고 했지만, 몇 년 지나도 안 오르는데 누가 전세를 놓으려고 하겠나?
전세제도가 없어지고 부동산시장이 완전 선진화 구조로 바뀌어 모든 부동산이 집을 지었을 때 토지가격이 얼마, 건축비용이 얼마, 월세는 얼마, 따라서 매매가격이 얼마 하는 식으로 수익가격 구조로 정착이 된다.


■ 향후 10년 동안 부동산 투자방향

딱 한마디로 수익형 부동산 시장이 된다. 영원히....
지금까지는 나쁘게는 투자형 부동산시장이었고, 더 나쁘게는 투기형 부동산시장이었다.
경제는 성장하고, 인구는 도시에 집중되고, 집은 부족하고, 살 사람은 많고, 계속 국민소득은 증가하는데...
땅은 좁고 부동산은 한정되어 있으니까, 사놓기만 하면 오른다 하니까 돈이 몰린 거다.

그렇지만 지금부터는 인구가 감소세로 들어갔고,
개발가치가 아니라 환경가치가 중시되고 있고,
부동산가격이 오를 만큼 올랐으니까 더는 차액을 거둘 가능성이 줄어들게 된다.
그러면 이제부터는 미래의 매매차익을 추구하는 것이 아니라 현재의 월세수익을 추구하게 되는 거다.
이래서 시장구조가 수익형 구조로 완전히 전환된다.

그러면 수익형 부동산 중에서 앞으로 가장 투자성과 환금성이 높은 종목은 무엇인가?

○ 중심상업지역의 빌딩

부동산의 가장 큰 맹점이 중진국 구조에서는 수익성은 좋지만, 환금성이 떨어진다는 것이 문제였다.
그러나 앞으로는 매매차익이 안 생기니까 수익성과 환금성이 가장 높은 곳으로 몰린다.
그게 바로 중심상업지역의 빌딩이다.
국민소득이 현재 2만에서 5년 뒤 3만 불이 되어 50% 소득이 올랐을 때 전국의 집값이나 땅값은 겨우 평균 20~30%밖에 못 오른다.
그런데 중심상업지역은 매매가격과 월세가 50%만 오르는 게 아니라 200%~300%가량 오른다.
그러니까 앞으로 돈은 전부 다 이곳으로 몰리는데 중심상업지역에 있는 땅은 몇백 억 원 있는 사람만이 살 수 있는 거다. 일반상업지역이나 근린상업지역 땅은 이렇게 안 올라간다.




○ 일반주거지역의 원룸이나 투룸 형 다가구, 다세대주택

그다음으로는 일반주거지역에 있는 부동산으로 원룸이나 투룸이 있는 다가구나 다세대주택이다.
평수는 10평 내외가 가장 좋다.
국민소득 3만 불 이후부터는 국민의 최소 30%에서 최대 60%는 100년이 걸려도 집을 살 수 있는 소득구조를 못 가진다.

국민소득이 1만 불에서 3만 불이 되었다는 것은 물질이 늘었다는 것이 아니고 경제적 지식이 세 배로 늘었기 때문에 그만큼 부가가치를 만들었다는 뜻이다. 이제 서로가 다 알고 있는 판국에서는 돈을 벌 수가 없다.
막말로 그때는 국민의 50%는 그날 벌어서 그날 먹고살 정도의 생활비밖에 못 버는 경제현상이 펼쳐진다.

이러니까 우리 자식들, 그러니까 10대 20대 자식들은 그들이 앞으로 20대나 30대가 되었을 때 부모가 살던 집 물려주지 않으면 자신의 월급만 받아서는 100년 동안 모아서도 집을 못 산다. 따라서 대부분이 10평 대의 원룸 투룸 월세 주택에 산다.

이것은 우리나라뿐 아니라_ 미국은 워낙 넓은 땅이 있으니까 제외하고(미국도 도시는 마찬가지다.)_유럽, 일본에선 전부 다 20년 전부터 펼쳐지는 현상이다. 원룸과 투룸에 혼자 사는 독신자의 수요가 폭발적으로 증가한다.
이때는 젊은이들이 사오십이 되도록 결혼을 안 한다.
따라서 앞으로 제일 수요가 많은 부동산이 10평 내외의 임대주택이다.




○ 전용 주거지역

지금 소형주택은 거래되고 있지만, 중대형은 죽을 쑤고 있다.
이것은 경기 변곡점에서 나타나는 지극히 당연한 상식적인 현상이다.
경기곡선에서 바닥에서 회복되는 1번 구간에서는 소형주택이 먼저 오르고,
2번 구간 호황기에 들어가면 대형 주택 가격 상승이 소형 주택을 앞지르게 된다.
지금이 딱 변곡점에 걸쳐 있는 상황이다.
2012년에서 2015년쯤 돼서 주식투자로 자산이 두세 배 늘어난 사람이 그대로 살려고 하겠는가?
30평에서 살다가 돈을 많이 벌면 50평으로 옮기지 않고 그대로 살 사람이 몇이나 되겠는가?

여기서 대형주택이란 개념은 아파트를 말하는 게 아니다.
전용주거지역의 단독주택 같은 것을 말하는 거다.
국민소득이 증가할수록 아파트에 대한 수요가 급격하게 떨어진다.
3만 불 넘어서면 아파트는 완전히 내리꽂힌다.
아파트는 3천 불에서 1만 5천 불 사이에서 제일 수요가 많다.
아파트에 투자하여 돈을 벌려면 3천 불에서 5천 불 사이에 있는 나라 즉, 중국이나, 베트남이나, 인도네시아 같은 나라에 가서 해야 한다. 그런 나라는 우리나라에서 90년대 투기 붐 불었던 거와 똑같은 상황이 벌어진다.

우리 국민은 객관적으로 똑똑하다.
1960년대 국민소득 50불 100불짜리 나라에서 인구도 없고 자본도 없던 국가가 전 세계 경제 10위 안에 드는 대국이 되었고 앞으로 20년 뒤엔 세계에서 두 번째로 잘사는 나라가 된다.
한국은 무에서 유를 창조한 나라다. 너무 자신을 얕잡아보거나 오판하면 안 된다.
국민소득 3만 불이 넘어가면서 우리나라가 완전히 선진국 문화로 변화하면서
도시면적 1%밖에 안 되는 전용주거지역에 살려고 하는 수요자는 지금보다 열 배, 스무 배로 증가하게 된다.
더 쉽게 얘기하자면 청담동 연예인들 사는 동네에 있는 땅을 사고 싶으면 지금 사놓아야 한다. 지금 삼성家에서 자꾸 사들이고 있다. 


※ 경매정보

평창동 전용주거지역 주택 사진을 찾다가 우연히 경매정보를 하나 발견하였다.
가격분석을 해보니 권리분석에 이상이 없다면 괜찮은 물건이지 싶다.

2010 타경 11010 (임의)			2010타경12068		매각기일	2010-10-28(목) 10:00~
소재지	서울특별시 종로구 평창동 489-10 외1필지					사건접수	2010-04-15
물건종별	주택			채권자	농업협동조합중앙회	감정가	3,443,551,120원
토지면적	896㎡ (271.04평)			채무자		최저가	(80%) 2,754,840,896원
건물면적	463.92㎡ (140.34평)			소유자		보증금	(10%)275,485,000원
제시외면적	74.5㎡ (22.54평)			매각대상	토지/건물일괄매각	청구금액	1,562,203,440원
입찰방법	기일입찰			배당종기일	2010-07-21	개시결정	2010-04-16

* 토지정보				(토지대장 2010년 05월 자료 기준)
지목	면적(㎡)	용도지역		용도지구		축척
대	823	제1종전용주거지역		자연경관지구		0.875
개별공시지가  1,470,000  원/㎡ (2010.01월 기준)
* 일반건물정보				(건축물대장 2010 년 05월 자료 기준)
건물명	주용도	주구조	건축면적(㎡)	연면적(㎡)	대지면적(㎡)	허가일자	사용승인일자
2 층	단독주택	벽돌구조	0	463.92	0	1987.08.22	1988.12.30

건축한지 20년이 지났으니 건축가격은 없는 것으로 치고,
토지가격만 따지면 감정가격으로 평당 1,270만 원이 나오고 최저가격은 1,016만 원으로 나온다.
관심 있는 분은 자세하게 분석해 보시기 바란다.






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