부동산투자의 새로운 페러다임, 단독소유보다는 공동소유가 유리~!

[張埈鎔(대섭)교수]

부동산투자의 새로운 페러다임, 단독소유보다는 공동소유가 유리~!

★자료: 매일경제:  http://board.mk.co.kr/view.php?id=expert_column&no=2044&c=1&v=11

통계청 발표에 따르면 국내 소비자물가 상승률이 5개월 연속 0%대를 기록했다. 여기에 국내 경제 버팀목인 수출마저 4개월 연속 감소해 무역 의존도가 높은 우리나라는 수출이 악화되면 경제성장에 미치는 충격이 클 수밖에 없다.
세계경기도 저조한 흐름을 이어가고 있다. 세계무역기구(WTO)에 따르면 올해 1분기 세계 70개국 상품 수출액은 9.1% 감소했다고 한다.

New Normal시대 저성장, 저소비와 같은 경제상황에서는 분산투자를 통하여 안전하고 높은수익을 확보하는 전략이 절대 필요하다.

최근 정부의 주택시장을 활성화하려는 정책의지가 매우강하다.
여․야가 느끼는 온도차이만 조절하면 주택시장의 핵심지역인 서울 강남권을 중심으로 하는 물결효과(Ripple Effect)가 수도권, 전국으로 퍼져 나갈 것으로 판단된다. 희망이 보인다.

특히 베이비부머들의 출구전략(다운사이징)이 제대로 안착된다면 우리사회에 매우 긍정적인 영향으로 작용 할 것으로 판단된다.

통계청이 2014년 말에 발표한 ‘가계금융・복지조사 결과’를 살펴보면 우리나라 전체가구의 자산구성을 살펴보면 실물자산 부동산 66.1%, 기타실물자산 0.05%, 금융자산 26.5%로 분산투자・보유하고 있는 것으로 조사되었다. 선진 주요국은 우리와 반대로 금융자산이 41~68%이고 비금융자산이 32~59%를 차지하고 있다. 유동성이 우리보다 풍부하다고 볼 수 있다.

특히 베이비부머(50대)들과 그 이상의 연령대가 보유하는 부동산 비율은 전체평균보다 높은 68% ~ 79%를 차지하고 있다. 우리사회의 주요 성장동력의 무형자산인 이들이 퇴직으로 인하여 급여소득자에서 비급여 소득자로 가구의 소득원천이 바뀌고 소득수준도 낮아지면서 부동산 투자 및 자산투자의 선호가 시세차익에서 비교적 안정적이고 정기적인 운용수익이 보장되는 자산관리차원의 수익용부동산을 선호하게 되었다.

특히 소득세제 개편과 종합부동산세 부과, 사업위험에 따른 재산분할 및 공유경제(Sharing Economy)등의 영향으로 부동산 투자에 새로운 공동지분(공유) 투자방안이 부각되고 있다.
즉, 부부공동명의와 같은 공동투자(공유, 共有)는 취득단계에서 주택의 경우 취득세가 6억원이하와 9억원 초과는 3배차이가 난다. 보유단계에서도 재산세와 같이 재산가격(과세표준)의 크기에 따라 구간별로 세율이 증가하는 누진세율 구조로 되어 있어 공유지분 소유는 그만큼 낮은 구간별 누진세율을 적용 받기 때문이다.

종합부동산세와 상속세도 그렇고 경매시에도 공유자인 점유자가 우선매수청구권 행사 등으로 저렴하게 낙찰 받을 수 있는 우선적 지위가 있다는 점에서도 공유투자방식, 지분투자방식은 분산투자의 중요한 투자방법이라고 할 수 있다.

최근 정부에서 주거복지차원에서 추진하고 있는 공유형 모기지 대출제도도 공유의 한 형태로 개인 투자자에게 투자 리스크를 분산케 하여 주거안정을 꾀하고자하는 복지정책이라고 볼 수 있다.
이러한 부동산투자패턴이 단독소유에서 자산관리의 한 형태인 공동소유시대로 변화된 시점은 2008년 미국에서 시작된 금융위기 이후 저성장과 저소비의 확산에서 찾을 수 있다.

이에 최근 확산되고 있는 아파트 분양열풍은 자본이득을 위한 투자시장이 아니라 실수요자가 주거의 안정을 위한 비자발적 수요시장임에서도 알 수 있다. 이는 베이비부머를 비롯한 대부분의 투자자들이 고민하는 큰 문제가 리스크 관리와 안정적인 수익확보 차원이라는 점에서 더 이상 주택은 과거의 묻지 마 형태의 투자자산으로서의 매력이 사라졌음을 알 수 있다.

이에 본인이 자산관리차원에서 연구한 자료에 의하면, 포트폴리오 이론(Portfolio theory)에 따라 일정한 조건하에서 여러 자산(금융, 부동산)에 분산투자를 할 경우 포트폴리오의 위험(표준편차)을 줄일 수 있고, 비교적 높은 수익을 올릴 수 있었다.

부동산의 유형중 실거래가격지수가 발표되어 가격변화를 통계적으로 신뢰 할 수 있는 ‘아파트 실거래가격지수’를 기준으로 아파트의 투자지역과 다른 금융자산을 포함한 복합자산을 구성하여 투자를 한다고 가정 할 경우 포트폴리오의 최고수익을 달성하는 자산구성은 ‘부산지역과 광주지역 아파트에 각각 10%’와 ‘종합주가지수에 70%’, ‘국․고채권 10%’ 분산하여 투자하는 포트폴리오 구성이었다.

최근 금융기관이나 자산관리 컨설팅사가 고객의 자산관리차원에서 복합투자자산의 결합을 제시하고 있다. 개인투자자들도 자산투자시 적절하게 부동산의 유형(아파트, 단독, 상가, 호텔 등)과 지역은 물론 다른 금융자산과 적절히 분산하여야 할 것이며, 그 소유도 단독으로 하기보다는 부부공동소유로 하는 것이 보다 유리함을 알아야 할 것이다.