토지시장에서 ‘길’이 갖는 의미는 특별하다. ‘길’은 땅의 가치를 결정짓는 가장 큰 요 인이 되며, 가격에도 큰 영향을 미치기 때문이다.
좋은 길을 배후에 두고 있는 토지는 그만큼 활용가치가 넓어 가격이 높고, 길이 나지 않은 맹지는(다른 대지에 갇혀 진출입이 불가능한 토지)는 건축이 힘들고 거래가 쉽지않아 쓸모없 는 땅으로 분류되며 가격도 낮다.
도로에 직접 맞닿아 있는 토지들이 이면도로의 토지 보다 최고 2~3배 가량 가격이 높게 형성 되는 것도 이 때문이다. 특히 상업지역의 경우 길에 따른 토지 가격은 더욱 극명한 차이를 보이게 된다.
따라서 토지투자의 기본요건은 좋은 길을 끼고 있는 땅에 투자하는 것이다.
특히 신설되는 광역도로망이나 지하철, 고속철 등을 통한 교통망 투자 역시 남들보다 반 발짝만 앞서면 성 공 할 수 있다.
서해안고속도로를 예로 들어보자.
인천에서 목포를 잇는 이 도로는 그동안 교통여건이 좋지 않아 소외 받았던
서해안 지역을 단숨에 유망 투자지역으로 탈바꿈시켰다.
특히 평택에서 아산만으로 연결되는 지역은 고속도로 개통 전만해도 30만원대에 머물렀으나 개통 직후 평 당 180만원까지 치솟으며 6배 이상 땅값이 뛰기도 했다.
기존 도로만 정확히 파악해도, 토지투자가 한 결 수월해 진다.
유동인구 흐름과 차량의 흐 름을 종합해 토지의 가치를 어느 정도 가늠 할 수 있다.
토지투자가 서툰 초보자일 경우 도 로의 넓이만으로도 판단에 크게 도움이 된다.
지역에따라 다르겠지만, 통상 차선의 넓이에 따라 토지가격이 정비례한다고 보면 된다.
특히 일정폭이상의 도로는 건축허가를 받는데 있어서 꼭 필요하므로 반드시 점검 해야한다.
건축법상 부지가 최소한 5M 이상의 도로와 접해야 하고, 도로에 접한 대지의 길이는 적어도 2M를 넘어야 한다.
또 연면적이 600평이상인 경우에는 6M이상의 도로에 접해야 하고, 도로 에 접한 대지의 길이는 6M이상이거나 4M이상 2곳에 접해 건축허가를 받을 수 있다.
토지중에서도 ‘임야’의 경우에는 길이 갖는 의미는 더욱 각별하다.
진입도로나 도로 조건이 건축하기에 적합하지 않은 곳이 많기 때문이다. 만약 도로 여건이 여의치 않으면 진입도로 개설이나 도로 확장 등에 필요한 토지의 손실과 공사비용 등을 감안해서 매입금액의 경제성 을 따져봐야 한다.
그렇다면, 큰 길에 접하고 있다면 무조건 좋은 토지일까? 대답은 NO 다.
자동차전용도로의 경우 도로계획이 잡히기전에 허가를 받지 않은토지는 진출입이 불가능하여 이도로에 접한토지는 거의맹지나 같다고 볼수있다.
고속도로나 광역도 로의 경우 오히려 도로와 접하고 있다면, 휴게소나 주유소 등으로 토지의 활용가치가 제한 된다. 즉 큰 도로와의 근접거리 보다는 간접 접근성이 가격에 더 큰 영향을 준다.
주로 고속도로 톨게이트나 국도로 진입하기 수월하고, 인근지역과 연결되는 도로망이 잘 발 달 된 곳이 교통 체증시 차량 분산의 역할도 커 토지가격이 높다.
즉 고속도로 IC나 국도와 지리적으로 접하고 있지 않더라도 광역도로와는 좀 떨어져 있어도 진입에만 큰 어려움이 없다면, 오히려 좋다. 또 자가차량 이용 뿐만 아니라 전철역, 버스 정류장 등 대중교통이 경유하는 곳이라면 그만큼 토지의 매력은 커진다