스크랩 보상예정 공원경매, 로또당첨(?)

[안승모]

출처: 전국개발정보 지존  www.gzonei.com

보상예정 공원경매, 로또당첨(?)

한여름 더위가 기승을 부리던 지난 7월말, 평택지원 경매법정!!
50대 중반의 남자가 첫 번째 경매사건에서 단독입찰로 낙찰에 성공하고
상기된 표정으로 입찰법정을 황급히(?) 빠져 나가고 있었다.

그는 충남 천안에서 중소기업을 경영하는 회사대표 P모씨(55세)
그가 낙찰 받은 물건은 경기도 평택시 서정동에 소재한 임야 15,126m2(4,576평)이다.
이 물건은 감정가 19억 6,600만원에서 무려 6회 유찰이 거듭되어 최저가가 6억 4,400만원(감정가 대비 32.7%) 까지 뚝 떨어진 물건이었다.

비록 지목이 임야이기는 하지만 최저가가 이처럼 떨어지는 것은 흔치 않는일,
이유는 간단했다.

이는 경매인 뿐만아니라 일반인도 거들떠 조차 보지 않는 ‘근린공원’에 편입된 관계로 개발 자체가 원천적으로 불가능했고 토지의 일상적인 이용조차 힘든 토지였기 때문이다.

그렇다면 경매초짜(?)인 P대표는 왜 이 임야를 낙찰 받았을까?
모두가 궁금해지는 상황이다.

P대표는 수년전 지금 운영하고 있는 공장을 낙찰 받아 재미가 쏠쏠했던 추억은 있지만 경매는 문외한.

지금은 지역사회에서 잘 알려진 탄탄한 회사를 운영하고 있지만 언제 망할지도 모른다는 불안감을 안고 사는 중소기업인들의 애환에서 P대표도 자유롭지는 못했다.

그래서 항상 부동산에 관심은 많았지만 잘 알지도 못할 뿐더러 막상 투자를 위해 쓸 시간조차 없었다.

또, 자칫 잘못 투자해 환가가 안 되는 관계로 고생하는 주위의 중소기업인들을 많이 보아 왔던지라 섣부른 투자를 할 수가 없었다.

하지만 얼마 전 회사에 우연히 들른 학교 후배이자 경매전문가인 S씨를 만나고 나서 P대표는 ‘대박경매’의 주인공이 된 것이다.

후배가 경매를 해 보라고 가지고 온 물건이 바로 이 물건이다.
평택시에서 조성하는 ‘부락산근린공원’에 편입된 물건인데, 이미 공원 전체부지중 70%정도가 보상완료 되었고 수년 내 본 토지도 보상이 이루어진다는 것이었다.
중요한 것은 경매감정가가 ㎡:120,000원, 최저가는 ㎡:42,598원인데 인접 토지 보상가 자료를 보니 보상가가 ㎡:280,000원(본건 토지기준: 42억 3,500만원)이었다.

직감적으로 대박을 직감한 P대표.

즉시, 후배와 구체적인 낙찰 프로젝트에 착수한지 10여일 지난 이날,
7억 1,566만원에 단독으로 응찰하여 대박경매의 주인공이 된 것이다.

공원은 제1금융권에서 담보인정이 안되어 대출이 불가했지만 그간 주거래 은행과의 사업상 관계와 신용이 좋았던 P대표는 낙찰가의 70%인 5억원을 금리 6%대로 전액 신용대출 받아 무사히 잔금납부까지 마쳤다.(견질담보는 제공).

대출을 제외한 자기자본은 나머지 잔금과 제세공과금을 포함하여 2억 6,000 만원 정도.

입찰 전 확인결과, 본 토지에 대한 보상시작은 5년 정도가 지나야 가능하고, 예산상의 문제로 1년에 대략 2,500㎡(756평/ 7억원:현재 보상가 기준임)정도만 보상이 가능하다고 한다.

보상이 시작되면 매년 7억원 정도의 보상금을 6년 동안 계속해서 수령하게 되는 것이다.(보상가 상승분을 배제한 수치임)

따라서 P대표는 앞으로 5년간은 은행대출 이자로 약 1억5천만원 정도 추가 부담해야 한다는 결론이 나온다.
보상 첫해에 보상금으로 은행 대출액은 모두 상환이 가능하기에 그 이후 추가 이자부담은 없다.

결국, 자기자본 4억1천만원을 투자하여 수용보상금으로 42억(예상치)을 받게 되는데 대출액 5억을 갚으면 37억원을 손에 쥐게 되는 것이다.

그리고 여기서 양도세와 지방소득세로 대략 12억원 정도가 나가게 되니
남는 돈은 25억,

자기자본 대비 세후 순수익률은 무려 610% !!!

물론 5년이 지나야만 실현이 가능한 수익이지만
요즈음, P대표는 행복한 비명을 지른다.

※ 전국개발정보 및 보상지역 경공매 인터넷서비스 지존(www.gzonei.com)