공매는 체납처분 절차로 일반인에게 매각하는 행위이다

공매는 체납처분 절차로 일반인에게 매각하는 행위이다.󰡐공매󰡑이라 함은 공공기관이 법적으로 처리를 하여야 하는 물건을 일반인들에게 공개적으로 매각하는 것으로, ｢국세징수법」상 체납처분절차로서 하는 공매를 말한다.공매는 사람들이 잘 모르기도 하고 인터넷 입찰에 익숙하지도 않은 편이어서 법원경매보다는 입찰 경쟁이 낮아 낙찰 확률이 높은 편이다. 여기에 권리분석도 간편한 편이고, 재입찰 기간도 길지 않고, 대금납부 조건이 유리하며 저렴하게 매수할 수 있는 점, 물건이 다양하다는 장점이 있지만, 경매보다 비싸게 낙찰되는 편이고, 공매 물량이 적어 선택의 폭이 좁으며, 압류물건의 점유자에 대해서는 명도소송을 해야함으로 자칫 잘못하면 명도 기간이 장기간 소요될 수 있다. 1) 경매와 구분법원경매는 「민사집행법」을 근거로 일반 사인 간 채무관계를 해결하기 위하여 불특정 다수인을 상대로 공개입찰경쟁을 통하여 매각하는 것을 말한다. 이에 반하여 부동산 공매는 「국세징수법」을 근거로 공적인 관계에 해당하는 채무관계를 해결하는 것을 말한다.경매와 공매는 별개의 절차로 경매가 진행하는 과정에 공매가 진행될 수 있고, 또한 공매가 진행하는 과정에 경매가 진행될 수 있다. 이처럼 경매와 공매가 동시에 진행될 경우 각 재권자는 서로 다른 절차에서 정한 매각방법이나 배당요구 등의 기준에 따라 배당요구를 각각 하여야 하며, 경매와 공매가 모두 매각되었을 경우 양쪽 매수인 중 먼저 매각대금을 납부한 자가 소유권을 취득한다. 2) 경매와 차이공개입찰을 통하여 가장 높게 입찰한 자에게 당해 물건을 매각하여 채권회수를 하는 강제집행이라는 점에서 물건에 대한 물리적 하자나 시장성의 분석에 대한 근본적인 차이는 없지만, 집행근거 법규와 집행기관이 다르고, 입찰방법, 소유권 취득방법, 인도명령, 항고 등에 차이가 있어, 이를 구체적으로 살펴보고자 한다.<div class="table-wrap"><table data-ke-type="table" data-ke-align="alignLeft" style="width: 100%;" border="1"><tbody><tr><td>구 분</td><td>경매(법원)</td><td>공매(한국자산관리공사, 압류재산)</td></tr><tr><td>법률적 성격 및 매각원인</td><td>사인 간의 채권ㆍ채무를 법원이 개입하여 정리(민사집행법)</td><td>공법상 행정처분(국세징수법, 지방세징수법) 세금미납</td></tr><tr><td>매각주체</td><td>집행법원(각 관할법원)</td><td>한국자산관리공사</td></tr><tr><td>해당사이트</td><td>대법원 경매정보</td><td>온비드</td></tr><tr><td>매각물건유형</td><td>담보물건(임의경매) 집행권원물건(강제경매)</td><td>압류재산, 유입자산, 수탁재산, 국유재산</td></tr><tr><td>기입등기 공시</td><td>등기부상 경매개시결정등기</td><td>등기부상 공매공고등기</td></tr><tr><td>서류열람</td><td>- 매각물건명세서 - 현황조사보고서 - 감정평가서</td><td>공매재산명세서(현황조사 및 감정평가포함)</td></tr><tr><td>매각방법(입찰방법)</td><td>- 법원현장입찰 - 서면입찰경매(기일⋅기간 입찰), 호가경매(유체동 산, 구두방식)</td><td>전자입찰공매(온비드)</td></tr><tr><td>권리분석</td><td>입찰자 책임</td><td>- 한국자산관리공사 단, 압류재산은 입찰자 책임</td></tr><tr><td>배당요구종기일</td><td>첫 매각기일 전</td><td>최초 입찰기일 전</td></tr><tr><td>매각결정기일</td><td>매각기일부터 1주 내</td><td>개찰일부터 3일 내</td></tr><tr><td>입찰보증금</td><td>- 최저가 10% - 단, 재경매 20%~30%</td><td>- 최저가의 3%, 5%, 10% - 본인 입찰가의 10%(2016, 1, 1, 이전 공 고된 물건)</td></tr><tr><td>매각예정가격 체감</td><td>통상적으로 전차 가격의 20%～30%씩 체감</td><td>- 2회차부터 매각예정 가격의 10%씩 체감하여 50%까지 진행 - 50% 이하 저감 시는 위임 관서와 협의 후 새로운 매각예정가격 결정</td></tr><tr><td>매각허가결정의 항고</td><td>가능</td><td>불가</td></tr><tr><td>매수자 명의변경</td><td>불가</td><td>가능</td></tr><tr><td>차순위매수인신고</td><td>있음</td><td>없음</td></tr><tr><td>매수인의 매각취소</td><td>대금납부 전까지 가능</td><td>- 매각허가결정통지서 수령 전까지 가능 - 수령 후 낙찰자의 동의요함</td></tr><tr><td>공유자우선매수신고제도</td><td>매각기일의 종결고지 전</td><td>최초 입찰기일 전까지</td></tr><tr><td>명도책임</td><td>매수인(낙찰자)</td><td>한국자산관리공사 단, 압류재산은 매수인</td></tr><tr><td>인도명령, 명도소송</td><td>적용</td><td>- 인도명령 미적용 명도소송 가능(매수자)</td></tr><tr><td>대금납부 기한</td><td>낙찰허가결정 후 통상 1개월 이내</td><td>- 압류재산 매각결정일로부터 - 3천만원 미만 : 7일 이내 - 3천만원 이상： 30일 이내 - 분할납부가능(천만원 이상시 5년 이내)</td></tr><tr><td>대금납부최고</td><td>없음</td><td>최고일부터 10일 이내</td></tr><tr><td>매수대금지연이자</td><td>있음</td><td>없음</td></tr><tr><td>잔금 미납시 입찰 보증금 처리</td><td>배당에 편입(몰취)</td><td>국고, 지방자치단체에 귀속</td></tr><tr><td>대금미납 전낙찰자 매수자격 제한(재입찰)</td><td>입찰불가</td><td>입찰가능</td></tr><tr><td>배당순위</td><td>통상적으로 등기순위적용</td><td>법정기일 순위</td></tr><tr><td>배당이의 절차</td><td>배당이의의 소</td><td>행정처분에 대한 불복</td></tr><tr><td>배당금 공탁</td><td>적용</td><td>미적용</td></tr><tr><td>저당권부 채권의 상계</td><td>상계가능</td><td>상계불허</td></tr><tr><td>사전점유 및 사용</td><td>불가</td><td>가능(대금 1/3 이상 납부시)</td></tr><tr><td>농지취득자격증명 제출시기</td><td>매각허가결정 7일 전까지(미제출자 낙찰불허)</td><td>자산관리공사에 소유권이전등기촉탁시까지(소유권이전등기필)</td></tr><tr><td>토지거래허가</td><td>미적용</td><td>적용</td></tr><tr><td>임대차사실조회</td><td>집행관의 임대차현황조사서</td><td>재산현황조사 및 공매재산명세서</td></tr></tbody></table></div> ⑴ 권리분석입찰의 공시서류와 관련하여 경매는 법원 경매정보 사이트를 통해 매각물건명세서를 매각기일 7일 전에만 열람이 가능하고, 온비드 공매는 온비드 사이트를 통해 압류재산에 한하여 재산명세서를 입찰기일 7일 전에만 열람이 가능하다.한편, 권리분석 책임소재와 관련하여 경매는 입찰자가 직접 권리분석을 해야 한다. 이에 반해 공매는 캠코가 권리분석을 조사해주지만, 압류부동산의 경우는 경매와 동일하게 입찰자가 정확하게 조사를 해야 한다. 따라서 숨어있는 권리나 물건상 하자 여부를 찾아내는 것은 입찰자의 몫이다. 그렇지만, 압류재산의 권리관계는 모든 물건에 대해 인수하는 권리 유무를 따져봐야는 법원경매 물건에 비하여 깨끗한 편이다. ⑵ 명도방법경매는 부동산 점유자가 매수인(낙찰자)에게 명도를 하지 않으면, 비교적 간단한 절차인 인도명령을 통해 인수할 수 있지만, 공매는 경매와 달리 인도명령제도가 없다. 따라서 압류재산을 명도를 할 때 대항력이 있는 임차인 등 소유자 외의 점유자가 있는 경우 좀 더 긴 시간이 걸리는 명도소송을 통해야 한다는 단점이 있다. 반면에 유입자산과 수택재산의 경우에는 캠코가 경매과정에서 명도문제와 모든 권리를 소멸시켜준다. ⑶ 항고의 여부 및 입찰가 저감률법원경매는 이해관계자가 매각대금 중 10%를 공탁하여 매각결정의 결과에 관해 항고가 가능하고,, 유찰될 때마다 가격이 하락하는 비율을 법원이 자율적으로 정할 수 있으며, 일반적으로는 1회차부터 20%~30%씩 저감한다. 이에 반하여 공매는 이해관계자가 매각결정 결과와 관련해서 항고하는 것이 불가능하며, 매각가격이 하락하는 비율인 저감률은 1회차부터 매주 10%씩 떨어뜨리며, 최초공매가대비 절반(50%) 아래로는 값을 내릴 수가 없다.