스크랩 틈새를 파악해야 투자에 실패하지 않는다.

[기본에충실]

틈새를 파악해야 투자에 실패하지 않는다.

<사례 하나>

올해 매입했던 11세대의 다가구 주택 리모델링이 거의 마무리되어 간다.

2달의 수리기간동안 임대문의가 꾸준히 있었기에 빠른 시간 내에 채워질 것이라 기대하고 있다.

임대가 완료되면 수익률을 맞춰서 매도할 계획인데,

매입 시 대출을 활용하지 않고 4억원 대의 현금투자가 이루어졌는데

투자금액 대비 100% 이상 수익이 예상된다.

 이 지역의 특성은 방3개짜리 주거형 물건이 무척 귀하다는 것이다.

그도 그럴것이 주변의 빌라나 주택 대부분이 원룸, 투룸으로 이뤄졌기 때문에

방3개짜리는 수요에 비해 공급이 턱 없이 부족한 편이다.

이번에 매입한 다가구 11가구 중에서 7세대가 방3개 물건인데

부동산에는 월세 3000-60만 원으로 내놓았고 2000-55만 원 언저리면 계약을 하려고 한다.

그런데 이 다가구 주택에서 10m 떨어진 곳에 6개월 전에 신축빌라가 들어섰다.

보통의 빌라보다 고급자재를 사용하여 40평형대, 총 8세대로 지어졌고 분양이 개시되었다.

결과는 어땠을까?

6개월이 경과했는데 겨우 1세대만 입주를 했을 뿐이다.

어쩌면 입주한 1세대도 분양받은 것이 아니라 건축주와 관련이 있을지도 모른다는 생각이 들었다.

위 40평대 신축빌라의 건축주는 정말 많은 자본을 투자했지만 쓰라린 결과를 맞이한 경우다.

아마 건축을 하며 상당한 금액의 대출까지 받았다면 시간이 지날수록 위험할 수도 있다.

그렇다고 임대를 주기에는 너무 고급자재로 건축을 하여 수지타산이 맞지 않는다.

요즘 여기 저기 빌라 공사가 한창이다.

그러나 집만 번듯하게 짓고 풀옵션을 한다고 해서 모두 결과가 좋은 것은 아니다.

어느 지역이든 건축을 할 때는 그 동네의 수요와 수준을 반드시 체크해야 하는데

그 부분을 간과하고 사업을 진행하다가 실패를 하는 것이다.

서민들이 사는 곳에 40평형 빌라는 어울리지 않는다.

게다가 고급빌라를 사는 사람들은 더 좋은 인프라를 원하는데

위 빌라는 그런 요건도 충족하지 못하는 어느 계층에게도 맞지 않은 옷이 돼버린 것이다.

<사례 둘>

작년부터 수익형 부동산이 각광받기 시작하면서

역세권을 중심으로 원룸, 오피스텔, 도시형 생활주택이 들어서기 시작했다.

대부분 매수자는 은행이자보다 높은 달콤한 임대수익을 계산하며 수익형 부동산을 매입했고,

그 여파로 경매물건 중에서도 오피스텔과 원룸 등 월세형 부동산은 인기가 좋아 감정가 대비 높은 수준에 낙찰이 되었다.

그러나 생각만큼 원하는 수익을 올리지 못하고 있는 사람들도 많다.

(투자에서 유행을 쫓아 좋은 결과를 낼 리 만무하다)

예를 들어 인천의 특정지역을 보더라도

인근에 시청과 지하철역, 대형 병원, 방통대학 등 수요를 창출할 수 있는 시설들이 많아

임대수요가 탄탄한 반면, 오피스텔은 부족했었다.

그런데 최근 이 주변으로 정말 많은 양의 오피스텔과 도시형생활주택이 들어섰고

심지어 현재도 건축 중이지만 이미 공급이 수요를 초과해버린 상태다.

결국 이곳의 소형오피스텔과 원룸은 임대가격이 조금씩 떨어지고 있고,

공실률도 높아지고 있다.

그런데 의외로 이 지역에 방 하나가 더 있는 중대형 오피스텔은 수요에 비해 공급이 부족하다.

한 사람이 생활할 수 있는 소형 오피스텔은 넘쳐나는데

부부가 살만한 중대형 오피스텔은 극히 부족한 것이다.

동일한 지역이라도 어떤 평형을 선택하느냐에 따라 그 결과가 다를 수 있다는 것이다. 

즉, 유망한 지역의 오피스텔은 매입한다고 모두 좋은 수익을 거둘 수 있는 것이 아니다.

미리 틈새를 파악하고 변화를 감지해야 안전한 투자를 할 수 있다.

아마도 좋은 물건이라 여기고 이 지역 소형 오피스텔을 매입한 사람은 그 결과에 실망하고 있을 것이다.

<그 외 사례들>

틈새와 트랜드를 읽지 못하면 부동산뿐 아니라 사업에서도 실패한다.

애플과 삼성의 잔치가 되어 버린 스마트폰 시장에서 LG와 노키아는 고전을 면치 못하고 있다.

스마트폰이 출시되기 전만 하더라도 기세등등했던 기업이었다.

하지만 시장의 흐름과 소비자의 패턴을 한 번 잃고 나니 그 후유증이 만만치 않다.

어떤 투자를 하든 소비자들이 무엇을 부족하다 여기고, 무엇을 원하는지부터 파악해야 한다.

내가 잘 만들면 소비자가 알아서 구입할 것이란 오만한 생각은 버려야 한다.

이뿐만 아니라 창업을 할 때도 마찬가지다.

동일한 회사의 체인점을 운영하는데도

어떤 이는 흥하는데 반대로 어떤 이는 쉽게 망한다.

이유가 무엇일까?

창업실패자는 더 좋은 목에 자리를 잡지 못하여 망했다고 여길지 모르나

내가 볼 때는 창업을 하기 전에 준비가 많이 부족했던 것이다.

요즘 들어 상가지대를 지날 때 임차인이 더 자주 바뀐다는 것을 느낀다.

수요와 틈새를 예측하지 못한 자의 결과는 참담하다.

요즘 경제상황도 빠른 시간에 나이질 기미가 보이지 않고,

이는 투자심리가 꺽여버린 부동산 시장도 마찬가지다.

이제 부동산도 단순히 싸게 사서 묻어둔다고 좋은 결과를 내던 시절은 지나갔다.

투자를 할 때 실패하지 않으려면 조금 더 신중하게 접근해야 하는데,

겉만 보고 매입해선 안 되고,

먼저 그 지역의 틈새를 체크해야 한다.

지난 주에 맘에 드는 2건을 낙찰 받았다.

불황일지라도 1건은 임대수익이 충분(임대가보다 낮은 가격에 매입)하기에 보유해도 관계 없고,

나머지 1건은 이해관계가 얽혀있는 물건을 실타래를 풀어가면 자연스레 매도까지 이어질 것이라 생각한다.

불황이어서 겁 먹거나 안된다고 생각하지 말고

오히려 이런 시기에 틈새를 파악하고 투자한다면

좋은 물건을 저렴한 가격에 매입할 수 있는 기회가 될 것이다.

<자연을 보면 틈새에 생명이 있고, 투자세계의 틈새에는 기회가 있다>

[황금쇠떼]

좋은정보 감사 해요...