유박사, 돈되는 전문지식(3) -유치권-

유박사, 돈되는 전문지식(3) -유치권- 본고에서는 부동산을 싸게 구입하는 중요한 방법 중 하나를 소개하고자 합니다. 현재 어떤 일을 하든, 나이와 상관없이 읽어두면 재산을 지키기 위해서나 얻기 위해서 언젠가는 큰 도움이 될 것이라 확신합니다. 1. 유치권 개념정리 유치권을 쉽게 설명하면 ① 시계가 고장나서 수리업자에게 의뢰했다면, 시계를 찾기 위해서는 수리비를 지불해야 찾을 수 있고, 수리업자는 수리비를 받기 전에는 시계를 돌려주지 않고 보관하는 권리이다. ② 건축이나 리모델링, 건물 보수 공사, 인테리어 공사 등을 수리하고 공사비를 지불하지 않아 공사업자가 해당 부동산을 [계속 점유]하는 경우다. 계속 점유가 핵심이기 때문에 일시 중단된 경우엔 유치권은 소멸되지만 만약 간접점유자가 채무자라면 유치권은 인정되지 않는다. ③ 상가건물의 임차인이 필요비와 유익비의 청구를 위해 유치권을 행사하는 경우에 성립되지만 유익비는 지출된 비용의 전액상환이 보장되지 않는다. 그러나 임차인의 영업목적을 위한 인테리어비용은 유치권이 성립되지 않는다. [필요비] 수선비, 보존비 등과 같이 물건의 보존에 필요한 비용과 조세. 공과금과 같이 관리에 필요한 비용 등 선량한 관리자의 주의로서 물건을 보관하는데 불가결한 비용을 말한다. 예를들어 주택의 경우 기본적인 수도설비나 전기인입시설, 보일러 등 주거의 목적으로 쓰일 때 필요한 상태를 갖추는데 지출된 비용이다.필요비로 지출된 경우 임차인은 필요비로 지출한 비용전액을 임대인에게 청구할 수 있다. [유익비] 물건의 본질을 변화시키지 않고 이용 및 개량하기 위하여 지출된 비용을 말한다. 하지만 임차인의 개인적인 취미나 특수목적을 위해 유익비를 지출했을지라도 건물가액의 증가가 현존하지 않는 경우에는 유치권자가 임의로 지출한 것에 불과하므로 그 비용을 낙찰자에게 청구할 수 없다. 유익비상환청구를 하는 임차인은 비용지출액과 건물가치증가액 양자에 대하여 모두 입증을 해야만 하고 그 금액이 입증이 없으면 유치권이 성립하지 않는다. 유치권자가 입증하는 비용지출액과 건물가치 증가액 중에서 낙찰자는 액수가 적은 것을 선택하게 된다.(대법원2002.11.22 선고 2001다40381 판결) ④ 카센터에 자동차 수리를 맡긴 손님이 수리비를 내지 전 까지는 차주에게 돌려주지 않을 권리가 있다. 그러나 카센타 주인이 수리한 자동차를 사용한다면 '인도 거절에 필요한 범위'를 넘어선 행위이어서 차주는 '유치권자가 소유자의 승낙을 얻지 않고 그 물건을 사용할 때는 소유자는 유치권의 소멸을 청구할 수 있다(민법 324조 2항·3항) - 부동산에 있어서 유치권은 “타인의 부동산을 점유한 자가 그 부동산에 관해 생긴 채권을 가진 경우, 변제를 받을 때까지 그 부동산을 점유할 수 있는 권리”를 말한다. 대부분이 유치권 주장은 건물의 시공비용, 리모델링 비용 등 공사대금 채권에 관한 것이 대부분으로 유치권이 인정되면 공사대금을 인수해야 하기 때문에 유치권이 신고 된 물건은 몇 차례 유찰되는 것이 일반적이다.그러나 유치권을 잘 분석해서 깨뜨리면 많은 수익을 낼 수 있다. 통계적으로 보면 실제적으로 유치권으로 인정받는 경우는 전체 유치권을 주장하는 물건 중에서 5% 정도에 불과 한 것으로 조사되기 때문이다. 2. 유치권을 깨뜨릴 수 있는 노하우 ① 실제로 공사를 하지 않았는데도 공사한 것처럼 꾸미거나 공사대금을 실제보다 부풀리는 경우가 일반적이므로 허위의 유치권일 가능성이 크다. 이 경우 매수인은 유치권신고서를 세밀하게 분석하여 명도소송을 제기하거나 유치권부존재확인소송을 제기하여 유치권이 허위라는 것을 입증하면 된다. 또한 허위로 작성된 공사도급계약서 등을 제출하는 경우 형법상 사문서위조죄, 경매, 입찰방해죄, 강제집행면탈죄 등의 형사사건으로 고소 할 수도 있다. 이렇게 형사사건으로 고소를 당하게 되면 2년 이하의 징역 또는 700만원 이하의 벌금에 처해진다. ② 임차인이 주장하는 필요비나 유익비, 인테리어 공사 등과 같은 공사대금은 유치권이 인정되지 않는 경우가 많다. 일반적인 상가나 주택의 임대차계약에서 임대차 계약만료 시 임차인은 임차 건물에 대해 원상복구 조항을 두기 때문에 그런 경우 유치권을 부정하는 것이 판례의 입장이다.(건물주의 입장에서는 계약서에 원상복구를 말이아니라, 글로 꼭 꼭 적시해야 한다) ③ 상가나 주택의 리모델링 비용은 대부분 인테리어와 관련된 비용은 건물의 가치를 증대시킨 유익비라고 볼 수 없는 것이다. 또한 임차인이 발코니 벽을 허물어 방이나 거실을 넓히는 작업인 이른바 확장공사 등을 임차인의 비용으로 하였다 하더라도 그것은 낙찰전 소유주와 임차인의 제3채권일 뿐 그 비용을 유치권으로 주장할 수는 없다. ④ 임차인이 인테리어공사를 했다고 하면 간판과 상품진영장설치 등 자기 영업과 관련된 인테리어공사를 했을 것이다. 이런 경우 대법원 판례에 따르면 임차인이 자기의 영업목적을 달성하기 위해 건물을 개조하거 인테리어 공사를 한 경우의 공사대금채권은 유치권이 성립되지 않는다(대판 93다 25738. 대판 91다 8029)고 판결하여 이러한 유치권은 인정받을 수 없다.또한 상가임대차의 경우 일반적으로 임대차 종료 후 임차인은 임차목적물을 원상복구 하는 것으로 계약서를 작성한다. 계약서에 의하면 오히려 임차인이 인테리어 공사한 것을 다 뜯어 버리고, 최초의 상태로 원상복구 해 놓아야 하는 것이다. 대법원 판례도 이를 뒷받침 것이라고 볼 수 있다. 만약 임차인이 막무가내로 유치권성립을 주장한다면 경매·입찰방해죄나 강제집행면탈죄에 해당된다는 것을 인지시켜 형사고소 대상인 점을 고지할 필요도 있어 보인다. ⑤ 유치권의 성립은 경매개시결정 기입등기 이후로 점유하는 유치권자는 진정한 유치권자라 하더라도 낙찰자에게 대항하지 못한다(인천지방법원 부천지원 2001고단 23, 경매방해죄). ⑥ 가사 진정한 유치권이 성립되었다 하더라도 직접점유이든 간접점유이든 계속 점유를 해야 유치권을 인정받는다. 공사업자가 해당 건물을 소유주에게 건물을 넘기지 않고 점유를 하면서 공사비를 청구하면 유치권은 존속된다. 그러나 공사를 끝낸 뒤 건물을 건축주에게 넘겨주고 공사비를 받지 못한 상태에서 경매가 진행되자 다시 점유와 유치권을 주장 하면 이 유치권은 점유를 상실했기 때문에 유치권은 성립되지 않는다. ⑦ 경매 물권을 낙찰 받은 후 유치권이 있음을 알게 된 때는 매각허가에 대한 불허가 신청을 할 수 있고, 매각허가결정 후에는 즉시 항고를 할 수 있고, 대금의 잔금 납부 후라면 배당 받은 채권자 등에게 매도인의 담보 책임을 물을 수도 있다. ⑧ 거꾸로 유치권자가 유치물을 보관하는 데 들어간 통상의 비용은(보관료) 채무자에게 청구할 수 있다(민법 제325조 제1항). 〇 필자가 가장 싫어하는 것은 어설픈 지식입니다. 과거에는 도서관에 어떤 책이 어디에 있는지를 아는 것이 지식을 얻는 중요한 방법이었지만 지금은 노력하면 얼마든지 최고 수준의 지식을 누구라도 얻을 수 있는 시대가 되었습니다. 그러나 기초지식은 있어야 한다고 믿기 때문에 글을 올립니다.