경매물건 성공전략 “현장답사”
최근에 부동산시장을 살펴보면 한겨울의 얼음과 같이 차갑다. 이 같이 부동산매매시장의 침체가 길어질수록 경매로 나온 매물건수는 쌓이게 될것이고 요증 같은 고금리에서는 낙찰률도 떨어지니 경매시장도 매서운 한파가 몰아치고 있는 것이다. 그렇다면 앞으로 어떻게 될 것인가? 현재의 고금리만 어느 정도 꺽이게 되면 매매시장보다 상대적으로 회복세는 빠를 것으로 전망이 된다. 2023년 이후에는 많은 투자자들이 최근에 많이 상승한 아파드 보다는 경매토지에 눈을 돌릴 수밖에 없는 상황이 다가올 것이다. 기준금리 인상으로 대출 금리가 오르는 상황에서 특별한 투자처가 보이지 않고 있기 때문이다.
전문가들은 하락 일변도인 부동산 시장 분위기를 고려하면 금리 인상이 마무리되는 내년까지 경매 시장에 찬바람이 불 것으로 내다보고 있다. 금리 인상이 내년까지 이어지면서 경매 물건들이 쏟아질 것이라는 전망이 나오고 있기 때문에 더 지켜보자는 관망세가 짙은 것으로 보인다. 내년까지 추가 금리 인상이 예고돼 있어 당분간 낙찰률과 낙찰가율의 하락 추세는 이어질 것으로 예상된다..
금융 비용을 감당하지 못한 `영끌족`(영혼까지 끌어모아 대출받아 집을 산 사람)의 매물까지 늘어난다면 경매 시장 상황은 더 악화될수 있다는 분석도 나온다.
그런데 이런 환경속에도 소액토지 투자는 앞으로 중요한 투자처로 자리매김할 수 있다. 특히 토지의 가치가 높은 지료청구 할 수 있는 법정지상권 물건, 공유지분 등 투자처가 생각보다 많이 있다. 그런데 공매 혹은 경매물건에서 토지 투자를 한다면 필수 조건인 현장답사에서 많은 분들이 어려움을 말하고 있다. 30년 이상 토지 답사를 다녀온 투자자의 경험과 현장 강의를 하면서 많은 답사에서 알게 된 답사 노하우를 정리 해 본다.
첫째, 꼼꼼하게 물건의 선정을 답사 전에 신중히 하여야 한다. 보통의 투자자들은 확실한 투자 목적을 정하지 못한 채 물건을 선정하여 답사 후 시간만 낭비하는 경우가 대부분이다. 본인의 목적에 적절한 물건을 선정하기 위해서는 기본적인 토지 투자에 대한 학습을 하고 투자 방향과 투자금액 등을 고려하여 선정해야 한다. 혼자 선정이 어렵다면 토지 투자 전문가와 상담하고 답사하기를 바란다.
둘째, 물건 선정이 되었다면 현장에 가기 전에 필수 공적 장부와 현장에 필요한 사항들을 사전에 준비하고 가는 것이 중요하다. 먼저 물건의 기본사항을 온비드 공매기록이나 법원 경매기록을 프린트하고 등기사항전부증명서와 지적도 그리고 토지이용계획 확인서 등을 준비한다. 스마트 온비드, 밸류맵, 스마트국토정보, 임업정보 다드림 등 정보 확인에 필요한 앱을 미리 다운로드해 놓는다. 이 앱들은 현장에서 인근 토지거래 시세 파악, 토지 위치, 산지일 때 경사도 확인 등 여러 가지로 활용도가 있다. 도로 폭의 확인이 필요할 수 있으니 10미터 줄자를 준비하면 좋다.
셋째, 맹지라 하여도 옆 필지가 국. 공유지 인지, 하천이나 구거 등 점용 가능 여부를 확인하여 건축 가능 토지로 변모할 수 있는지 알아보는 것은 현장에서 꼭 필요 사항이다. 건축법상 도로 혹은 지자체장이 결정 고시하는 도로와 현황도로 등으로 건축 가능한지 살펴보고, 주변의 건축설계사무소 및 지자체에서도 확인해 볼 필요가 있다. 일반적으로 경사도 및 전기. 수도 및 혐오시설 확인 등은 일반 사항이다. 공매. 경매에서 입찰전 이러한 사항을 잘 파악하면 낙찰후 하천. 구거 점용 및 국. 공유지를 활용한 도로개설 등을 통해 토지의 가치를 상승시킬 수 있다. 맹지, 소지분 토지, 소액투자 토지라 하여 투자가치가 없다고 단정할 수 없으며 특히 공용수용에 들어가는 토지도 있으니 가치 평가를 현장에서 꼼꼼하게 할 필요가 있다. 현장 경험에서 나온 팁을 더하자면 토지 인근 어르신들에게 친근감을 갖고 다가가 주변 여건이나 매매 시세 등 넌저시 여쭈어보면 공부상 나오지 않은 의외의 정보를 얻을 수도 있다.
일단 부동산물건 답사 후에는 다시 한번 위성지도 등을 검색하고 지역을 전반적으로 확인하는 것이 필요하다. 다음 답사를 위해 중요한 사항이며, 길치를 탈출하는 좋은 방법이기도 하다. 또한 입찰과 관계없이 답사 다녀온 물건은 리스트를 만들어 낙찰 결과를 기록하고 입찰 인원 차순위 금액 등을 메모하기를 바란다. 이왕이면 지역별, 지목별, 용도지역, 혹은 물건의 기타 종류별로 구분해서 정리하면 다음에 답사뿐 아니라 투자 물건 선정 후 입찰금액 적정성 선정에서 중요한 기초가 된다. 경매물건 투자에서 성공하기 위해서는 계획적인 접근이 필요하다. 그중 물건의 선택은 정말 중요한 일이고 이를 현장에서 확인하는 과정 또한 필수이다. 소중한 시간 헛되게 보내지 말고 현명한 선택 후 집중하는 답사를 통한 성공 투자가 되시기 기원한다.