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[땅돌이]

***  상가건물의 부가세처리방법 ***

부가세는 거래성사단계에서 예민한 부분이기 때문에 되도록이면 중개사가 개입하여 조정하는 것보다는 매도.매수당사자의 거래세무사를 통해 상호 조율하도록 유도하는 것이 바람직합니다.

상가의 부가세는 상가건물분에만 해당되며 토지와 주택은 면세이므로 해당되지 않습니다.

<처리방법1 >

세금계산서를 발행하여 매도자는 부가세를 납부하고 매수자는 부가세를 환급받는 방법

- 매매금액 외에 부가세는 별도로 지급 한다라는 특약이 있다면 매도자는 세금계산서를 발행하여 부가세를 납부하고 매수자는 부가세를 별도로 부담하여 환급을 받으면 됩니다.

거래 시 부가세에 대한 언급이 없다면 매매가액 중에서 건물분에 대해서 부가세가 포함된 것으로 봅니다. 이경우매도자는 세금계산서 발행여부와 관계없이 부가세를 납부해야 합니다.

항상 문제는 부가세에 대해서 언급이 없을 때 발생합니다.

많은 분들이 상가매매 시 건물분부가세를 내야하는 것을 잘 모르기 때문에 부가세부분을 계약 후에 인지하게 됩니다. 세금계산서를 발행하게 되면 매수자가 비록 환급을 받는다고 하지만 매수자가 부가세를 별도로 주지 않는다면  매도자만 부가세를 납부하게 됩니다.

<처리방법2> 

포괄양도양수방법입니다. 

많은 분들이 이 방법을 택하고 있으므로 세무업무는 꼭 세무사를 통해 처리하시기 바랍니다.

*요건 : 포괄양도양수내용이 확인되는 사업양도양수계약서를 작성해야 합니다.

사업양도양수계약서는 별도의 서식이 있는 것이 아니므로 특약사항이나 별도의 서식으로 상대방의 사업자등록증상의 내용을 기재하고 포괄양도양수 한다는 뜻을 표기하면 됩니다.

-양도자 및 양수자가 일반사업자이야 하며 사업의 동일성을 유지하며 경영주체만 바뀌어야 합니다. 즉 임차인 이사조건부나 임대의 일부를 본인이 사용하는 것은 안 됩니다.

-사업양도신고서(법정양식)을 제출해야 합니다.(아래참조)

-양수자의 2차 납세 의무요건 : 포괄양수를 한 매수자는 양도자의 모든 권리와 의무를 승계하는 것이므로 포괄양수 한 범위 내에서 2차 납세 의무를 지게 됩니다.

 즉 양수일 이전에 체납된 세금이나 세무조사 등으로 고지확정 된 세금은 연대납세의무를 진다   는 의미입니다. 다만 양수일 이후에 조사 등으로 확정된 세금은 연대납세의무를 지지 않습니    다. 따라서 포괄양도양수를 할 때 국세완납증명이나 고지될 세금을 확인하고 진행해야 합니다.

<처리방법3 >

폐업 시 잔존재화 -건물의 멸실이나 면세사업으로의 전환 등으로 폐업하는 경우에는 다음과 같이 계산하여 부가세를 납부합니다. 1p당해재화의 취득가액(과세대상건물분만) * (1-체감율*경과된 과세기간의 수) 체감율 :2001.12.31이전취득분 10% 2002.1.1이후취득분 5%임 이 경우에 취득당시 환급을 받았을 경우에만 해당되며 환급을 받지 않았다면 부가세가 해당되지 않습니다.

<처리방법4 >

중개당시 부가세언급이 없어 매도자가 중개사에게 책임을 물을 때

중개사법에 의하여 중개사는 부가세와 관련하여 상담이나 확인해줄 의무가 없기 때문에 중개사고는 아니며 오히려 세무사법에 위반되므로 중개사가 상담하거나 대행해주지 못한다는 것을 설명 해 주시면 됩니다 .따라서 매도자가 부가세부분에 대해서 이의를 제기 할 때는 상가기장이나 신고를 해주는 세무사와 매수자의 세무사끼리 서로 상의하고 조율해서 처리해야 한다고 말씀하시면 됩니다.

*** 상가양도시 주의할 점 ***

 업무용시설인 상가를 양도할 때 주의할 점은 상가건물은 부가가치세 과세라는 사실이다. 그래서 매매가 이루어지면 양수자는 부가가치세를 주고 사야 하며, 매도자는 대부분 상가건물 소유자로 자영을 하거나 임대사업자이다 . 임대사업자이건 자영사업자이건 매수자로 부터 부가가치세를 받아서 폐업신고 하면서 부가가치세를 납부해야 한다.

 매수자는 부가가치세를 거래징수 당하고 잔금청산일로 부터 20일 내에 사업자등록을 하고 거래징수당한 부가가치세를 환급받을수 있다.

 이런 경우 매도자는 부가가치세를 받아서 내고, 매수자는 부가가치세를 부담하고 사서 나중에 부가세를 환급받는다.

 국가 입장에서는 매도자로 부터 부가가치세를 받아서 매수자로 부터 부가세를 환급해 줘 , 결국 국고수입은 없다.

 국고수입이 없는 결과로 포괄양수도 계약을 하고 부가세 부담없이 거래가 이루어 지게 해서 매도자는 부가세를 안내고 매수자는 부가세 부담없이 사서 환급도 안 받는 결과가 된다.

  통상 상가를 매매하게 되면 부가가치세 말이 없이 거래가 이루어 지는 경우가 있다.

 부가가치세는 거래가액에 포함되어 있다고 보아야 한다. 그러나 이런부분은 양도자와 양수자사이에 분쟁의 소지가 있다.

 상가를 매도매수시 토지분과 건물분을 구분하여 건물분 해당분은 세금계산서를 교부 수취하여야 한다.

 물론 포괄양수도시는 세금계산서를 교부 수취 안해도 된다. 대신 포괄양수도 계약서를 제출하여야 한다.

  <케이스 1>

상가양도시  토지분 1억, 건물분 1억, 건물분 부가가치세 0.1억 해서 2.1억에 거래가 이루어 지면서 세금계산서 건물분 공급가 1억 부가세 0.1억 해서 세금계산서를 교부한다. 양도임대사업자는 폐업하고 부가세 신고 납부한다. 매수자는 잔금청산일로부터 20일이내 일반과세자 사업자등록을 하고 부가세 0.1억을 환급받는다.

추후 매수자는 임대사업자를 폐업하거나 간이과세자로 전환, 또는 면세사업자로 될때 환급받은  부가세를 추징 당한다. 이때 건물은 연 10% 상각되어 5년이 경과되면 50%상각하고 5백만원만 내면 된다.

 <케이스 2>

상가 양도시 토지분 1억, 건물분 1억 으로 포괄양수도 계약을 하고 2억에 거래가 이루어 진 경우 매도한 임대사업자는 폐업하면세 임대분 부가가치세 신고만 하면 된다.

양수한 임대사업자는 일반과세자 사업자등록을 하고 부가세 환급은 안받고 부가세 신고일에 신고하면된다. 2p

<케이스 3>

상가양도시 토지분 1억, 건물분 1억 부가세 0.1억 구분이 없이 거래금액 2.1억으로 거래한 경우 실제 이런 경우가 대부분이라 생각된다. 매도자나 매수자 모두 건물에 부가세가 있는지 모른경우이거나  매도자가 간이 임대사업자인 경우이다. 간이사업자는 세금계산서교부를 할수 없다.

이렇게 거래가 이루어진 경우 세금계산서 교부가 이루어지지 않는다. 계약서 자체에 부가세가 있는지도 모르기때문이다. 그러나 국세청예규에서도 거래금액에 구분기재가 안된경우 부가세가 포함되어 있다고 본다. 이런 경우 매수자는 매도자에게 세금계산서를 수취하게 되면 환급받을수 있다.

매도자는 상가취득시 부가세를 환급받지 않아서 매도시도 부가세도 모르고 거래를 했을것이다. 취득시 부가세 환급도 안받았고 매도시도 부가세를 안내도 될것으로 본다. 그러나 매도시 세금계산서를 교부한다면 부가세를 내야 한다. 법상으로는 매도시 부가세를 안내면 폐업시 잔존재화로 보아서 취득시 매입세액공제를 안받은 경우 폐업시잔존재화로 부가세를 안내도 된다.

 <케이스 4>

매수자가 취득시 부가세를 환급받고 양도시 폐업을 하지 않고 계약서상에 부가세 언급없이 2.1억에 양도한 경우라면 법을 엄격 적용한다면 폐업시 0.1억의 부가세를 추징당할것으로 보인다.

그러나 실무에서 부가세신고가 없었다면 폐업시 잔존재화로 처리하여 경과연수에 비례하여 감가상각하여 취득시  5백만원 환급받고 4년 사업했다면 3백만원 추징할것으로 보인다.(실무자 마다 다를것으로 판단)

 <케이스 5>

매도자는 취득시 토지 0.5억, 건물 0.5억 부가세 5백만원에 취득하고 부가세 5백만원 환급 받은후 10년 이상 임대한 후   거래가 2.1억에 양도하고 세금계산서를 교부한 경우 0.1억 부가세를 내면 된다. 10년 이상 임대한 후  폐업을 하고 상가를 2.1억에 거래하고 폐업자이므로 세금계산서를 교부할수 없어서 매수자는 부가세를 환급받을수 없고 매도자는 부가세를 안내도 된다.

이경우 부가세 없이 거래가 이루어진 경우로 봐야 할것 같다.

 이상 케이스로 본 결과 , 법안에서 제일 깔끔한 것은

 상가 거래시 토지와 건물가액을 구분기재하고 부가세를 명시하고 세금계산서를 교부 수취하여 양도자는 부가세를 내고, 매수자는 부가세를 환급받는게 좋을것 같다.

서로 일반과세자라면 포괄양수도 계약서를 작성하는것이 현명할것으로 판단된다.