- 4.1.부터 미납세금 열람 '임대차계약을 체결하고 이후부터 실제 임대차 기간이 시작되는 날'까지 열람이 가능
- 4.1.부터 부동산 직접 부과 세금도 세입자 대항권 앞서지 못하는 우선순위 예외 조항
임대차 계약을 위한 임대인 체납세금 파악을 위해 4.1.부터는 임차인이 임대인의 동의 없이 체납세금 존재 여부를 확인할 수 있다.
임대인의 체납세금을 사전에 파악하고 임대차 계약을 할 수 있도록 임차인에게 권리를 확보해 주는 것이다.
임대인의 체납세금을 파악하는 것은 다음과 같다.
임대인의 미납세금 여부는 국세청과 지방자치단체에 열람하거나 임대인에게 납세증명서를 제시받는 방법이 있다. 현행은 두 가지 방법 모두 '임대차 계약 전'에만 가능하다.
4.1.부터는 미납세금 열람의 경우 '임대차계약을 체결하고 이후부터 실제 임대차 기간이 시작되는 날'까지도 열람이 가능하다.
임대차 계약을 체결한 후 잔금을 치르는 사이에 체납세금은 귀책사유가 임대인에게 있다고 보고 계약 해지에 따른 위약금을 미지급할 수 있도록 하는 임대차보호법 개정안이 국회에서 논의 중이다.
개별 납세정보도 개인정보이기 때문에 임대인의 미납세금을 열람하기 위해서는 임대인의 동의가 필요하다. 4.1.부터는 보증금이 1,000만원을 초과하는 임대차 계약이면 임대인의 동의 없이 세무서장이나 지방자치단체장에게 미납세금 열람을 신청할 수 있다.
납세증명서의 경우에는 임차인이 과세관청에 신청하는 것이 아니라 임대인이 직접 발급받는 것이므로 4.1. 이후에도 임대인의 동의가 필요하다. 단, 임대인은 납세증명서 제시 대신 미납세금 열람에 동의하는 것으로 그 의무를 대신할 수 있다.
임대인 납세정보 열람권은 '임차인이 되려는 자'에게 주어진다. 임대차 개시일 전까지만 열람이 가능한 이유다.
임대차 개시일 이후인 임대기간 동안에 집주인의 세금 체납이 발생할 수 있는데 계약 완료 후 임대기간 중에는 열람권이 허용되지 않는다. 임대인 납세정보 열람권 확대의 목적이 조세채권의 우선순위 문제 해소에 있기 때문이다.
현재는 건물주의 세금이 장기간 체납되면 국가나 지방자치단체가 자산을 압류해 부동산을 매각하는 경우 세입자의 보증금보다 조세채권이 우선한다. 집주인의 체납세금 때문에 세입자가 보증금을 온전히 보전받지 못할 수 있다.
특히, 해당 부동산에 직접 부과되는 종합부동산세, 재산세, 상속세, 증여세 등은 세입자가 확정일자를 받고 대항권을 갖춘 날보다 나중에 발생한 조세채권이라도 조세권이 권리배당 순위에서 앞선다.
이 문제 보전 방법으로 4.1.부터 해당 부동산에 직접 부과되는 당해 세금이라도 세입자의 대항권에 앞서지 못하도록 우선순위 예외 조항을 만들었다.
4.1. 전까지는 임차인이 확정일자를 받거나 대항권을 갖춘 날 이후에 발생한 조세채권까지는 열람하지 못하니 임대인 체납세금에 주의하고 계약서에 특약사항으로 활용하는 방법을 활용할 수 있다