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부동산투자회사(리츠)의 비교 : 2010년 개정내용 포함 - 펌
1. 부동산투자회사의 최저자본금 인하(안 제6조 및 제10조) → 설립 자본금은 5억원 이상으로 낮추는 한편, 영업인가 후 6개월이 경과한 부동산투자회사의 최저자본금을 자기관리 부동산투자회사의 경우에는 70억원으로, 위탁관리 부동산투자회사 및 기업구조조정 부동산투자회사의 경우에는 50억원으로 인하함.
2. 부동산투자회사의 공모의무 비율 축소 및 주식소유제한 비율 확대(안 제14조의3제1항 단서 및 제15조제1항 단서 신설) → 2012년 12월 31일까지는 부동산투자회사의 주식공모의무 비율을 100분의 30 이상에서 100분의 20 이상으로 축소하고, 주식소유제한 비율을 100분의 30 이상에서 100분의 35 이상으로 확대함.
3. 부동산투자회사에 현물출자 하는 재산의 범위 확대(안 제19조제2항) : 영업인가 후에 부동산투자회사에 현물출자를 하는 재산이 부동산으로 한정되어 있어 부동산과 유사한 권리의 현물출자를 제약하는 문제가 있음. → 현물출자를 하는 재산에 지상권ㆍ임차권 등 부동산 사용에 관한 권리와 신탁이 종료된 때에 신탁재산 전부가 수익자에게 귀속되는 부동산 신탁의 수익권을 추가함.
4. 부동산투자회사에 대한 주주의 주식매수청구권 행사 요건 완화(안 제20조의2제3항 신설) : 부동산투자회사에 대하여 주주의 주식매수 청구가 있는 경우 매수청구기간이 만료한 날부터 20일 이내에 당연히 매수하도록 되어 있어 부동산투자회사의 자금상황을 반영할 수 없는 문제가 있음. → 매수자금이 부족하여 매수에 응할 수 없는 등의 경우에는 국토해양부장관의 승인을 받아 주식의 매수를 연기할 수 있도록 함.
5. 개발전문 부동산투자회사의 운용요건 완화(안 제26조의2) : 개발사업에 투자ㆍ운영하지 아니하는 여유자금의 운영방법이 금융기관에의 예치 및 국ㆍ공채의 매입으로 한정되어 있고, 최저자본금준비기간이 끝날 때까지 발행 주식총수의 100분의 30 이상을 공모하도록 되어 있으며, 최저자본금준비기간이 지난 후에 1인당 주식소유한도를 준수하여야 하는 등 개발전문 부동산투자회사의 운용요건이 엄격하여 설립을 저해하는 문제가 있음. → 개발전문 부동산투자회사의 여유자금의 운영방법에 국ㆍ공채와 유사한 수준의 금융기관 발행채권 등 대통령령으로 정하는 증권의 매매까지 허용하고, 주식공모 의무 및 1인당 주식소유한도 준수 의무를 일정기간(2012년 12월 31일) 유예하도록 함.
6. 대토보상권의 현물출자(안 제26조의3 신설) : 대규모 공익사업의 시행으로 보상자금이 인근지역의 지가상승을 초래하여 부동산시장의 불안요인으로 작용할 우려가 있음. → 보상자금을 대토보상으로 흡수하기 위하여 대토보상권을 개발전문 부동산투자회사에 현물출자할 수 있도록 규정함.
7. 벌칙요건의 구성이 되는 미공개 자산운용정보의 범위를 법률에서 구체적으로 규정함(안 제32조).
8. 사업자 단체의 설립근거 마련(안 제49조의4 및 제49조의5 신설) : 사업자 단체의 설립근거가 없어 그 동안 자율적 협의체로 운영되어 오는 등 부동산투자회사 제도의 홍보 및 연구 등에 소홀한 문제가 있음. → 자기관리 부동산투자회사·자산관리회사 또는 부동산투자자문회사의 단체의 설립근거를 마련하고, 사업자 단체의 업무 및 감독에 관한 사항을 정함.
[부동산투자회사법 중요조문]
제5조 (부동산투자회사의 설립) ② 부동산투자회사는 현물출자에 의한 설립을 할 수 없다.
제6조 (설립 당시의 자본금) 부동산투자회사의 설립 자본금은 5억원 이상으로 한다.
제10조 (영업인가를 받은 부동산투자회사의 최저자본금) 영업인가를 받은 날부터 6개월(이하 "최저자본금준비기간"이라 한다)이 지난 부동산투자회사의 자본금은 다음 각 호에서 정한 금액 이상이 되어야 한다. 1. 자기관리 부동산투자회사: 70억원 2. 위탁관리 부동산투자회사 및 기업구조조정 부동산투자회사: 50억원
제14조의 3 (주식의 공모) -기업구조조정 부동산투자회사에는 적용하지 않는다. ① 부동산투자회사는 최저자본금준비기간이 끝날 때까지 발행되는 주식 총수의 100분의 30 이상을 일반의 청약에 제공하여야 한다. 다만, 2012년 12월 31일까지는 일반의 청약에 제공하여야 하는 주식은 발행되는 주식 총수의 100분의 20 이상으로 한다.
제15조(주식의 분산) -기업구조조정 부동산투자회사에는 적용하지 않는다. ① 주주 1인과 그 특별관계자는 최저자본금준비기간이 끝난 후에는 부동산투자회사의 발행주식 총수의 100분의 30(이하 "1인당 주식소유한도"라 한다)을 초과하여 주식을 소유하지 못한다. 다만, 2012년 12월 31일까지는 1인당 주식소유한도를 발행주식 총수의 100분의 35로 한다. 제19조 (현물출자) ① 부동산투자회사는 영업인가 전에는 현물출자를 받는 방식으로 신주를 발행할 수 없다. ② 부동산투자회사의 영업인가 후에 부동산투자회사에 현물출자를 하는 재산은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하여야 한다. 1. 부동산 2. 지상권·임차권 등 부동산 사용에 관한 권리 3. 신탁이 종료된 때에 신탁재산 전부가 수익자에게 귀속하는 부동산 신탁의 수익권 ③ 제2항에 따라 현물출자로 발행하는 주식의 액면총액은 부동산투자회사의 자본금의 100분의 50을 초과할 수 없다.
제22조 (자기관리 부동산투자회사의 자산운용 전문인력) ① 자기관리 부동산투자회사는 그 자산을 투자·운용할 때에는 전문성을 높이고 주주를 보호하기 위하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 다음 각 호에 따른 자산운용 전문인력을 확보하여야 한다. 1. 감정평가사 또는 공인중개사로서 해당 분야에 5년 이상 종사한 사람 2. 부동산 관련 분야의 석사학위 이상의 소지자로서 부동산의 투자·운용과 관련된 업무에 3년 이상 종사한 사람
제22조의 3 (자산관리회사의 인가 등) ① 자산관리회사를 설립하려는 자는 다음 각 호의 요건을 갖추어 국토해양부장관의 인가를 받아야 한다. 인가받은 사항을 변경하려는 경우에도 또한 같다. 1. 자본금이 70억원 이상일 것 2. 제22조에 따른 자산운용 전문인력을 5명 이상 확보할 것
23조 (부동산투자자문회사의 등록) ① 부동산투자회사의 위탁으로 그 자산의 투자·운용에 관한 자문 및 평가 등의 업무를 하려는 자는 국토해양부장관에게 등록하여야 한다. ② 제1항에 따라 등록을 하려는 자는 다음 각 호의 요건을 갖추어야 한다. 1. 자본금이 10억원 이상으로서 대통령령으로 정하는 금액 이상일 것 2. 제22조에 따른 자산운용 전문인력을 대통령령으로 정하는 수 이상 확보할 것
제24조 (부동산의 처분에 대한 제한 등) -기업구조조정 부동산투자회사에는 적용하지 않는다. ① 부동산투자회사는 부동산을 취득한 후 5년의 범위에서 대통령령으로 정하는 기간 이내에는 부동산을 처분하여서는 아니 된다.
<'부동산투자회사법 시행령 및 시행규칙' 개정안> 개정안에 따르면 리츠의 국내 부동산 처분 제한기간은 현행 3년이지만 1년으로 단축된다. 다만 주택 투기를 막기 위해 주택에 대해선 기존 3년의 처분 제한기간을 유지키로 했다. 또 미분양 해소를 위해 자기관리 리츠나 위탁관리 리츠가 미분양 주택에 투자하는 경우에도 처분제한기간을 두지 않기로 했다. ② 부동산투자회사는 건축물이나 그 밖의 공작물이 없는 토지는 해당 토지에 부동산개발사업을 시행한 후가 아니면 그 토지를 처분하여서는 아니 된다.
제25조 (자산의 구성) ① 부동산투자회사는 최저자본금준비기간이 끝난 후에는 매 분기 말 현재 총자산의 100분의 80 이상을 부동산, 부동산 관련 증권 및 현금으로 구성하여야 한다. 이 경우 총자산의 100분의 70 이상은 부동산(건축 중인 건축물을 포함한다)이어야 한다.
제26조 (부동산개발사업에 대한 투자) ① 부동산투자회사는 증권시장에 그 주식을 상장한 후에만 부동산개발사업에 투자할 수 있다. ② 부동산투자회사는 총자산의 100분의 30을 초과하여 부동산개발사업에 투자하여서는 아니 된다.
제26조의2 (부동산개발사업 투자에 대한 특례) ① 부동산개발사업에 투자·운영할 목적으로 설립되는 부동산투자회사(이하 "개발전문 부동산투자회사"라 한다)는 총자산의 전부를 부동산개발사업에 투자할 수 있다. ⑤ 개발전문 부동산투자회사는 그가 투자하는 부동산개발사업에 관하여 관계 법령에 따른 시행에 대한 인가·허가 등이 있은 날부터 6개월이 지난 날까지 발행되는 주식 총수의 100분의 30 이상을 일반의 청약에 제공하여야 한다. 다만, 2012년 12월 31일까지는 일반의 청약에 제공하여야 하는 주식은 발행되는 주식 총수의 100분의 20 이상으로 한다.
제26조의3 (보상을 목적으로 제공한 토지에 대한 개발사업 투자의 특례) ① 공익사업의 시행으로 조성한 토지로 보상을 하는 경우에 보상을 목적으로 제공받는 토지의 개발사업에 투자할 목적으로 설립되는 개발전문 부동산투자회사에 대하여는 토지로 보상을 받기로 결정된 권리(이하 "대토보상권"이라 한다)를 현물출자할 수 있다.
제28조 (배당) ① 부동산투자회사는 「상법」 제462조제1항에 따른 해당 연도 이익배당한도의 100분의 90 이상을 주주에게 배당하여야 한다. ② 부동산투자회사의 이익배당은 금전배당으로 한다.
제29조 (차입 및 사채 발행) ① 부동산투자회사는 영업인가를 받은 후에 자산을 투자·운용하기 위하여 또는 기존 차입금 및 발행사채를 상환하기 위하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 자금을 차입하거나 사채를 발행할 수 있다. ② 자금차입 및 사채발행은 자기자본의 2배를 초과할 수 없다. 다만, 주주총회의 특별결의를 한 경우에는 자기자본의 10배 범위에서 자금차입을 할 수 있다.
* 한국주택금융공사의 역모기지론(주택담보노후연금)에서 분양된 노인복지주택(분양된 실버주택)은 대상에 포함된다. 단, 임대형노인복지주택(임대형실버주택)은 대상에 포함되지 않는다.
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박대일의 공인중개사최고경영자프로그램 백문이 불여일견이라, 그냥 한번 깔고 써 보세요.^^ 현업공인중개사(예비창업자포함)/실명,업소명,등록(자격)번호필 기재해야합니다. 특히 창업준비중인 공인중개사님은 실무 연수용으로 활용하세요.^^ 그리고 업소명은 없을테니 창업준비생, 창업연수생이라고 기재하면 됩니다. http://www.119a.co.kr/land.exe 위 주소를 클릭하여 실행하시고 사용해 보심 됩니다.^^ 창이 열리면 직접매물을 등록, 삭제, 계약서작성등 모두 해보세요! 컴 활용이 잘 안되시는 중개사님, 사무실운영에 어려움이 많은 중개사님도 적극 활용해 보세요. 컴활용을 못하면, 앞으로 힘들게 됩니다.^^ 이곳에서는 사용료를 받질 않습니다. 추후 사용해 보시다, 정회원으로 전환시, 실제 활용하고 있는 시스템으로 전환시에 일정사용료를 납부하게 됩니다. 후회하지 않습니다. 모두 그렇게 사용하고 있으니까요! 사용하고 안하고는 아무도 말리질 않구요. 그냥 부담없이 연습해 보세요.^^ 단, 자기소개 및 성명등 등록시에 필요한 기재사항을 거짓, 미기재 시엔 강퇴당하게 됩니다.^^ 관리자 박대일. |
출처: 박대일의 부동산경영 이야기 원문보기 글쓴이: 돈벼락
