스크랩 유치권에 대하여...

[동주석재]

글로벌경제위기와 고금리, 인플레, 경기 악화 등에 따른 부동산 경기 침체로 부동산을 담보로 금융권에서 돈을 빌린 뒤 상환이 어려워진 채무자들이 점차 늘어나면서 경매시장으로 넘어오는 부동산 물건이 급증하고 있다고 한다.

이는 대구뿐 아니라 전국적인 현상이라고 볼 수 있지만 일시적인 현상이 아니라 부동산시장 침체에 따른 구조적인 문제라고까지 하니 올 가을 철 이후 더 늘어 날 전망이라는 예상과 더불어 심각하다 아니 할 수 없다.

그런데 경매 물건이 늘어남과 동시에 경매에 관심을 가지는 수요자도 늘어나고 있어 향후 부동산 취득에 있어 경매가 활발해 질 것이라는 것을 미루어 짐작을 할 수가 있다.

하지만 경매는 일반매매보다 좀 더 낮은 가격에 부동산을 취득 할 수 있다는 장점 이외에 드러나지 않는 함정이 있어 골탕을 먹을 수도 있다는 것을 알아야 한다.

따라서 경매로 부동산 취득을 고려 할 시는 예측 가능한 돌발변수를 항상 고려하여야 할 것이다.

일반적으로 경매 시 흔히 발생하는 변 수 중 유치권이라는 것이 있다. 이 유치권은 예측이 가능하다고 할지라도 그 금액의 가변성 때문에 낭패를 보는 경우가 많다.

이에 유치권에 대하여 구체적으로 짚어 보기로 한다.

1. 유치권의 개념

유치권이란 타인의 물건을 점유하는 자가 그 물건에 관하여 생긴 채권의 변제를 받을 때까지 물건을 유치할 수 있는 권리를 말한다.

2. 유치권의 성격

첫째, 유치권은 물권이다. 따라서 변제를 받을 때까지 소유자 외의 경락자를 포함한 누구에 대해서도 물건의 인도를 거절할 수 있다.

둘째, 유치권은 법정물건이다. 따라서 법률상의 요건에 부합하면 무조건 성립하는 것이며 당사자 간의 합의도 필요 없고 등기가 없어도 성립한다. (등기할 수 있는 방법도 없다.)

셋째, 유치권은 담보물건이다. 따라서 물건을 경매에 붙일 수 있는 경매권과 일정한 요건 하에 물건을 직접 변제에 충당할 수 있는 간이 변제충당권을 갖는다.(민법 322조) 그렇지만 우선변제권을 갖지 않는다는 점에서 일반 담보 물권과 구별된다.

유치권은 당사자 간의 계약에 의해서가 아니라 법률의 규정을 충족하면 성립하며, 요건은

① 타인소유의 물건에 대해

② 그 물건에 관하여 생긴 채권이

③ 변제기에 있어야 하며

④ 유치권자가 목적물을 점유하고 있어야한다는 것이다.

□ 타인 소유의 물건에 대한 채권

타인 소유이어야 하므로 자신의 물건에 대하여는 관하여 생긴 채권이라 하더라도 유치권이 성립하지 않는다.

□ "관하여 생긴 채권"의 의미

① 채권과 물권 사이에 관련이 있어야 유치권이 성립하며 물건의 점유와 채권의 관련은 유치권 성립 요건이 아니다. 따라서 채권이 먼저발생하고 나중에 점유를 취득한 경우에도 유치권은 성립한다. 실제로 경매에서 많이 문제되는 건설 유치권의 경우 건축업자는 건물을 인도했다가 공사대금확보 차원에서 나중에 다시 일정부분 점유하는 경우가 많은데 이처럼 채권이 먼저 발생하고 점유를 나중에 하게 되더라도 유치권이 성립하게 되는 것이다.

② 임차보증금 반환 채권은 물건에 관하여 생긴 채권이 아니므로 유치권이 성립하지 않는다. 따라서 임차인은 경락인 등에 대하여 보증금에 대한 유치권을 주장할 수 없게 된다. 다만 임차인이 임차목적물에 대해 필요비, 유익비를 지출한 경우 임대인은 이를 상환해야 되는데 이런 비용에 대하여는 "물건에 관하여 생긴"으로 보아 유치권을 인정하게 된다.

따라서 경락인 등은 임차인이 임차물에 필요비(통상의 용도에 적합한 상태로 보존하기 위한 비용. 통상 임대인이 즉시 지출) 유익비(목적물의 객관적 가치를 증가시키는데 드는 비용)를 지출한 경우 이를 인수하는 것과 같은 결과가 된다.

□ 변제기가 도래한 채권이어야 한다.

이미 채권이 성립됐더라도 점유당시 변제기가 아직 도래하지 않은 경우라면 유치권은 성립하지 않는다. 임차인이 유익비를 청구한 경우 임대인은 법원에 상환기간의 유예를 신청할 수 있고, 법원이 이를 인정하면 유익비 청구권은 변제기에 있는 것이 아니므로 임차인이 목적물을 점유하고 있더라도 유치권은 성립하지 않는다. 경락인은 이를 활용해 볼 수 있는 방법도 생각해 볼 수 있다.

□ 목적물을 점유하고 있어야 한다.

목적물의 점유는 유치권의 성립요건이자 존속요건이다. 즉, 목적물을 점유하고 있어야 유치권은 성립하며 점유를 잃으면 유치권을 상실한다.

① 점유는 간접점유라도 상관없다.

② 점유는 불법행위에 의한 것이 아니어야 한다.

③ 점유는 계속되어야 유치권이 유효하나 법원의 가처분에 의한 점유를 상실하더라도 유치권은 여전히 존속한다.

3. 유치권의 효과

□ 인도거절권

유치권자는 물건에 대한 압류를 위하여 집달관이 물건의 인도를 요하는 경우에도 인도거절권을 갖는다. 유치권자가 인도를 거절함에도 집달관이 압류, 경매한 경우에 유치권자는 집행방법에 관한 이의나 제3자 이의의 소를 제기하여 구제 받을 수 있다.

□ 점유할 권리 및 목적물의 사용, 처분

유치권자는 채무자의 승낙 없이 유치물의 사용, 대여 또는 담보제공을 하지 못한다. 그러나 유치물의 보존에 필요한 사용은 가능하다.

□ 비용상환청구권

유치권자가 유치물에 대해 비용을 지출한 경우는 비용상환청구권을 갖는다.

□ 유치권자는 과실수취권, 경매권, 간이 변제충당권 등이 인정된다.

유치권자는 채무자가 변제를 하지 않는 경우 경매를 청구할 수 는 있으나 우선변제권이 없으므로 경락 대금에서 우선변제를 받을 수는 없다. 그러나 유치권자는 채무를 변제 받지 못하는 한 계속 유치권을 행사할 수 있으므로 경락자가 결국 변제하지 않을 수 없어 최우선변제를 인정하는 것과 같은 결과가 된다. 그러나 경락인이 채무를 부담하는 것은 아니다.