스크랩 1 계산문제 해설

[미네르바]

부동산학개론 계산문제

1. 대지200㎡에 대한 가격조사를 의뢰 받은 공인중개사 갑A씨는 아래 사례를 조사하였다. 대상부동산의 비준가격은 ?

㉠ 유사지역에 소재하는 사례토지의 ㎡당 단가 : 500,000원

㉡ 시점수정 : 가격시점 105, 거래시점 100

㉢ 대상물건이 소재하는 A지역은 C 지역보다 지역적으로 5% 열세하고, 사례물건이 소재하는 B지역은 C 지역보다 지역적으로 5% 우세하다.

㉣ 대상부동산이 사례부동산보다 개별요인은 10% 우세하다.

㉤ 기타수정 또는 보정요인은 없음 

[KEY] 비준가격= 사례가격× 사정보정치×시점수정치×지역요인비교치×개별요인비교치

사례가격=200㎡×500,000원=1억

사정보정치= 주어진 정보 없음

시점수정치=가격시점의 물가지수105/거래시점의 물가지수100=105/100

지역요인비교치=대상지역/사례지역

=C지역을 표준지역(100)으로 보고 A지역(대상지역)5%열세 100-5/100

C지역을 표준지역(100)으로 보고 B지역(사레지역)5%우세 100+5/100

=95/105

개별요인비교치=대상/사례=110/100

1억×105/100×95/105×110/100=104,500,000원

2. 대상부동산에 대해 저당대출을 할 경우 저당조건은 저당바율이 40%이고 저당기간은 20년, 이자율은 10%라고하자. 이 경우 저당상수는 0.118이 된다. 지분수익율이 155인 경우에 금융적 투자결합법에 의한 자본환원율은 ?

[KEY] 종합환원율=(저당비율×저당상수) +(자기자본비율×지분수익율)

                 =(저당비율40%×저당상수0.118) +(자기자본비율60%×지분수익율15%)

                 =13.8%

● 저당차입금과 자기자본의 투자비율을 가중(더해서)평균으로 으로 구하는 것이 금융적 투자결합법에 의한 자본환원율 계산논리이다.

3. 토지의 환원이율이 8%, 건물의 환원이율이 12%이며, 토지의 가격이 2억원, 건물의 가격이 3억원인 경우 종합환원이율은 ?

[KEY]종합환원이율=(부동산전체의 가격중 토지에 대한 비율 ×토지환원이율) +

                   (부동산전체의 가격중 건물에 대한 비율 × 환원이율) 

                   = (2억/5억×8%) + (3억/5억×12%) = 10.4%

4. 다음의 사례는 거래조건,금융조건의 차이를 매매시점을 기준으로 분석한 내용이다. B부동산의 매매시점을 기준으로 현가화한 값은 얼마인가 ? (단, 계산은 만원미만의 금액은 절사한다)

㉠ 두 사례부동산의 매매가격 : 1억원

㉡ 시장이자율 : 8%

㉢ A부동산 : 현금 1억원

㉣ B부동산 : 현금6천마원, 1년 후 4천만원 지급

[KEY] B부동산에 대한 현재가치를 구한다

6천만원 + (1년 후 4천만원의 현재가치=4천만원/1+8%=3,703만원)=9,703만원

5. 어떤 주상복합건물에 임대하고 있는 경우에 다음의 자료를 활용하여 실질임료를 구하면 ? (단, 기간은 1년을 기준으로 산정된 금액임)

[KEY]

♣ 실질임료의 개념

① 실질임료: 부동산의 임차인이 임대인에게 지불하는 실질적인 경제적 대가를 말함

              즉, 순임료와 필요제경비(권리금, 부금 보증금 등)을 말함

② 실질임료에 포함되는 경비

㉠ 순임료: 실제로 지불되는 임료에서 필요제경비(감가상각비, 유지관리비, 조세공과, 손해보  험료, 결손준비금, 공실 등 손실상당액)를 공제한 것, 즉 순수하게 임대인의 수익에 속하는 부분

Ⓐ 예금적 성격의 일시금 운용익: 임차인이 채무불이행 등의 사유가 없는 한 임대기간 만 료후 반환되는 금 액(보증금, 건설협력금 등)

Ⓑ 임료의 선불적 성격의 일시금 상각비: 임대차기간이 만료되어도 임차인에게 반환하지 않는  것 (임료의 권리금, 사글세)

Ⓒ 임료의 선불적 성격의 일시금 미상각비

Ⓓ 각 지불시기에 일정액씩 지불되는 임료 중 순임료 상당액

Ⓔ 부가사용료· 공익비 중 실비를 초과하는 금액

㉡ 필요제경비

③ 실질임료를 구하는 산식

실  질  임  료		ⓒ ① 예금적 성격을 갖는일시금의 운용         익(전세)     ② 선불적 성격을 갖는 일시금의 상         각액(사글세)     ③ 선불적 성격을 갖는 일시금의 미        상각액에 대한 운용익(선불적 상각        액 중 아직 기간 미도래에 의한 상        각되지 않은 금액에 의한 운용액)
	지 불 임 료	ⓐ ① 각 지불시기에 일정액씩 지불되는        임료중 순임료액     ② 부가사용료, 공익비중 실비를 초         과 하는 금액	ⓑ ① 감가상각비  ② 유지관리비    ③ 손해보험료  ④ 세금 및 공과금    ⑤ 대손준비비    ⑥ 공실 등에 의한 손실상당액    ⑦ 정상운영금이자 상당액(인식액)
		순  임  료	필요제경비

- 실질임료 :  ⓐ+ⓑ+ⓒ

-  순 임 료 :  ⓐ+ ⓒ

-  지불임료 : ⓐ+ⓑ

▣ 필요제경비

① 감가상각비  ② 유지관리비   ③ 손해보험료  ④ 세금 및 공과금  ⑤ 대손준비비

⑥ 공실 등에 의한 손실상당액   ⑦ 정상운영금이자 상당액(인식액)

▣ 공익비 : 부동산의 공용부분에 소요되는 비용으로 수도광열비, 위생비, 공공시설비, 안전관리비등이 이에 속한다.

▣ 부가사용료 : 부동산의 일부 임대시 통상 전용부분에 관계되는 가스료, 전기료, 수도료, 냉․난방비 등으로 차주가 직접 공급자에게 지불하지 않고 대주에게 지불하는 것

▣ 실비 초과의 의미 : 임차인이 지불하는 월 일정액이 1만원인데 실제 지불한 비용이 8천  원인 경우 그 차액 2천원은 임대인이 받는 임료가 된다.

실질임료= ㉠ 2천만원+㉡ 300만원+㉢ 200만원+㉤ 중 소멸성보험료 150만원 +㉥ 50만원 =2,700만원

6. 노량진의 A쇼핑센터에서 임대료를 비율임대차로 지불하는 조건으로 다음과 같은 계약이 체     결되었다. 이 점포의 임차인이 그 해당 월에 지불해야 하는 월 임대료는 얼마인가?

  기본임대료는 월 150만원이고, 매월 매출액이 2천만원 초과시 초과분에 대하여 4%를 추가     임대료로 지불할 것으로 계약을 체결하였다. 그런데 당해 월 매출액이 3,500만원으로 집계     되었다.

[KEY] 기본임대료 150만원 +(3,500만원-2,000만원=1,500만원×4%=60만원)=210만원

7. 1억원을 투자하면 1,500만원의 순운영소득이 생기는 사업이 있다. 그런데 이 사업을 2,000     만원은 지분으로 하고 나머지 8,000만원은 이자율 10%로 빌려서 투자했을 때 이 경우, 총     자본수익률과 지분투자에 대한 수익률은 각각 몇 %가 되는가?

[KEY] 총자본수익율=15백만원/1억=15%

        지분수익율=1500만원-800만원(8,000만원×10%이자=800만원)/2,000만원

                  =700만원/2,000만원=35%

8. 1년 후 인근지역에 대형할인점이 들어설 가능성이 있는 일단의 토지가 있다. 다음 조건이     라면 얼마의 가격으로 이 토지를 매매가 가능하며, 정보가치는 얼마인가? (단, 100만원 미     만의 금액은 절사한다.)

  ㉠ 1년 후 대형할인점이 들어설 확률은 80%이다.

   ㉡ 대형할인점이 들어서면 해당 토지가격은 6억원이 되고, 그렇지 않으면

      3억 5천만원이  될 것으로 예상된다.

   ㉢ 투자자의 요구수익률은 10%이다

[KEY] 1. 매매가능금액= 들어설 확률80%, 안들어설 확률 20%에 대한 일시불의 현재가치

       2. 정보비용= 확실이들어설 때(100%)의 현재가치- 매매가능금액

1. 매매가능금액=(6억×80%) + (3.5억×20%)/(1+10%)=5억

2. 정보비용=100%들어설 때 현재가치 545백만원(6억/1+10%) - 매매가능금액 5억=45백만원

9. 다음의 자료를 활용하여 건물의 수익가격을 구하면 얼마가 되는가?

   ㉠ 건물의 상각 전 순수익: 1,000만원

   ㉡ 건물의 상각 후 환원이율: 10%

   ㉢ 건물의 잔존내용연수: 10년

[KEY] 수익가격= 상각전순이익/상각후 환원이율 + 상각자산의 상각율

        수익가격=1,000만원/10%+(1/10년)=5,000만원

10. 일단의 공장용 토지를 매각하고자 하는 甲은 乙로부터 다음과 같은 2가지의 지급조건을       제안받았다. 공장의 매각대금으로 옳은 것은? (단, 이자율은 12%이다.)

제안 1 : 5년 후 18억원을 지급한다.

제안 2 : 매년도 말에 1억 9천만원씩 10년간 지급한다.

기간	일시불의 내가계수	연금의 내가계수	감채기금계수	일시불의 현가계수	연금의 현가계수	저당상수
5	1.76	6.35	0.15	0.56	3.60	0.27
10	3.10	17.54	0.05	0.32	5.65	0.17

[KEY] 제안1=일시불의 현재가치계수(현가계수), 제2안=연금의 현재가치계수(현가계수)

제안 1 토지의 현재가치= 5년후 18억×일시불의 현재가치계수(현가계수)0.56=10억8백만원

제안 2 토지의 현재가치=매년지급액 1억9천만원 ×연금의 현재가치계수(현가계수)1.76

                      = 10억7,350만원