작년 말 수많은 피해자를 낳은 '빌라왕'사건 이후 미흡한 임대차 제도를 보완하는 다양한 법안이 발의 됐는데요. 임차인은 집주인 동의 없이 국세 체납액을 확인할 수 있고, 경매 · 공매 시 보증금을 당해세 보다 우선 변제하도록 하는 법안이 4월부터 시행된다고 합니다. 경매 · 공매에서 당해세를 먼저 배당하느냐 여부는 굉장히 중요한데요. 대충은 알고 있었지만, 정확한 내용과 적용시기 등을 알기 어려웠다면 기획재정부 보도자료를 보면서 정확하게 정리해 드리겠습니다. 존재하지 않는 이미지입니다. 작년 말 기획재정부 보도자료인데요. 국세기본법과 국세징수법 내용이 바뀌었습니다. 변경된 내용 중 주요 수정 내용만 짚어보겠습니다. 당해세 적용 예외 조항 신설 존재하지 않는 이미지입니다. 국세기본법에서 당해제 적용 예외 조항이 신설되었습니다. 확정일자보다 법정기일이 늦은 당해세 배분 한도만큼은 주택임차보증금이 우선 변제 기존에는 대항력 있는 임차인보다 법정기일이 늦은 당해세(모든 당해세)도 무조건 임차인보다 먼저 배당되었었는데요. 신설된 내용에 따르면 대항력 있는 임차인의 확정일자가 법정기일보다 빠를 경우 임차인의 보증금을 우선 배당해 줍니다. ◆당해세 : 해당 부동산에 부과된 세금 (상속세, 증여세,종부세,재산세 등) ◆조세: 부동산 이외 살면서 발생하는세금 (법인세, 관세, 지방소득세, 자동차세 등) ◆확정일자 : 경매·공매 시 배당 받는 순서를 결정함 ◆법정기일 : 신고납부하는 세금의 경우는 '신고일' 또는 부과 납부하는 세금의 경우는 고지서 발송일 (납부기한에 따른 연체 시작일 아님 주의) 이해가 어려운 분들을 위해 예를 들어보면(★★★) (당해세와 임차보증금만의 단순 비교를 위해 우선 배당되는 경매 집행비용, 필요비, 최우선변제 금 등은 제외함) 확정일자 이전 당해세 : 5천만 원 (법정기일 2022.01.01) 대항력 있는 임차인 보증금 : 2억 원 (확정일자 2022.02.01) (배당요구했음) 확정일자 이후 당해세 : 1억 원 (법정기일 2022.06.01) 2억 원에 낙찰된 경우 ▶기존 배당 순서 모든 당해세 (1억 5천만 원)-> 보증금 (2억 원) ☞당해세 (1억 원 +5천만 원) 먼저 배당되고 대항력이 있는 임차인은 낙찰된 2억 원에서는 5천만 원 배당. 1억 5천만 원 낙찰자 인수 ▶신설 후 배당 순서 당해세 (5천만 원)-> 보증금 (2억 원)-> 당해세 (1억 원) ☞법정기일이 빠른 당해세(5천만 원)만 먼저 배당되고, 대항력 있는 임차인은 1억 5천만 원 배당되고 당해세는 1억 원은 배당받지 못합니다. 임차인이 배당 못 받은 5천만 원 낙찰자 인수 우선변제만 양보하는 것이며, 임대인의 세금 체납액 소멸은 아님 위의 예시에서 당해세 1억 원 (법정기일 2022.06.01)은 소멸되는 것이 아니라 임대인의 다른 재산으로 체납 세금 회수한다는 뜻입니다. 시행시기는 23년 4월 1일 이후 매각결정(공매) 또는 매각허가 결정 (경매)하는 분부터 적용 공매의 매각결정은 개찰 일로부터 7일 이내, 경매의 매각허가 결정은 낙찰 일로부터 7일 후에 결정되므로 사실상 23년 3월 27일 이후 낙찰되는 경매 · 공매 사건에 적용됩니다. ※기존에는 대항력 있는 임차인이 있을 경우 당해세의 법정기일이 빠르던 늦던 무조건 먼저 받아 가기 때문에 당해세와 법정기일이 빠른 조세를 조사해야 입찰 들어갈 수 있었습니다. 하지만 4월 1일부터 당해세도 조세와 똑같이 확정일자보다 법정기일이 빠른 것만 먼저 배당받습니다. 확정일자보다 법정기일이 늦은 당해세만 순서가 바뀌는 것이므로 당해세와 조세를 반드시 확인하셔야 합니다. 임대인 동의 없이 미납국세 열람 가능 존재하지 않는 이미지입니다. 국세징수법에 미납국세를 임대인 동의 없이도 열람 가능하도록 예외 조항이 신설되었습니다. 등기부등본에는 세금 체납내역은 확인이 되지 않고, 기존에는 임대인의 동의가 있어야만 열람이 가능했기 때문에 기존에 세금이 밀려있어도 임차인은 확인하기가 어려웠습니다. 하지만 임차인의 주택임차보증금 보호 강화를 위해 23년 4월 1일부터 열람 신청하는 분부터 임대인의 동의 없이도 열람이 가능합니다. 열람 기간도 임대차 개시일부터 가능하구요. 기존에는 건물 소재지 관할 세무서에서만 가능했지만, 전국 세무서에서 열람 가능합니다. ※되도록 전세 계약전에 집주인의 체납세금을 꼭 확인하시고 전세 계약서에 특약사항으로 확정일자전 미납국세가 있을 경우 계약을 무효로 한다는 내용을 반드시 기재하시기 바랍니다. 여러분의 보증금은 소중하니까요! 또 팁을 드리자면 경매개시결정 전에 등기부등본에 이미 압류가 많은 경우는 세금 체납 금액이 높을 가능성이 많습니다. 그리고 금액이 크거나 오래되었다면 이미 공매로 진행이 되었을 확률이 높겠죠. 하지만 공매로 나오지도 않고 경매가 진행된 이후에 문건/송달내역에 교부권자들이 교부 청구서를 제출한 경우는 금액이 적을 확률이 높습니다. 하지만 먼저 받아 가는 금액이 많든 적든 법정기일이 빠른 당해세와 조세는 반드시 확인하시고 입찰해야 한다는 것 기억하시기 바랍니다. 존재하지 않는 이미지입니다. © 22594, 출처 Pixabay 다시한번 오늘의 결론! 대항력이 있는 임차인이있고 배당요구를 했을경우 당해세, 조세가 있으면 확정일자 보다 앞서 밀려있는 금액이 얼마인지 그것만 알아보면 됩니다!
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