[경험담] [경매입찰] 전세권/선순위 입찰기

[한마당]

1. 전세권

시세와 지역에 대해서는 생략하겠습니다..

워낙 고수분이 많은 카페인지라 잘못 이야기 했다가.. 혼날 듯 하여.. ㅎㅎ

먼저 대출부분입니다.

#협과 #마#에서 낙찰가와 상관없이(공담, 보증인 1명)

각각 2억 3,000만원과 2억 8,000만원 대출을 해 주겠다 약속을 받았습니다.

각각 이율도 아래와 같이 달랐구요..  

엑셀 보시는 바와 같이 윗줄 #협에서의 수익조건이구요.. 아래줄은 #마#에서의 수익조건입니다.

당연히 #마#의 조건이 환상이었죠.. ^^

구분	전세금액	낙찰가	대출가능액	낙찰가대비 대출비율	이율	월이자	7개월분	법무비	이사비
1. #협	320,000,000	289,590,000	230,000,000	79%	7.2%	1,380,000	9,660,000	1,000,000	1,000,000
2. #마#			280,000,000	97%	7.5%	1,750,000	12,250,000

전세권의 만기까지 기다리다..

당연히 꼬박꼬박 이자는 내야 하겠구요~ 

당연히 전세권이기에 낙찰 받았을 경우 설정비용이외에.. 양도소득세가 없겠죠.. ^^

그리하여 원금투하대비 수익을 산정할 수 있었습니다.

약 6~7개월만의 수익이라 곱하기 2 해서 연수익을 산정 136%  괜찮네요.. 그쵸?

원금투하	수익금	투하금 대비 수익	연수익
71,250,000	18,750,000	26%	53%
23,840,000	16,160,000	68%	136%

하지만 낙찰받고.. 최대한 빨리 명도를 하고.. 바로 세입자까지 구할 수 있다면.. 하고 생각해 봅니다.

일단 위 조건에서 달라지는 것이 있습니다.. 7개월분의 대출이자가 없어지는 대신..

중도상환 수수료가 생기죠.. 이것이 너무 높네요.. 젠장~

거기에 중개수수료까지 더하니.. 뭐.. 이자를 내는 것과 크게 다르지 않네요..

원금투하금액의 산정은 이자비용 한달치도 더하기 했습니다.. (당연한건데.. 노파심에.. ㅎㅎ)

그리하여~ 10월 중 수익을 보겠다 했을 경우에 수익을 산출한 것 입니다..

중도상환 2.5%	중개수수료0.5%	원금투하	수익금	투하금 대비 수익	연수익
5,750,000	1,600,000	70,320,000	19,680,000	28%	168%
7,000,000		21,940,000	18,060,000	82%	494%

남들은 못 할 물건이라 생각하여.. 혼자 신나는 맘에 즐겁게 입찰 했었는데..

역시 우리나라에는 돈 많은 분들이 많으셨습니다..

3억 1,000만원 투자하여 1,000때기 하시는 분들 존경합니다.. ^^

2. 선순위

 선순위의 진위를 파악하는 것이 중요사안이죠~

조금 겁없이 덥비기도 했지만.. 확실한 물건이었는데.. 25만냥 차리로 아쉽게.. ㅜㅜ

소유자 노준식氏 2006년 경매로 이 물건을 취득했죠..

당연히 당시 물건정보를 보면.. 현 세입자가 전 주인이다.. 라는 것을 쉽게 알 수 있습니다..

허현.. 현재 대항력 있어 보이는 저 양반.. 정형택氏는 뭐냐..

의심을 하는 거죠~

 1. 전 소유자와 임대차 계약을 하는 경우는 얼마나 있을까?

 2. 그럼 전 소유자는 왜 이렇게 확정일자를 늦게 받은 것일까?

 3. 근저당 이후의 확정일자.. 냄새난다..

 4. 임차관계가 있다면.. 근 저당권자가 알고.. 위 금액을 대출 해 주었을까..

   (당시 가격이 얼마인지는 모르나.. 낙찰이 5,800만원이었다.. 헌데 5,000만원 전세가 가당키나 한가..

   채권액 5,700만원 때문에 집을 날린 사람이.. 전 사건 찾아보세요~)

하여.. 이 물건은 관심물건에 등록되는 겁니다..

그리고.. 임장~

임장하여 얻은 결과

1. 현 소유자와 전 소유자가 한집에서 산다..(우편물과 옆집사람의 증언)

2. 매매가 최소 1.2억 - 전세가 (매매가 대비 60%) -7,200만원 이상 예상

  실 매물

   - 같은 건물 203호  (전용면적 17평 급급매가 1.5억)

현 시장과 감정가도 다르다.. 이것도 끌리는 점이고..

입찰당일 오류신협 채권담당자와 통화

"무상임차확인서"는 없단다.. "그럼.. 어떻게 돈을 빌려줄 수 있었던 건가요?"하고 묻기도 전에.. 술술 이야기 한다..

보증금 부존재확인 소송을 했고 승소했다고..

사건번호 불러 달라니.. 잘 불러 준다..

그리하여 믿고 입찰~

구분	감정가	최저가 (80%)	보증금 (10%)	시세	예상낙찰가 (시세*95%)	감정가 대비	실제 낙찰가	대출	자기자본 투입	예상 임대 운영		예상 수익		수익률
										보증금	차임	실투입비	월수익
102	9,300	7,440	744		8,000	86.02%		6,400	1,600	1000	50	1,301	15.33	14.14%
102	9,300	7,440	744		7,875	84.68%		6,300	1,575	1000	50	1,276	15.88	14.93%
102	9,300	7,440	744		7,750	83.33%		6,200	1,550	1000	50	1,251	16.42	15.75%
102	9,300	7,440	744		7,500	80.65%		6,000	1,500	1000	50	1,201	17.50	17.49%

전날 뽑은 입찰가에 위에서 두번째 것 선택~

그날 그날 기분에 따라 저는 맨 뒷자리에 6도 붙이고 9도 붙입니다..

그날은 6 ..........   78,756,000원

위 표를 보시면 임대수익은 꽝이죠~

이 물건은 싸게 잡아서 올 수리하고 좋은 가격으로 매도 할 생각을 했었습니다.

예상 수익은 세전 4,000만원 정도 였구요.

[나이스 샷]

우와 정말 대단하십니다.
정말 잘하시네여^^

[호신청]

저도...위에 있는 표 잘 보고 싶네요....
노력하면 언젠가는 잘 되겠지요...ㅜ.ㅜ

[돈과삶]

감사합니다.

[힘찬꿈]

정말 잘봤습니다~~

[현스러브]

아직 초보인지라~ 글의 해석은 못하지만 열정은 느껴지네요.. 좋은 결과 축하드립니다

[저언국]

대단하십니다. 잘 보았습니다

[원조새로고침]

2등이군요. 아까비...

[강미]

아깝지만~~ 담엔 더 좋은 물건이~~ㅎㅎ 잘 읽고 갑니다~^^

[foreversse]

잘 읽었습니다.

[리챠드정]

아직은 공부가 부족하네요...
잘 읽었습니다.

[나까칠]

잘 읽엇ㅆ어요

[기름종이]

왜 베스트 글인지 알겠네요~ 잘 읽었습니다!!

[행운아이]

정말 대단합니다. 잘 읽고 갑니다. ^^

[yibbin]

방이동 신구블레스벨리는 예전 우리 동네라 더 와닿는 듯 합니다 ^^

[콜드리딩]

정말 안목이 대단하십니다. 탐정 같네요.읽는 내내 긴장감이 흐릅니다.

[김영근]

좋은글 감사합니다.

[강*물]

잘 보고갑니다.

[하나베스트]

남이 애써 한 소송 차려놓은밥상
그냥 숱가락얻어 잘먹은 케이스네요.이런거
좀 눈부릅뜨고 찾아보아요.^^

[성민경]

그냥 숫자로 글로 흘려 보다가 설명을 들으니 눈이 띄이네요.. 권리분석이 막연하게만 느껴졌는데 세밀하게 보면 보인다는 것 배우고 갑니다

[워니후맘]

대단합니다~전 아직 뭐가뭔지 잘모르겠어요~
열공하면 이해는 되겠죠?

[Ikarusu]

유익한 정보 감사드려요.

[미류나무]

정말로 잘봤습니다
왜그랫을까 ....왜 ........왜
이렇게 자꾸 의심하고 문제를 파헤쳐나가는 습성을 몸에 익혀야되겟네요

[존경받는부자]

상세한 후기 감사드립니다.

[이욥붸붸]

멋지네요ㅎㅎ

[또씽아빠]

감사합니다. 고맙습니다!

[경매인생]

좋은정보 감사합니다. 초보는 모르니..웁니다 ㅠㅠ 행복하세요.

[대박운]

저도 요즘 경매지 분석해보려하는데...전 부연설명 없었으면 김수자씨가 가족인것까지만 의심하고..전소유주와의 의심쩍은 부분은 전혀 캐치가 안되더라구요~이를 어쩌면 좋나요, 눈에 안들어와요..자꾸 눈에 익히고...꼼꼼히 살피고 해야겠어요.막상 경매지보면...알고있는것도 막 헷갈리네요.

[최해]

좋은정보 감사합니다.

[이로운대디]

10년 전에도 주거용은 1000만원 띄기도 쉽지않았네요~~ 감사합니다.!!

[복주파]

좋은 글 감사합니다~

[로나리J]

재밌게 읽고 갑니다. 감사합니다.

[응삼언니]

유추 능력도 필요하네요~아직 모르는게 많아서 다 못 파악했지만 더 열심히 해야겠다고 다짐합니다~