Q 상가임대시 임대사업자등록을 꼭 해야 되나요?
안녕하세요?
저는 근린상가 하나를 얼마 전 부터 임대 중입니다.
아직 사업자등록을 하지 않았는데, 사업자등록을 꼭 해야하나요?
만약 꼭 내야 한다면,
제 명의로 되어있는 상가를 아내 명의로 사업자를 내도 아무 문제가 안되는지요.
그리고, 누구한테 들은 애기인데, 지역이 서로 다른 상가가 2~3개를 소유하고 임대중이라면,
사업자등록 역시 각각 2~3개를 내야 한다던데, 그게 사실인가요?
사업자등록 1개로 운영 할 수도 있어야 하는 것 아닌가여?
이왕 사업자를 낸다면,
저는 앞으로 상가를 늘려서, 임대사업 및 경매등 부동산 사업을 할 계획인데,
사업자등록시에 분류 및 종목에 어떤것으로 신고 하는 것이 좋은가요?
조언 부탁드립니다.
A 질문에 대한 답변
우리 세법상 임대인은 임차인이 사업자등록을 별개로 계산서를 발행하는것이 원칙입니다.
만약 사업자등록을 하지 않을 경우 임대인은 개인 주민등록번호로 계산서를 발행할것입니다.
그럴 경우 임대료의 10%<부가세>는 환급을 받지 못할겁니다.
그렇기 때문에 사업자등록은 필수지요.
그리고 아내 명의로 사업자를 낼 경우 계약서 명의와 사업자 명의가 다르기 때문에 임대인아내분과는 이면계약서를 작성해야될 것입니다.
만약 아내가 아닌 잘 아는 사람일 경우 보증금 반환등 문제가 될소지가 있습니다.
그리고 법인일경우는 해당이 없는데 개인일경우에는 사업자를 각각 내야합니다.
제가 알기로는 같은 같은 건물안에서의 점포일경우 하나의 사업자로 계산서 발행이 가능하지만 그렇지 않을경우에는 각각 사업자를 내야 할 듯 싶네요~
마지막으로 임대사업 및 경매등 부동산 사업을 할 경우는
업종:부동산매매 업태:부동산 이라고 하시면 될듯싶네요~
즐거운하루되시길 바랍니다.
Q2. 상가임대시 임대사업자등록을 꼭 해야 되나요?
올 초에 공매로 인천 중동에 있는 상가 (집합건물)를 경락받았습니다.
잔금일은 아직 한 달 정도 여유가 있어서 대출 조건 알아보고 있는 중이구요.
현재 사무실로 이용 중이고 기존 세입자 (사업자등록 없음)가 재계약을 원하는데...
1000/100 수준 정도로 임대를 놓을까 합니다.
보증금 차임 수준으로 고려할 때 보증금 간주임대료 및 차임의 10% 6월분해도 년 임대예상 소득이 작습니다.
결론부터 말씀드리면, 일반/간이 과세자로서 상가 임대사업자 등록을 해야하는가?? 라는 의문이 들구요.
저처럼 무직(?)인 사람이 사업자 등록을 할 경우 국민연금, 보험료 증액 부문이 어떻게 영향을 미칠지와
기존 경매로 낙찰 받아 진행 중인 다른 세건의 오피스텔 (다주택자는 되겠습니다만,
세입자 전입을 받아주는 쪽으로 진행하고 있습니다.) 과는 어떤 영향을 미칠지도 의문입니다.
공매로는 처음이라 적응 중인데... 우선 공고사항에는 매수자 부가세 포함/불포함 이란 문구가 없는데...
통상 경/공매시 상가를 경락 받으면 부가세를 분양받는 것처럼 건물가액의 몇% 처럼 내는 건 아니죠??? --;;
근처에 있는 세무사 사무실을 방문하여 제 케이스를 상세히 설명 드리고 자문을 구하는 게 맞지만
우선 고민이 되어 글을 올려봅니다.
기타 다른 카페에서 관련 글을 조회해본 결과
어느 분은 상가 1개라도 간이과세자(년 임대예상 소득 4800 이하)로 등록 하는게 나중에 가산세 부담되니
하는게 맞다는 의견이 있네요.
(년 임대소득 2400이하니, 즉 월 차임이 200밑이면 세금낼 부분이 없고 꼬박 신고만 열심히)
또 다른 까페의 다른 분은 1개든 2개든 월 임대수익이 최소 1천 만원 안되면 사업자 등록하게 되면
꼬박꼬박 신고에 보험료에 국민연금에 이래저래 고민할게 많아지니 차차 생각하라고 하는 글이 있고...
제가 지금 고민하는 것은 우선 세금 문제이지요.
1. 저도 세입자도 사업자 등록없이 임대차 계약을 체결하는 방법 (--;;)
2. 세입자도 사업자 등록을 하고 저도 간이과세 임대사업자로서 차임에 부가세 별도로 임대료를 받는 방법
3. 아니면 임대차 계약시 특약사항에 월임차료는 부가세 별도라고 해놓고 추후 제가 사업자 등록 시점 이후부터
부가세를 6월마다 징수(? 맞나요) 신고하는 방법 등...
들어보니, 상가를 임대하게 되면 세무서에서 사업자등록 자진신고하라고 연락이 온다고 하는데...
지금 미리 등록할 필요없고 (임대사업자 등록해도 오피스텔은 취등록세 면제 해당요건이 아닌데...상가는 혜택이 있는지요?)
나중에 세무서에서 연락오면 하면 되는 건지...
개뿔도 모르고 일만 저질러놔서 이제 해결하려니 머리가 다 빠집니다.
A2. 질문에 대한 답변
1.우선 상가임대업(부가세 과세사업)을 하시는 경우 사업자등록을 하셔야 합니다.
당장 안하는 방법을 연구하시더라도 나중에 세무서에서 아는경우 (거의 노출된다고 보셔야 합니다.) 공급가액의 1%를 가산세로 부담하시게 되므로 나중에 불필요한 가산세 등을 부담하시지 마시고 사업초기부터 사업자등록을 하시기를 권합니다.
2. 또한 간이/일반 사업자등록 여부는 귀하와 같이 공매.경매등으로 부동산을 취득하는 경우 부가세법상 과세거래로 인정하지 않아 부가세 부담없이 매입하게 되므로 당초부터 공제받을 매입세액이 존재하지 않기때문에 1년간 임대료 수입이 4,800만원
미만으로 추정되시면 간이사업자로 등록하시는게 유리하다고 보여집니다. (임대사업자의 경우 간이과세배제 요건이 있으므로 이에 해당 하는지는 검토)
3. 간이과세자로 사업자등록을 하는경우 공급대가(부가세포함금액)에 부가율을 곱하고 기타 매입세액 X 부가율을 차감하여 납부세액을 구합니다. 단, 이 경우 1과세기간(상반기 1~6월, 하반기7~12월) 공급대가가 12백만원 미만인 경우 납부면제로 납부하실 부가세를 안내셔도 됩니다.
4. 주택임대는 면세사업으로 부가세를 거래징수하지 않습니다. (매년 1월31일까지 면세사업자현황신고는 하셔야 합니다.)
5. 또한 사업자(부동산임대)이므로 매년 5월 31일 까지 종합소득세 신고를 하셔야 하는데 이때 부동산 취득에소요된 대출금 이자를 필요경비로 인정받을 수 있으므로 대출받을실때 미리 유념해 두시고, 기타 필요경비도 미리 준비해 두시는게 소득세를 줄일 수 있는 방법입니다.
6. 마지막으로 사업자의 경우 지역 건강보험과 지역 국민연금을 납부하게 되는데 이는 소득금액에 따라 달라지게 되고 또한 지역 건강보험은 소득세 계산시 필요경비로 인정받고, 국민연금은 소득세 계산시 소득공제로 인정받게 됩니다.