알면유익한법률 선순위 가등기가 말소되는 경우

[땅돌이]

선순위 가등기가 말소되는 경우

경매물건의 부동산 등기부상 선순위 가등기는 원칙적으로 말소되지 않는다. 가등기보다 선순위의 말소기준권리(저당권, 가압류, 압류)가 없다면 가등기는 말소되지 않고 낙찰자가 그 부담을 인수하는 것이라 할 수 있다.

이러한 경매물건은 투자자가 대부분 경매입찰을 피하기 때문에 유찰이 이루어져 최저매각가격이 낮게 떨어진다. 그런데 사안에 따라서는 가등기가 말소되고 낙찰자가 부담을 인수하지 않는 경우가 있어, 오히려 권리분석을 잘 한다면 투자가치가 높을 수 있으므로 이를 소개한다.

먼저 사례를 요약하면, 갑은 을로부터 그 소유의 주택을 임차하면서 주민등록 전입을 한 다음 날 최선순위로 확정일자를 받았다. 그런데 그 후 을이 병 앞으로 소유권이전등기 청구권 보전을 위한 가등기를 설정해주었다.

갑과 을 간의 임대차계약 종료 후 을이 갑에게 보증금 반환을 지체하자, 갑은 을에 대하여 보증금 반환청구의 소를 제기한 후 주택명도와 동시에 보증금을 지급하라는 판결을 받았다. 또한 그 확정 판결에 기하여 위 주택에 관한 경매를 신청하였고, 선순위 임차권에 기하여 배당요구를 한 사안이다. 결론부터 간단히 말하면,  가등기가 선순위로 등기되어 있다고 하더라도 가등기는 말소된다.

이 사례는 최선순위 확정일자부 임차인이 배당요구를 하고 그 뒤에 바로 가등기가 있는 경우인데, 등기부에는 가등기가 최선순위로 기재되어 있으며 강제 경매개시 결정은 후순위로, 얼핏 보아 가등기가 말소되지 않을 것으로 해석할 수 있다.

그러나 선순위 가등기가 말소되지 않는다면 위 부동산의 가치는 현저하게 떨어져 최선순위 변제권을 가진 갑이 배당요구를 하였다고 하더라도 사실상 배당받을 것이 없게 되거나, 또는 가사 배당을 받았더라도 추후 병의 본등기가 이루어지면 소유권을 상실하게 된다. 따라서 낙찰자는 다시 배당받은 채권자(임차인)를 상대로 배당금 반환청구를 행사하여 임차인과 낙찰자 모두에게 매우 큰 손해를 입힐 수 있는 사안이라고 하겠다.

특히, 입찰자가 아닌 임차인의 경우에 가등기가 말소되지 않는다면, 이미 성립한 갑의 우선변제권은 그 후에 이루어진 을의 가등기 설정행위에 의하여 임차권이 침해되어 사실상 무용지물이 되어버린다는 것이다.

이 같은 사례는 갑 이외의 제삼자가 경매를 신청한 경우에도 똑같이 발생할 수 있다. 따라서 대법원은 이 문제 를 해결하기 위하여 판례로 정리하고 있다.

대법원 1992.10.13. 선고 92다30597 판결은, ‘주택임대차보호법 제3조의 21항은 대항요건(주택의 인도와 주민등록 전입신고)과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 주택임차인은 후순위 권리자 및 기타 일반채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있음을 규정하고 있는 바, 이는 임대차 계약증서에 확정일자를 갖춘 경우에는 부동산 담보권에 유사한 권리를 인정한다는 취지’라고 설명하고 있다.

즉, 선순위 임차권이 있다면 이는 최선순위 근저당권처럼 말소기준권리로 작용하여 등기부상 최선순위의 가등기라고 하더라도 말소되어야 한다는 것이다.

실제로 경매 실무상 배당요구를 한 우선변제권 있는 주택임차권자의 지위는 저당권자 등 담보물권자의 지위와 거의 같다. 차이가 있다면 다른 담보물권자는 경매신청권이 있는 반면 위 임차권자는 경매신청권이 없다는 것뿐이다.

이상과 같이 선순위 가등기가 말소되는 특수한 경우를 알아보았다. 이는 최선순위 확정일자부 임차인을 보호하기 위한 여러 가지 방법 중의 하나로 볼 수 있다.

따라서 이러한 상황이 발생하여 임차인의 주택에 대해 매우 낮은 가격으로 경매가 진행되고 있다면, 가등기는 말소되므로 임차인은 투자 손익계산을 한 후 안심하고 입찰에 참가해보는 것도 괜찮을 듯싶다