경매의 다양한 틈새 임대상품 노려라

[캐리안]

침체된 부동산 시장이 이어지면서 한 푼이라도 저렴하게 살 수 있는 경매시장이 인기다.

올 들어 꾸준히 관심을 끌던 소형 아파트와 오피스텔마저 인기가 시들해지면서 상가나 아파트형 공장, 토지 등 틈새 투자 종목이 불황기 재테크로 떠오르고 있다. 현장의 실전 전문가들은 남들이 잘 찾지 않아 낙찰가율이 떨어지고 입찰경쟁률이 낮아 저렴하게 살 수 있는 소형 상가나 미니오피스 등 틈새 수익형 부동산 경매를 새 투자처로 추천하고 있다. 실제로 부동산 침체가 장기화되면서 경매 시장에는 상가와 공장 등 매물의 공급이 크게 늘고 있다. 하지만 아파트 등 주택에 비해 투자자들의 관심을 끌지 못해 낙찰가율과 경쟁률이 저조하다. 수도권의 우량 상권 안의 상가 경매도 2~3회 유찰돼 감정가의 절반 가격에 입찰에 부쳐지는 상황이다. 굳이 경매를 통해 수익을 얻고자 한다면 고가에 낙찰되는 인기종목보다는 낙찰 성공률이 높은 틈새 종목을 노리는 것이 알짜 부동산을 잡는 비결이다.

사람 몰리는 물건은 남는 게 없다

경매의 특성상 입찰장에 사람이 몰리는 종목일수록 남는 게 없고 낙찰받기도 쉽지 않다. 아파트와 다세대 등 주택은 인기종목이다. 3회 유찰도 쉽지 않은데다 유찰이 잦다 해도 한 물건 당 10여 명씩 입찰해 낙찰가율 70%를 훌쩍 넘는다. 그러나 관심을 끌지 못하는 비인기종목은 감정가의 절반 값에 낙찰되기 일쑤다. 테마형 부동산의 경우 1~2명만이 입찰한다. 공개경쟁입찰 제도 속에서 인기 없는(?) 물건을 노려야 차익을 기대할 수 있다.

수익형 부동산 

아파트와 오피스텔이란 고정관점에서 한 발짝 물러서 조금 다른 시선으로 경매 물건을 접근해보면 우량물건을 만나는 게 어렵지 않다. 허름하고 낡은 목욕탕 건물이나 모텔, 수도권 외곽의 공장 등은 비인기 종목에 꼽힌다. 이런 종목을 값 싸게 산 다음 개보수해 실수요자에게 세를 주거나 최적의 상품으로 용도 변경해 활용한다면 고수익을 얻을 수 있는 기회를 잡을 수 있다. 단지 내 상가 경매물건은 대표적인 수익형 부동산이다. 수도권 일대에서 경매로 나오는 아파트상가는 입지와 상권이 열악하고 영업력이 저조해 꾸준히 경매시장에 공급된다. 낙찰가율은 30~40% 선에 불과하다. 1층을 제외하곤 대체로 비인기종목이다. 하지만 면밀한 상권·분석을 거쳐 절반 가격에 낙찰 받은 후 업종을 바꿔 세를 주면 충분히 상가를 활성화시킬 수 있다. 배달업이나 창고, 사무실, 학원으로 죽은 상가를 되살려 세를 줄 수 있다.

목욕탕이나 사우나로 이용됐던 근린시설도 틈새 종목이다. 고유가에 따른 운영·관리비 부담에다 경기침체로 손님이 줄어 경매시장에 대거 나오지만 입찰자들이 거의 없다. 목욕탕 운영은 다들 꺼리는 사업이어서 투자자들이 외면한다. 감정가의 절반에 낙찰 받아 사무실·요양원 등으로 리모델링해 재활용하면 수요는 넉넉하다. 개보수 비용을 감안해도 감정가 대비 저렴하게 낙찰 받으므로 투자부담이 적고 개·보수도 수월해 활용도가 높다. 도심 주상복합·근린시설 일부 층을 헐값에 사들여 지역 수요에 맞게 분할하거나 개조하는 것도 요즘 유행하는 투자법이다. 미니 오피스나 고시텔, 원룸으로 리모델링해 임대용으로 바꾸면 수요가 충분하다. 입지와 수요에 맞게 적은 돈을 들여 임대사업을 하려는 사람들이 늘고 있어서다. 마음에 맞는 사람들이 어울려 공동으로 300~500㎡를 낙찰 받은 다음 1인 기업을 대상으로 10~20개 사무실로 용도 변경해 임대를 놓는 경우도 있다.

다양한 소액 틈새종목 공략하라

경매에 부쳐진 보상·수용 예정 자투리 토지도 알짜 틈새 종목이다. 전국에는 각종 택지지구, 도로, 신도시로 예정돼 있다가 일정 차질이나 채무자의 파산으로 경매에 부쳐지는 물건들이 많다. 이들 경매에 부쳐지는 수용지역 내 작은 필지 토지는 소액투자자가 노릴만한 알짜 투자처이다. 통상 짧은 기간 내에 보유했다 수용으로 인해 보상이 이루어질 경우 수 천 만원의 차익을 거둘 수 있다. 도로수용 보상토지의 경우 낙찰가의 2배 보상도 흔한 일이다. 보상을 앞둔 경·공매 물건은 토지 외에도 다양하다. 다세대와 단독·농가주택, 소형상가, 근린시설 등 다양한 물건이 경매에 부쳐진다. 보상 중인 사업지구의 경·공매 물건은 낙찰 받은 뒤 소유권을 이전하고 사업시행자와 협의보상 계약을 체결하면 대부분 곧바로 보상 받을 수 있어 환금성이 뛰어난 투자처로 꼽힌다. 파주운정 택지지구 등 보상이 진행되는 사업지구가 많아 해당 지역 경매물건을 눈여겨 볼 필요가 있다.

활용가치 없는 지목 상 도로로 나온 경매물건은 여전히 외면 받는 투자 종목이다. 값싸게 낙찰 받아도 권리행사가 어렵고 건물을 짓거나 권리행사도 어렵다. 하지만 개발로 수용되는 도로라면 소액 재테크용도로 유용한 투자대상이다. 활용가치 없는 사실상의 사도 중에서도 재개발지역 내에 위치한 경우 또는 90㎡ 이상의 도로소유자에게는 아파트 분양자격이 주어진다. 택지개발지구 내에 위치한 도로는 시가의 절반 값 정도에서 보상이 이루어진다. 틈새 경매 종목에 입찰할 때에는 정확한 시세파악이 최우선 확인사항이다. 환금성이 떨어지는 틈새 종목의 경우 정확한 거래금액을 확인하기 쉽지 않다. 따라서 최근 유사매물의 거래금액을 확인하는 게 중요하다. 미리 현장을 방문해 위치와 유동인구의 동선 등을 잘 살피고, 개·보수비와 임대 수익률 등을 꼼꼼히 따져야 한다. 유사 시설의 임대수익을 비교해 확실한 수익률이 예상될 것으로 확신할 때에만 입찰을 결정하는 게 좋다.

예상 수익률이나 보상가, 활용가치 등을 따질 때는 현장답사에서 구체적인 답을 얻어야 한다. 입찰서류만 믿다간 낭패를 보기 일쑤다. 현장 전문가의 자문과 기존 사례를 참고해야 실수를 줄인다. 법원의 현황조사서나 매각물건명세서, 감정서는 부동산의 가치를 평가하는 기본 자료일 뿐 투자성을 확인하는 데는 부정확하다. 돈 되는 알짜 틈새 종목은 발로 뛰는 사람만이 고수익을 얻을 수 있는 기회를 잡는다.

(출처:윤재호교수)

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