결합건축제도로 재건축 시장 활성화 될까?

[부동산백화점장]

<용적률 거래제도 도입>

최근 국토부가 건축투자활성화대책의 일환으로 내놓은

결합건축제도 일명 용적률 거래제도에 대해

그 실효성에 의문이 제기 되고 있습니다.

용적률이란 땅 면적에 대한 건물 전체 바닥 면적의 비율을 말하는 것으로

용적률이 높을수록 고층의 건축물이 건축 가능하고

각 지자체 마다 그 수치를 정해놨습니다.

건축결합제도란 인접한 두 필지의 건축물에 대해 재건축 할때

용적률을 사고 팔 수 있게 하는 제도입니다.

예를 들자면 서울의 준주거지역 내에

가, 나 두필지가 나란히 있다고 해 보겠습니다.

서울의 준주거지역의 경우 용적률이 400%이지만

가필지의 건축물을 용적률 200%만 적용해서 건축하고

나머지 200%를 나 필지에 매각하게 되면

나필지는 600%의 용적률을 적용받아 더 높은 건축물을 지을수 있게 됩니다.

이렇게 되면 상대적인 용적률 상향으로 사업성이 높아질수 있다는 판단때문에

잠실 등 강남의 노후 주택 밀집 지역을 중심으로

비수기인 한여름인데도 불구하고 건물 매입에 관한 문의가 늘고 있습니다.

하지만 이런 시장상황과는 달리 전문가들은 실효성이 없다는 쪽에 무게를 두고 있습니다.

그 이유는 첫째 가격입니다.

여태 한번도 용적률 거래라는 것이 없었고

정해진 표준이나 가이드 라인 자체가 없기 때문에

누가, 어떻게 가격을 산정하고 판단해서 거래 하느냐는 것이죠.

모든 거래가 다 그러하듯

매도자는 높은 가격을 매수자는 낮은 가격을 고수할 것이기 때문에

매도, 매수자에게만 맡겨서는 시장 활성화가 힘들다는 것이죠.

둘째는 용적률을 한번 매각하게 되면

30년간 매매가 금지됩니다.

이 조항도 매도자의 입장에서는 가격을 높게 책정하게 하는 요인으로 작용하고

매수자는 이를 받아들이지 않을 것으로 판단됩니다.

셋째는 용적률 매매 시 발생하는 세금 문제입니다.

국토부는 용적률을 매각해서 이익이 발생할 경우

소득세를 부과하는 방안을 검토 중인 것으로 알려졌습니다.

정부가 용적률 매각 이익에 대해 과세할 경우

용적률을 손해 보는 대가로 이익을 취한 건축주 입장에서는

세금 부과에 불만을 품을 수 있기 때문입니다.

여러가지 다양한 방면에서 세세한 부가 기준이 마련되어야 할듯 합니다.

정책 담당자들은 지르기 부터 하실 것이 아니라

세부적이고 구체적인 안을 마련한 다음에

발표해야 하지 않을까 라는 생각을 해보네요.

연일 날씨가 덥고 본격적인 휴가 시즌이 다가옵니다.

다들 건강한 여름 나세요~^^