오피스텔 부가세에 관하여 ...주거용/업무용

[왕중왕]

오피스텔을  주거용으로 사용하는 경우

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  분양 및 취득시     
  분양취득한 오피스텔을 주거용으로 사용하거나
  타인에게 주거용으로 임대할 경우… 부가가치세 면제.
  분양 및 취득시, 부가가치세를 환급받지 못하며, 
  급받은 부가가치세가  있을 경우는
  부가가치세를  계산하여 납부하여야 한다.  

  임대임차시
  상시주거용으로 사용하거나 임대한 경우에는 부가가치세 면세이므로
  부가가치세  신고납부의무는 없다,
  만약 분양받은 오피스텔을 주거용으로 임대하고 발생한 부동산
  임대소득의 경우 세대별로 합산해
  오피스텔 이외 다른 임대주택이 없다면 비과세된다.
  하지만 오피스텔이 과세기준일(매년12/31)현재 기준시가 6억으로
  초과하는 주택에 대해서는 과세된다.
 

 양도시
 상시주거용으로 사용하거나 임대한 오피스텔을 양도하는 경우,
 부가가치세 납부 의무는 없다
 하지만 주거용으로 사용하거나 임대한 오피스텔은 주택으로 간주하므로 
 1가구 1주택 비과세  또는 2주택이상 규정으로 적용받는다.
 따라서 오피스텔을 2년이상 보유하고
 다른 주택이 없는 경우,
 1가구 1주택 양도세 비과세에 해당.
 오피스텔을 포함하여 2주택인 경우,
 일반세율이 적용된다

​ 분양 및 취득시
 분양취득한 오피스텔을 주거용으로 사용하거나
 타인에게 주거용으로 임대할 경우… 부가가치세 면제.
 분양 및 취득시, 부가가치세를 환급받지 못하며,
 환급받은 부가가치세가  있을 경우는
 부가가치세를  계산하여 납부하여야 한다.

 오피스텔을  업무용으로  사용하는 경우
  

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  분양 및 취득시
  오피스텔을 분양 및 취득시 건물분 분양가격의 10%에 해당하는
   부가가치세를 부담한다.
 
   부가가체를 매입세액을 환급받으려면, 우선 분양계약서 작성 때
   계약 명의로 부동산 임대사업등  과세사업자로 등록하고 매번
   분양대금을 지급한 달의 다음달 25일까지 환급 신청을 해야한다.


   이렇게 하면 신청 후 15일 이내에 조기 환급을 받을 수 있다.
   하지만 업무용으로 사용할 경우라도
   부가가치세를 환급받지 못하거나 환급받은 매입세액을 다시
   내야하는 경우도 발생한다.
 

  업무용사용시 세가지 경우

1) 다른 사업자에게 업무용으로 임대해 주는 경우
2) 본인의 과세사업에 사용하는 경우
3) 본인의 면세사업에 사용하는 경우
                 

1),2)의 경우,
 모두 과세사업에 사용하므로 부가가치세 환급 가능.
3)의 경우,
 면세사업에 사용하므로 부가가치세 환급불가

   - 만약 처음에 환급받았다면 실제 본인의 면세사업에 전용한 시점
 (10년이내인 경우)에 자기가  자기에게 오피스텔으로 공급한 것으로
     간주해 부가가치세를 계산해 납부하여야 한다.
 

 
  임대 및  임차시
  오피스텔을 업무용으로 임대할 경우에는 임대료 공급가액의 10%에
  해당하는 부가가치세를  임차인에게 징수한다.
  이때 임차인은
  부가가치세를 매입세액으로 공제 받을 수 있다.
  오피스텔 임대소득이 발생한 경우에는 부동산 임대소득에 대한
  종합소득세를 매년 5월31일까지 신고 납부하여야 한다.
 

   양도 또는 부동산 임대사업  폐업시
   업무용으로 사용하던 오피스텔을 매도시 과세사업에 사용한
   오피스텔의 경우,  건물분 양도가액의 10%에
   해당하는 부가가치세를 매수자에게 받아서 납부해야 한다,
   하지만 면세사업에 사용한 오피스텔을 매도하거나 사업의
   포괄양수도에 해당하는 경우에는 부가가치세 납부 의무는 없다.
   부동산 임대사업을 폐업한 경우에도
   면세사업 시와 마찬가지로  10년 이내일 경우에는
   경과기간별로 매입세액을 재계산해 납부해야한다.
 
   오피스텔을 팔 때 양도 차익이 발생했다면 양도소득세를
   신고납부해야 한다.
   하지만 주거용이 아니므로 비과세 또는 중과세는 없다.