2013~2014년 전국 부동산 발품기 No.1 (부산울산경남) + 대구 수성구

여러분 정~~말 오랜만입니다. 수강생입니다 한동안 텐인텐 접속 많이 못하고 눈팅만 몇번하고 글도 못올렸네요.1년정도 공백기간 동안 많은 고수님들이 사라지셨습니다.. 수많은 악플과 시비때문에 텐인텐이 너무 조용한것 같아 한편으로는 가슴이 아픕니다..  예전의 많은 고수님들이 다시 돌아오시기를 간절히 바래봅니다... 자 그럼 지난번에 말씀드렸던 1년간의 전국 부동산 발품 시황에 대해서 말씀드려볼까합니다 단 자세한 가격동향은 적지않겠습니다. 자칫하면 투자유도글로 변질될수도있으며 오해를 낳을 수가 있기때문입니다. 11년 가을부터 시작된 대구부동산 상승 과연언제 까지 갈것인가 많은 분들이 궁금해 하실것같습니다제가 보는 관점에서는 이번 정부 끝나는 시점까지는 상승을 할듯보입니다 수도권부동산이 죽었다 더이상 오르지 않는다...  대구 집값이 서울 집값과 비슷하다 라고 말씀하시는분들이 많은데틀린말은 아닙니다. 대구 수성구와 서울 노 도 강 에 오래된 헌집아파트는 비슷한 가격도있으니까요.. 서울 및 수도권부동산을 살리기 위해 현정부에서 갖은 노력을 하고있습니다.허나 수도권부동산은 대형평수라든지 재건축은 더이상 재미보기 힘들것입니다.물론 작년에 수도권붐(?)이 불었을때 많은 분들이 서울 및 광명 등지로 투자 하러 가신걸로 압니다그분들 수익율 꽤 좋을겁니다 대구랑 비슷하다고 생각합니다. 저는 오히려 반대로 수도권물건을 처분했던시기였고 제 물건을 받아주신분도 대구분이었습니다아이러니 하죠.. 올초 강원도 일부지역 및 광명 지역에서는 일명 대구투기꾼들이 아파트값 올린다는 소문이 날정도로 대구 투자자들이 활발한 한해였습니다..  대구 역시 부산 및 경남 아지매들이 아파트값 올려놨다고 욕하지만다른지역가면 똑같습니다.. 제가 다녀본 지역에서도 대구사람 욕하는 지역많더군요.. 결국 아파트값을 올리는것은 타지역투자자들이 들어와서 아파트값 올리면 실수요자들이 뒤늦게 아파트를 사면서아파트 가격이 상당히 견고하게 굳혀진다는것이죠...  비단 대구만의 나홀로 독주 상승이라고 말씀하시는분들있는데..    매우 잘못된 우물안개구리 적인 발상입니다.. 저는 부울경 (부산울산경남)과 전라도 광주 충북 청주 충남 천안아산 등등 핫하다는 도시는 모두 발품팔며부동산 중개인분들과 인터뷰도 직접나눴습니다..  텐인텐에 따로 인터뷰 영상을 올리려고 여쭈어봤더니 거절하시더라구요..인터뷰영상 작업하는데 시간오래걸렸는데... 아쉽군요.. 오늘은 첫번쨰로  가까운 부울경 상황부터 파악해보겠습니다... 부산: 알수없는 동네입니다.. 이전글에도 남겼지만 14년말에 부산에 투자하러 갈생각이라고 글을 적었습니다..부산으로 갔지만 저는 아 ... 내생각이 틀렸구나 라는것을 깨달았습니다..부산은 꺽일기세가 보이지 않았습니다.. 허나 철저한 차별화의 장이 열렸습니다.강서지역과 달리 해운대와 남구 동래쪽은 탄탄한 실수요자와 투자자들의 합작으로 가격은 하늘높은줄 모르고 오르고있습니다제가 대구 아파트 가격이 부산을 앞지를 거라고 앞서 글을 적었지만... 부산이 다시 2차상승모드로 접어듬을 확인했습니다현재 부산은 재개발 재건축 지역주택조합으로 인해 건설붐이 한창입니다.. 대구보다 더하면 더했지 덜하지는 않습니다..  또한 다대포연장 지하철 호재로인해 하루가 달라지는 모습을 보며이래서 우리 대구가 부산 쫓아갈수있을까 ... 생각도 들더군요.. 어떤 분이 그러더군요.. 대구가 부산보다 평당아파트 가격이 더높다고...  그건 잘못된오류입니다부산은 대구보다 아파트수가 훨씬많고 그만큼 노후된아파트가 많습니다.모든아파트 기준으로 하면 노후아파트가 더 많은  다시 말해 가격이 낮은 아파트가 더많은 부산이 평당아파트 가격이낮을수 밖에없습니다.  허나 해운대 및 남구 일부지역 동래 구역 아파트 비교해시면 대구 수성구 뺨칠정도입니다달서구 저리가라입니다.. 부산 장전래미안이 대구 브라운스톤범어를 제치고 올해 청약1위를 차지했더군요..현재 대신동 푸르지오를 비롯해 청약열기도 아마 대박을 터뜨릴것같습니다 내년 분양가 상한제 폐지되면실수요자들은 더더욱 힘들어집니다..  15년부터는 차별화의 장이 더욱더 심해 질것이라고 생각듭니다.. 부산 또한 대구와 더불어 15~16년까지는 상승할것으로 보여집니다.. 거래량도 소폭 증가하고있었으며정작 도심 물량은 부족한 실정이었기때문입니다..   발품팔고 보니 부산은 분양권이외에는 대구투자가 더 낫겠다 싶어내년으로 미뤄볼생각입니다..  부산 33평기준 4억5천 찍히는걸 보고(센텀/마린시티아님) 아!!! 무섭게올라가는 구나 생각들더군요  울산: 이제 울산입니다.. 울산은 우정혁신도시를 비롯해 대구의 수성구라 불리는 울산남구 위주로 발품을 팔았습니다.울산혁신도시 무섭습니다 프리미엄 상승세가 독보적입니다.. 그나마 혁신도시 중에서는 대구혁신도시가 제일 성공적이라고 다들 바라보고 있으나 울산또한 만만치 않았습니다 .. 여러 호재를 등에없고 프리미엄이 하늘높은줄 모르고 올라가있습니다그에 따라 실수요자도 탄탄했고 무엇보다 어느 혁신도시를 가든간에 공공기관 이주자들이 미리 집을 사지않았다는 점입니다대구도 현재 혁신도시가 물량이 턱없이 부족하며 앞으로 입주할 민영 아파트도 얼마없기에 이주자들이 골머리를 앓고 있다고합니다우선 공급까지 해주는 특혜를 배풀었음에도 그들은 왜 멀리 보지못하고 ... 지방이라고 무시했을까요?지금 울산에서도 그와 같은 상황이 일어나고있습니다..  늦었다 싶을때는 한참 늦었다는 점이죠..또한 울산 터미널 시청 을 끼고 있는 남구는 대표적 부촌으로써 아파트값이 많이 비싸기로 유명하죠.. 여기 또한 xx아파트분양을 비롯하여 상승세가 무섭더군요.. 또한 여러 택지개발과 아파트 재개발재건축으로 인해수요자들 및 돈많은 투자자들도 많이 접근한건 사실이고요..  솔직히 말씀드리면 대구보다 더 오른곳도 있습니다 울산이..제가 지켜보고있던 모 아파트는 1억은 우습고 1억5천까지도 상승했더군요..그걸 보면서... 아 왜 진작 울산쪽으로는 생각못했을까..? 라는 후회도 들더군요..울산 또한 부산과의 광역전철 호재도 있고 사람들의 기대심리가 큽니다..대표적인 부촌도시로써 모든사람들이 현대차 다니면서 돈많은 것은 아니지만.. 투자자들도 많이 들어가있고..부자들이 많이있더라고요.. 계속해서 상승세는 이어질것이라 보입니다.. 경남: 얼마전 창원에서 분양했던 포스코아파트.. 4억 ... 후덜덜한 분양가격..그러나 조용히 잠재웠습니다.. 마창진 통합을 하고난뒤 제일 수혜를 본곳이 진해입니다..아파트값이 폭등수준을 넘어 안드로메다 까지 넘어갈정도로 올랐죠..대구아파트 가격 갖다대면 명함도 못내밀정도입니다... 비슷한 지역으로 청주가 이와같은케이스입니다..자세한 충북 청주 발품은 다음편에 적도록하겠습니다.. 경남에서도 핫한 지역이 김해 인데요..김해에도 율하지구 있는거 아세요? ㅋㅋ 웃기죠 대구보다 더 비쌉니다 ^^ 롯데워터파크 및 프리미엄아울렛 등을 등에 업고 엄청~~나게 아파트가격이 비싸죠제 개인적인 관점에서는 대구율하가 김해율하보다 더 살기 좋은것 같습니다 ^^ 허나 김해또한 분양열기뜨겁고 부산김해경전철도 점점 승객이 늘어나는것을 보면... 경남에서는 인구유입이 가장큰 도시중 하나죠.. 아파트 가격또한 많이 올랐습니다... 무섭습니다..  상승세가 계속 이어질것으로 보입니다 창원이라고 하면 다들 아실겁니다 ..  바닷가 바로앞에 있는 그 비싼 아파트 ..  대구로치면 범어제니스 급되는 아파트억~~~~수로 비쌉니다.. 창원사람들 대단합니다 .. 쿨하게 아파트 몇채씩 그자리에서 삽니다대구에도 창원사람들 투자하러 많이왔습니다 부산사람들보다 창원사람들이 더 많습니다 13년에 이어 14년 한해에도 매물털었던 창원사람들이 2차적으로 후발주자가 대거 유입되면서대구부동산에 미리 전번남기는 웃지못할 해프닝이 벌어졌죠..많은 사람들과 대화를 나눴지만.. 아직까지 대구부동산이 오를가능성이 있다.. 라고 하나같이 얘기하던군요 어쨋던!! 대구 부동산뿐만 아니라 대구보다 원래 더 비쌋던 창원아파트역시 청약열풍이 거세게 불었고.. 아파트 가격또한 더 올라가고있었다는 사실입니다...  양산 물금신도시로 넘어가겠습니다.. 경부라인과 신대구부산라인을 함께 있는 경남교통의 요지 양산에서 물금신도시는 과다한 물량과 함께 걱정스런 우려가 많았습니다작년입주를 시작한 우xx아파트를 비롯하여 대x아파트들이 차례대로 입주를 기다리고 분양또한 계속해서 이어지고있습니다 위쪽에 부산에서 정관을 언급하지 않았는데... 저는 개인적으로 정관신도시와 물금신도시는 망한 프로젝트라고 생각했습니다.전형적인 베드타운과 함께 -p 날것이다 생각했습니다... 허나 생각과는 다르게 흘러가더라구요 부산의 많은사람들이 쾌적한 신도시를 따라 양산과 정관쪽으로 많이들 넘어가는 모습이었습니다..처음에는 전세가가 주춤하였으나 이내 곧 회복하였고 가격또한 꾸준한 상승세입니다..허나 양산같은경우 부산지하철2호선이 양산까지 갑니다.. 교통이 받혀주고 조금만가면 부산화명에 도달할수있습니다입지적으로 나쁘지는 않았으나 많은 물량이 걱정되었는데.. 신도시의 깔끔함을 무기로 부산사람들이 흡수하더군요.. 정관역시 지하철연장 호재도 있고.. 교통도 점차 나아질것이라고 봤지만.. 많은물량탓에 과연 소화가능할까 했는데롯데같은경우는 -p도 심하게 내렸었죠.. 지금은 어느정도 회복하고 올라갈 기미를 보이더군요... 첼시프리미엄아울렛과 깔끔한 신도시를 바라보며.. 사람들이 많이 끌렸지 않나 하는 생각이 들더군요..좋은것만 있을수있나요.. 작년에는 정관공인중개사들이 시껍하는 대형사건이 터진적이있었죠ㅎㅎ 아마 크게 디였을겁니다 자 각설하고 부산울산경남(부울경)의 상황을 토대로 큰틀을 그려봤습니다.. 투자할 가치가 있는가??  대답은 부분적인 yes였습니다3지역모두 차별화의 장이 열렸고 신도시 택지개발은 마무리 되는시점.. 도심재개발재건축이 활발한 시점이었습니다3곳모두 원도심지역은 물량이 부족한 상태였습니다..  점차 도심 회기현상이 가속화되고있고 정부에서도 도심재생화사업을 활성화신도시 택지개발은 더이상하지 않겠다 선언했죠... 다음 대선때 야당 후보가 대통령당선되더라도 신도시택지개발은 더더욱 하지않을겁니다..  사람들트렌드가 바뀌고있습니다.. 베이비부머 1기 세대를 지나 베이비부머 2기 들은 신도시를 찾아 멀리멀리 떠났습니다허나 에코세대는 점차 도심회귀현상이 강해지고 있는걸봐서는 이번정부에서 추진하는 도심재생사업이 얼마나 성공적으로하냐 가 앞으로 부동산 투자의 나침반이 되지않을까 생각합니다 택지지구는 깔끔한 도시입니다. 허나 교통은 많이 불편합니다.. 더이상 SOC사업에 있어 지방에서 교통사업을 기대하는것은 무리입니다..  오죽하면 지방은 지하철은 절대 안된다고 그러겠습니까 ..  결론적으로 도심재생사업이 얼마나 빠르게 진척되는가를지켜보고 타이밍 맟춰투자에 들어가는것도 바람직하다고 생각합니다.. 부산울산 경남지역은 대구못지않게 뜨거운지역이었습니다.. 단기부동자금이 넘쳐흐르고 돈이 제갈길을 못가는 현상황에서부동산으로 자금은 더더욱 몰릴것입니다.. 과연 어느지역이 치고올라갈지는 여러차트와 뉴스 볼필요없습니다주말에 그지역에 가보면압니다.. 그리고 주변 상가 형성 유동인구 .. 교통 편리성 학군등을 꼭따지고 발품팔아보십시요.. 아파트는 비수기에 사서 성수기에  파는것이 진리입니다..  저는 항상 겨울에 아파트를 삽니다.상대적으로 사람들이 잘 안사러가기떄문입니다.. (추워서).. 허나 아파트는 꾸준히 매물이 나옵니다..부지런한 사람많이 돈을 벌수있습니다!! 지금바로 실행하세요 자 부산울산경남 편을 마치기전에 대구얘기로 잠깐 넘어가고 마무리 짓도록 하겠습니다 일전에 제가 올린글중에 매물을 파실분들은 팔고 갈아탈수요는 갈아타라고 말씀드렸습니다400분정도 쪽지와 상담등을 통해 수성구는 전세끼고 사기에는 부담이 많이되는지역이지만실거주 목적이라면 5년안쪽으로 된 아파트로 이사가는것도 괜찮다고 많이 추천드렸습니다수성구 미쳤습니다.. 뉴스에서도 연일보도합니다.. 1년만에 1억이라고..  근데....   사실 1년만에 1억도 적게올랐습니다..수성구를 제외한 달서구 북구 중구 동구 오를떄.. 수성구 상승률은 정말 개미똥꾸멍만큼 미미했습니다 그리고 타구에 살던 사람들이 수성구 쏠림현상으로 인해 더더욱 매물도 귀하고 천정부지로 뛰고있습니다더욱이 수성구는 입주물량이 정~~~~~~말 없어도 너무너무없습니다.. 현재 수성구 밤하늘 SKY라인을 채운 아름다운 아파트들의 뼈를깍는 할인분양과 원분양자들의 눈물이 있었기에수성구는 분양의 무덤이라고 생각하는 건설사들이 더이상 아파트를 분양해주지 않는 결과입니다.. 물론 지을땅도없고요!! 현재 수성구는 평균 4억 돌파에 이어  5억까지 가고있는 실정입니다 ..제가 볼땐 수성구는 평균 6억까지 갈것입니다.. 항상 타구와 1억5천에서 2억갭은 보였습니다달서구의 추격이 심상치 않은 가운데 수성구 쏠림현상으로.. 수성구 분양권은 p1억은 기본이고 그거마져 매물없어서 난리라는데..막상 현장에 가보니높은 p 가격때문인지 거래는 활발하지 않았습니다 ..  허나 입주하게 되면 가격이 형성되고 그때되면사람들이 늦게라도 사게되죠... 항상 반복된 일이었습니다.. 안전을 우선추구하는 대표적 보수도시인 대구에서는당연한 방정식과도 같은 결과니까요...  모르죠.. 수성구 그린벨트 시원하게 풀고 대규모 신도시 개발하면.수성구 폭락 가능합니다.. 근데 그것 기다리는것보다는 통일이 더빠른것 같습니다.. 수성의료지구가 진척을 보이고있는가운데 내년에는 어떠한 결과가 나올까 기대도 되네요... 범어동과 만촌동 수성1~4가 시지신매고산 황금 할것없이 수성구 전성시대입니다전세가 점점없어지고 있는 찰라에 월세만 늘어나고... 월세가격은 계속떨어지고있으나 집주인들은 계속해서 월세고집부족한 물량으로 인해 자꾸 오르는 집값..   수성구의 끝은어디일까 저도 두렵네요... 부산울산경남과 수성구를 크게 바라보니.. 공통점이 있었습니다.. 대표적 부촌 지역은 장기적으로 큰 하락도 큰상승도 없었으나.. 단기적인 급상승은 있었다는점... 과거 수성구의 대규모 아파트건설이 없었더라면 현재 수성구도 건설붐이 일어났을것이고 지금처럼 가격상승은 없었겠죠.그럼 지금 수성구 들어가도 되겠냐? 물어보는 분들이 많을겁니다..  자기자본하나없이 갑자기 사라고 하면 분명 부담은 됩니다.. 허나 투자해볼 가치는 있습니다.. 만약 타구에  3억~3억5천 아파트를 보유하신 분들이라면 무조건 수성구 입성을 강력추천해드리고싶습니다 늦게배운도둑질 밤새는줄모르고 한다고..   수성구는 대구의 화룡정점을 찍을것으로 보입니다..가장중요한게 주변대비 입주물량 및 거래량인데...  타구에 비해서는 매우 그린라이트네요..  그렇다고 타구에 투자할 가치가 없다? 그것은 아닙니다. 오늘은 1편으로 수성구만 얘기해드렸지만다른 구도 투자할곳 아직많습니다 ^^  돈은 돈을 부르고 없는사람은 더더욱 가난해지는 빈부격차가 날이 갈수록 심해지고있고자본주의 사회에서는 어쩔수 없는 현상입니다..   가장중요한 요지는 지금 이 상승이 마냥 대구만의 홀로 독주상승이 아닌 부울경을 비롯해 전국이 부동산들썩거리고 있다는점입니다... 허나 대형평수는 투자라면 좀 비추입니다. 실거주라면 모르겠으나갑작스런 위기가 왔을때 대형평수가 국민평형인 33평보다는 가격방어가 많이 힘듭니다.. 서울을 보시면아시겠지만24평은 오히려 올랐으나 40~70평을 이룬 대형평수는 많이 떨어졌습니다... 트렌드가 바뀌고있습니다.. 돈이있는사람들도 24~33평으로 줄여서 가는세상입니다..물론 대형평수가 살기는 좋으나.. 우린 대세흐름을 거역하면 안됩니다..  글이 너무 길어지면 지루해집니다!! 오늘은 부울경을 비롯 대구수성구에 대해 간략한 발품기를 말씀드렸습니다.. 자세한 가격동향을 말씀못드렸으나.. 경상도 분위기 살아있네~~ 였습니다 2편에서는 충청도와 대구 달서구 편을 올리도록하겠습니다.. IMF  08미국발금융위기때도 투자는 계속해서 이루어졌습니다  여러분 모두가 잘살수는 없습니다내가 잘살려면 남들보다 한발짝 더 움직이고 더 빨리 걸어야 합니다 현명한 투자로 모두 텐인텐 할수있는 멋진 대구시민이됩시다!!   궁금한점있으면 댓글달아주십시요  2편때 뵙겠습니다. 마지막으로 2014년 대구텐인텐 캠페인..  돌아와요 고수님들이여!!!!!