상가 Q.A

[안병관]

 1. 상가에도 종합부동산세가 적용되나요?

대부분 적용되지 않는다고 볼 수 있습니다.
사업용 부동산의 경우 건물분은 적용대상에서 제외되나, 사업용건물의 부속토지는 종합부동산세 과세대상입니다.
하지만 사업용 토지의 경우도 인별 합산하여 공시지가 40억원 이하이면 과세대상에서 제외됩니다.
그러므로 층별분양을 하거나 구획별로 분양을 받은 일반 상가투자자들의 경우 대부분 종합부동산세 적용대상에서 제외됩니다.
기존에 부과되던 건물, 토지에 대한 재산세와 그에 부과되는 세금만 납부하시면 됩니다.

2. 상가건물의 기준시가는 무엇으로 정하나요?

토지는 개별공시지가를, 건물은 일반건물 기준시가를 적용하여 계산하면 됩니다.

<일반건물기주시가 산정방법>
토지기준시가 = 개별공시지가 (㎡당 가액) * 면적(㎡)
건물기준시가 = ㎡당 금액 * 건물의연면적(㎡)
㎡당 금액 = 건물신축가격기준액*구조지수*용도지수*위치지수*경과연수별잔가율

3. 상가와 주택부분이 혼합되어 있는 경우 세금은?

1세대 1주택의 비과세규정을 적용함에 있어서 원칙적으로 겸용주택은 그 전부를 주택으로 봅니다. 다만, 주택의 면적이 주택외의 면적보다 적거나 같을 떄에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 않습니다.

임대목적으로 상가를 분양받았을 경우 20일 이내에 부동산임대사업자로 사업자등록을 해야 분양대금에 포함된 부가가치세를 환급받을 수 있습니다.

4. 상가 분양대금에 포함된 부가가치세를 환급 받으려면?

분양계약후 20일 이내에 사업자등록을 해야 합니다.

상가를 분양받아 점포나 사무실로 임대를 줄 경우에는 부동산임대사업자로 등록을 해야 합니다.

- 사업자등록은 원칙적으로 사업을 개시한 날로부터 20일 이내에 신청해야 하며 사업개시 전에도 신청할 수 있습니다.
- 사업자등록을 하기 전의 부가가치세 매입세액은 매출세액에서 공제해 주지 않지만 예외적으로 사업자등록 신청일로부터 역산하여 20일 이내의 매입세액은 공제하여 줍니다.

상가를 분양할 때 토지에는 부가가치세가 붙지 않지만 건물에 대해서는 10%의 부가가치세가 포함되어 있는데, 건물분양대금에 포함된 부가가치세는 분양계약후 20일 이내에 사업자등록을 해야 환급받을 수 있습니다.

<예시> 만약 건물가액이 5천만원인 상가를 분양받은 후 20일 이내에 일반과세자로 부동산임대사업자등록을 했다면, 부가가치세 신고시에 분양금액 5천만원의 10%인 5백만원의 부가가치세를 환급받을 수 있습니다

5. 상가건물 양도 시에는 어떤 세금을 내야 하나요?

사업용건물을 양도하는 경우에는 양도소득세뿐 아니라 부가가치세도 부담하여야 합니다.
이때 과표는 시세(실지매매가)가 되어 매매대금의 10%를 부가가치세로 납부하여야 합니다.
그러나 모든 상가건물 양도에 부가가치세가 과세되는 것은 아닙니다.
사업용 건물이 포괄적 양도에 해당되는 경우 부가가치세가 과세되지 않습니다.

<포괄적 양도의 요건은?>
- 포괄적 양도양수 계약서 등을 통해 사실이 확인되어야 합니다.
- 임대면적과 업종일 동일하여, 매수자가 인수한 임대면적 전체를 계속 임대에 사용하여야 합니다.
- 양도자와 양수자의 과세유형이 동일해야 합니다. (일반과세자-간이과세자(x))

6. 상가 매입 시에 어떤 세금을 내야 하나요?

취득세는 부동산 취득일로부터 30일 이내에 취득가액의 2%를 해당 시군구청에 신고 납부하여야 합니다.
납부시 취득세액의 10%에 해당하는 농어촌 특별세를 함께 납부합니다.
등록세의 경우는 매매에 의한 취득과 신규 분양시 세율이 달라집니다.
개인간 매매의 경우 취득가액의 1.5%에 등록세액의 20%인 지방교육세를 합해 총 취득가액의 1.8%의 세금이 부과됩니다.
분양상가의 경우, 등록세는 취득가액의 0.8%로 지방교육세를 합해 총 취득가액의 0.98%를 납부해야 합니다.
이 밖에도 금액에 따라 2~35만원의 인지세도 관련 증서를 작성하는데 소요됩니다

7. 상가도 여러 개를 소유하면 세금이 많이 붙나요?

상가는 주택이 아니기 때문에 세금에 큰 영향을 주지는 않습니다.
등록세, 취득세에는 차이가 없습니다.
주택의 경우 고급주택이나 1가구 3주택 이상, 미등기 부동산 등에 해당하는 경우 양도세 중과 등의 제재가 있지만 상가의 경우는 보유하는 건물의 수에 따라 법적으로 세금이 중과되거나 하지는 않습니다.
그러나 보유하는 사업용 토지에 따라 재산세의 세율이 0.2~0.4%의 차이가 발생할 수 있습니다.
      

[정명원]

포괄적 양수도 요건중에 동종업종규정은 삭제된걸로 암니다만.. 우수회원등업해주삼^^

[김성훈(이카루스)]

좋은내용 감사합니다.....행복하세요~^^

[유태헌]

감사합니다.