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http://www.molit.go.kr/USR/NEWS/m_71/dtl.jsp?lcmspage=1&id=95083601
200226(조간)공공 택지 내 공동 주택용지 실수요자 공급 강화(부동산개발정책과).hwp
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| 보 도 자 료 |
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배포일시 | 2020. 2. 25.(화) 총 8매(본문 4) | |||
담당 부서 | 부동산개발정책과 | 담 당 자 | ∙과장 오성익, 사무관 권지현, 주무관 김민규 ∙☎ (044) 201-3438, 3450 | |
공공택지 관리과 | 담 당 자 | ∙과장 임월시, 사무관 박장근, 주무관 정혜미 ∙☎ (044) 201-4524, 3357 | ||
보 도 일 시 | 2020년 2월 26일(수) 조간부터 보도하여 주시기 바랍니다. ※ 통신‧방송‧인터넷은 2. 25(화) 11:00 이후 보도 가능 |
공공택지 내 공동주택용지 실수요자 공급 강화 |
계약 2년 경과 후에도 전매금지, PFV 전매 허용요건 강화 등 제도개선 추진
페이퍼컴퍼니 차단 등 실수요자 중심의 건전한 택지 공급체계 확립 기대
□ 앞으로 추첨 방식으로 공급받은 공공택지 내 공동주택용지는 계약 후 2년이 경과되더라도 전매가 금지된다. 아울러, 공동주택용지를 공급받은 자가 자금 조달을 위해 주택사업을 목적으로 하는 프로젝트금융투자(이하 PFV)에 택지를 전매하려는 경우 해당 PFV의 과반 지분을 확보해야 한다.
ㅇ 국토교통부(장관 김현미)는 계열사를 동원한 공공택지 응찰 등 공공택지 공급질서 교란행위를 근절하고, 실수요자 중심의 택지 공급체계를 확립하기 위해 제도개선에 착수한다고 발표하면서, 공동주택용지 전매 허용범위를 축소하는 등 「택지개발촉진법」 및 「공공주택 특별법」 시행령 일부개정안 등을 마련하여 2.26(수) 입법예고한다고 밝혔다.
□ 그간 정부는 공공택지 실수요자 공급을 위해 공동주택용지 추첨 공급 시 응찰자 순위 부여를 통한 자격제한, 계약 후 2년간 전매 제한기간 설정 등 공급방식을 지속적으로 개선해 온 바 있다.
ㅇ 그러나 최근 택지를 용도대로 사용할 의사 없이 페이퍼컴퍼니 등 계열사 응찰을 통해 선점한 후, 모회사·계열회사에 전매하는 등 제도를 악용하는 사례가 지속 지적되어 왔다(’19년도 국정감사 등). 이에, 실수요자 중심의 공공택지 공급 및 공공성 강화를 위한 제도개선을 추진하게 되었다.
□ 이번 제도개선의 구체적인 내용은 다음과 같다.
① 공급가 이하 전매 허용범위 축소 (택촉법·공특법 시행령 개정사항)
ㅇ 공동주택용지의 경우 공급계약일로부터 2년이 경과(또는 2년 이내라도 잔금을 완납)한 경우에는 전매 사유를 불문하고 공급가격 이하 전매가 가능하여, 계열사 간 전매수단으로 악용될 수 있는 측면이 있었다.
ㅇ 이에 공급계약 이후 2년이 경과하더라도 공급가격 이하 전매행위를 금지하여, 부도 등 법령에 명시된 합리적 사유가 있는 경우 외에는 소유권 이전등기 이전까지 전매할 수 없도록 하였다(「택지개발촉진법」·「공공주택 특별법」 시행령 개정).
- 다만, 주택사업자의 경영 여건 악화로, 유동성 확보를 위해 택지를 불가피하게 처분해야 하는 경우가 있음을 감안하여, LH가 공급하는 택지의 경우, 정상적 주택사업 추진에 어려움이 인정되는 경우*에 한하여 계약 해제를 요청할 수 있도록 한다(LH 지침마련).
* 경영상 어려움이 객관적으로 입증되는 경우로서, 계약 이후 매매대금(중도금, 잔금 등)을 2년 이상 납부하지 못한 경우 등은 LH에 대해 계약 해제 요청 가능하도록 개선(계약 해제 시 보증금 10%는 LH에 귀속)
② PFV 전매 허용요건 강화 (택촉법·공특법 시행령 개정사항)
ㅇ 공동주택용지를 공급받은 자가 PFV*의 최대 주주인 경우 해당 PFV에 대한 전매를 허용하여 자금조달을 지원하고 있으나, 다른 기업집단의 계열사들이 최대 주주 이상의 지분을 확보하여 PFV를 사실상 지배하는 등 전매제한 특례규정의 악용사례가 지적되어 왔다.
* PFV(Project Financing Vehicle) : SPC의 일종으로 「법인세법」 제51조의2제9호에 근거하여 배당가능이익의 90% 이상 배당 시 법인세 면제 혜택을 받는 주식회사
ㅇ 이에 택지 수분양자가 PFV의 과반지분을 확보한 경우에만 해당 PFV로의 전매를 허용함으로써, PFV 전매 허용요건을 강화하기로 하였다(「택지개발촉진법」·「공공주택특별법」 시행령 개정).
- 제도개선 후, 민간의 제도 활용도 및 활용 실태 등을 모니터링(1년)하고 필요시 PFV 전매 특례제도 폐지 등 추가조치도 검토할 예정이다.
③ 제재처분 업체 공급 제한
ㅇ LH 공동주택용지 공급 시, 주택사업자의 사업추진능력(주택건설실적, 시공능력 등)만 검증하며, 주택·건설사업 관련 법령 준수 등 사업자 건전성에 대한 별도의 검증체계는 없었던 실정이다.
ㅇ 이에 주택건설사업의 건전성 강화 및 택지 공급질서 확립을 위해 주택·건설사업 추진 과정에서 「주택법」 등 법령 위반으로 인해 영업정지 등 제재처분을 받은 이력이 있는 경우 공동주택용지 우선순위 공급을 제한하기로 했다.
* (법령·처분) 「주택법」 및 「건설산업기본법」에 따른 영업정지 또는 과징금
(제한 기간) 공급공고일 기준 3년 이내 부과된 제재처분에 대해 적용
④ 특별설계 공모 방식 공급 확대
ㅇ 공동주택용지는 원칙상 추첨으로 공급하나, 당첨 확률을 높이려는 건설사들의 계열사 동원행태 등 추첨제 악용 가능성이 지적되어 왔다.
ㅇ 이에 추첨제도의 한계점을 보완하고, 건축물 특화 및 우수설계 촉진 등을 유도하기 위해 LH가 공급하는 공동주택용지에 대하여 특별설계 공모를 통한 공급을 확대해 나가기로 하였다.
- 입지 및 공급여건이 양호하며, 2기 신도시 등 특화발전이 요구되는 지역 위주로 설계공모 대상 필지를 검토할 예정이며, 설계공모 평가 시에는 지역주민을 위한 문화·체육·편의시설 확보 등 공익성 및 사회적 가치 기여 등을 평가 기준으로 포함할 계획이다.
□ 국토교통부 김영한 토지정책관은 “이번 제도개선을 통해 일부
건설사의 페이퍼컴퍼니 동원 응찰 등 공공택지 공급질서 교란행위가 차단되고, 공공택지 공급체계가 실수요자 중심으로 이루어질 것으로 기대한다”면서,
ㅇ “제도개선의 공공택지 실수요자 공급효과 등을 면밀히 모니터링하고, 필요한 경우 투기우려지역 공동주택용지 응찰요건 강화 등 추가적 제도개선도 지속 추진해 나갈 계획”이라고 밝혔다.
□ 이번 제도개선방안 중 시행령 개정사항은 개정안 입법예고(2.26~4.8), 관계기관 협의, 법제처 심사, 국무회의 등을 거쳐 상반기 내에 시행될 예정이다.
ㅇ 시행령 개정안 전문은 국토교통부 누리집(http://www.molit.go.kr)의 정책자료/법령정보/입법예고․행정예고란에서 확인할 수 있으며, 개정안에 대해 의견이 있는 경우 2020년 4월 8일까지 우편, 팩스 또는 누리집을 통해 의견을 제출할 수 있다.
※ 의견 제출기간 : ’20. 2. 26.~4. 8.
의견 제 출 처 : 세종특별자치시 도움6로 11 국토교통부 부동산개발정책과(☎ 044-201-3438, fax 044-201-5661)
세종특별자치시 도움6로 11 국토교통부 공공택지관리과(☎ 044-201-4524, fax 044-201-5512)
| 이 보도자료와 관련하여 보다 자세한 내용이나 취재를 원하시면 국토교통부 |
붙 임 |
| 공공택지 내 공동주택용지 실수요자 공급 강화방안 |
1. 제도현황 |
□ (택지공급) 택지사업시행자(LH)가 추첨방식으로 공동주택용지 공급을 공고하면, 주택사업시행자는 누구나 입찰 가능
ㅇ 다만, 과열방지를 위해 입찰자 순위부여*를 통해 자격제한 중(’16.8월∼)
* 1순위 요건 : 최근 3년 내 300세대 주택건설실적 + 시공능력 + 주택건설사업등록
□ (전매특례) 투기방지를 위해, 소유권 이전등기 이전까지는 공급받은 택지를 용도대로 사용하지 않은 채 전매하는 행위 금지(’07.2월~)
ㅇ 다만, 공급계약일로부터 2년이 경과(또는 2년 이내라도 잔금을 완납)한 경우에는, 공급가격 이하로의 전매를 예외적으로 허용(’15.8월∼)
2. 문제점 |
□ (택지공급) 입찰자 자격제한에도 불구하고, 일부지구의 경우 사업량 확보를 위해 여전히 경쟁이 과열되는 양상
* 사례 : 화성동탄2 182:1(’19.7), 파주운정 186:1(’19.8) 등(평균 경쟁률 60:1 수준)
ㅇ 과열지구 등을 중심으로, 공동주택용지 당첨확률을 높이기 위한 계열사 동원 입찰 참여 등 제도 악용 소지 존재
□ (전매특례) 공급계약 2년 경과 이후 계열사에 공동주택용지를 전매하는 등 공급가 이하 전매 특례제도의 편법적 활용 문제 지적
ㅇ 한편, PFV 전매*의 경우 특정 기업집단의 계열사들이 PFV 내에서 택지 수분양자 이상의 지분을 확보할 경우 실질적 소유주 전환 가능
* 공동주택용지를 공급받은 자가 PFV의 최대 주주인 경우 해당 PFV에 전매 가능
⇨ 공공택지 내 공동주택용지를 실수요자 중심으로 공급하기 위해 전매규제 강화, 공급방식 개선 등 제도개선 추진 |
3. 제도 개선방안 |
1 |
| 공급가 이하 전매 허용범위 축소 |
□ (현행) 추첨으로 공급하는 공동주택용지의 경우, 계약 후 2년(또는 잔금납부일) 시 전매 사유에 상관없이 공급가격 이내 전매 가능
ㅇ 일정기간만 지나면 합리적 사유 없이도 전매가 가능하여 특수관계자 간 택지 전매 등으로 제도가 편법적으로 악용될 소지 존재
| < 참고 : 택지 전매행위 제한의 특례(택촉법·공특법 시행령) > |
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(가격제한 O*) ① 계약 후 2년(또는 잔금납부일) 경과, ② 근무·생업 등으로 세대원 이전, ③ 배우자 증여, ④ 채무 불이행으로 인한 경매·공매, ⑤ 부실징후·부도 등
* 시행자로부터 공급받은 가격 이내로만 전매가 가능
(가격제한 X) ① 이주대책에 따른 주택용지, ② 학교·의료용지 등 특정시설용지, ③ 국가·지자체·공공기관 등 공급택지, ④ 협의양도인 택지, ⑤ PFV에 대한 전매 등 |
□ (개선) 법령에 명시된 합리적 사유가 있는 경우 이외에는 전매를 금지하되, 불가피한 경우 계약 해지 후 시행자(LH)에 택지 반환조치
ㅇ 이를 위해, 그간 악용되어 온 현행 ‘잔금납부일 이후 공급가 이하 전매 허용규정’은 삭제
ㅇ 다만, 택지 수분양자의 경영 여건 악화로 인해 유동성 확보 목적에서 택지를 불가피하게 처분해야 하는 경우가 있음을 감안하여,
- LH 공급 택지에 대해, 정상적 주택건설사업에 어려움이 있는 경우* 시행자(LH)에게 계약 해제(재매입 효과)를 요청할 수 있도록 허용
* 계약 이후 매매대금(중도금, 잔금 등)을 2년 이상 납부하지 못한 경우, LH에게 계약 해제 요청 가능토록 개선(계약 해제 시 보증금 10%는 LH에 귀속)
<현행> |
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<개선> |
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2 |
| PFV 전매 허용요건 강화 |
□ (현행) 공동주택용지를 공급받은 자가 주택사업을 목적으로 공동 출자하여 설립한 PFV*에 대해 전매 가능
* PFV(Project Financing Vehicle) : SPC의 일종으로 법인세법 제51조의2제9호에 근거하여 배당가능이익의 90% 이상 배당시 법인세 면제 혜택을 받는 주식회사
ㅇ 다만, 전매차익 향유가 목적이 아니라 당초 공급받은 목적을 달성하기 위한 자금조달 방안으로 활용되도록 하기 위해,
- 택지를 공급받은 자가 최대주주인 경우에 한정하여 전매 허용
* 과거 건설경기 침체 시 PFV 활성화를 통한 유동성 지원 차원에서 도입(’11.5월)
□ (문제점) 특정 기업집단의 계열사들이 택지 수분양자 보유분 이상의 지분을 확보하여 PFV를 사실상 지배하는 등 제도 악용 가능성 지적
< PFV 전매제도 악용구조 >
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□ (개선) 전매가 허용되는 PFV의 요건을 수분양자가 과반주주인 경우로 강화하고, 시장 모니터링(1년) 후 PFV 전매 폐지 등 추가조치도 검토
3 |
| 제재처분 업체 공급제한 |
□ (현행) 공동주택용지 공급 시, 사업추진능력 확보 여부만 검증하며, 주택·건설사업 관련 법령 준수 등 사업자 건전성은 미검증
ㅇ 그러나, 주택건설사업의 건전성 강화 및 택지 공급질서 확립을 위해 법령 위반업체 제재 등 건전성 검증기준 신설 필요
□ (개선) 주택·건설사업 추진 과정에서 관련 법령 위반으로 인한 제재처분 이력이 있는 사업자에 대해 우선순위 공급 제한
* 투기과열지구 등에서 주택시장 안정을 위해 국토부장관이 정하는 기준에 따라 공급하는 주택건설용지는 공급대상자격 제한 가능(「택촉법」 시행규칙 제10조)
ㅇ (관련법령·제재처분) 「주택법」 및 「건설산업기본법」에 따른 영업정지 처분 또는 이에 갈음하는 과징금
* (주택법) 거짓·부정한 사업계획승인 등의 경우 영업정지 가능(제8조 등)
(건산법) 부실시공으로 건설노동자 사망 등의 경우 영업정지 가능(제82조 등)
ㅇ (공급제한 기간) 공동주택용지 공급 공고일 기준으로 3년 이내에 부과된 제재처분에 대해 공급제한 적용
4 |
| 특별설계 공모 방식 공급 확대 |
□ (현행) 조성된 공공택지는 원칙적으로 일반을 대상으로 추첨을 통해 공급하며, 예외적으로 공급자격을 제한하거나, 경쟁입찰·수의계약 가능
* (자격제한) 학교·의료용지, 이주·생활대책용지, 투기우려지역 내 주택건설용지 등
(경쟁입찰) 판매시설용지 등, (수의계약) 국가·지자체 등 공급 시, 특별설계공모 등
ㅇ 다만, 공공택지 당첨 확률을 높이기 위한 건설사들의 계열사 동원행태 등 추첨제도의 악용 가능성 지적
□ (개선) 추첨제도의 한계를 보완하고, 건축물 특화 및 우수설계 촉진 등을 유도하기 위해 특별설계 공모를 통한 공급(수의계약) 확대
* 현상설계 등에 의하여 창의적인 개발안을 받아들일 필요가 있거나 다양한 용도를 수용하기 위한 복합적 개발이 필요한 경우 등에 실시하는 설계
ㅇ (지역) 입지 및 공급여건이 양호하며, 2기 신도시 등 특화발전이 요구되는 지역 위주로 공모 대상 택지 검토
* 설계공모 평가 시, 지역주민을 위한 문화·체육·편의시설 확보 등 공익성과 사회적 가치 기여를 평가기준으로 포함
ㅇ (규모) LH 공급규모의 20% 범위 내에서 공급(’20년∼)하되, 향후 공급효과 등을 평가하여 공급규모 조정