완공된 건물의 하자를 주장하면 잔급을 지급하지않는 경우

[최규철]

완공된 건물의 하자를 주장하면 잔급을 지급하지않는 경우

Q :

인허가 관청에서 사용승인을 득하였으나, 건축주는 본인의 기준에 미흡하여 건물 인수를 받지 못하겠기에 준공이 아니라고 합니다. 감리도 철수하였으며, 건축주는 건물을 이용하여 영업중이나 본인의 기준에 따른 준공이 아니기에 잔급 지급 의무도 없다고 주장하는데 건축주의 주장이 인정될 수 있는지 여부가 궁금합니다.

A :

공사가 도중에 중단되어 예정된 최후의 공정을 종료하지 못한 경우에는 공사가 미완성된 것으로 볼 것이지만, 공사가 당초 예정된 최후의 공정까지 일응 종료하고 그 주요 구조 부분이 약정된 대로 시공되어 사회통념상 일이 완성되었고, 다만 그것이 불완전하여 보수를 하여야 할 경우에는 공사가 완성되었으나 목적물에 하자가 있는 것에 지나지 아니한다고 해석함이 상당하고, 예정된 최후의 공정을 종료하였는지 여부는 수급인의 주장이나 도급인이 실시하는 준공검사 여부에 구애됨이 없이 당해 공사 도급계약의 구체적 내용과 신의성실의 원칙에 비추어 객관적으로 판단할 수밖에 없다(대법원 2009. 6. 25. 선고 2008다18932,18989 판결 등 참조)는 것이 판례의 확고한 태도입니다.

미완성과 일의 완성을 구별하는 가장 큰 이유는 지체상금과 종기의 결정 때문입니다. 아무리 큰 하자가 존재하더라도 목적물이 완성된 이상 지체상금은 발생하지 않고 그 종기에 이르게 되지만, 미완성인 때에는 지체상금이 문제됩니다.

계약에서 예정된 공정으로, 수급인은 원칙적으로 자신이 계약에서 맡은 일을 마치면 그것으로 족합니다. 통상 수급인은 도급인의 준공검사 여부와 상관없이 실질적으로 공사가 종료되었을 때 일의 완성을 주장할 수 있습니다.

별도의 특약이 없고, 당초 예정된 최후의 공정을 마쳤다면, 일응 공사를 마친 것으로 보아 일의 완성으로 볼 수 있습니다. 건축주 본인의 기준에 미흡하여 건물 인수를 받지 못한 것만으로 준공이 아니라고 볼 수는 없습니다. 따라서, 하자보수 책임이 있는 것은 별개로 하더라도 일의 완성을 이유로 한 공사대금 청구는 가능하다고 보아야 할 것입니다.

이성환 법무법인 안세 변호사(대한건설협회 법률상담 자문위원)