돈이 되는 공매 입찰 물건

[부아주]

돈이 되는 공매 입찰 물건

10/11 17시까지 마감되는 강남 도곡동 현대하이페리온아파트 102동 1005호 입니다.

전용평은 184.31제곱미터 이며 남향의 로얄 라인에 위치하는 아파트입니다

감정가 13억1천에서 이번 입찰 최저가는 4회 유찰된 78600만원 부터 공매 입찰을 시작합니다

이렇게 유찰 된 이유는 선순위 임차인이 존재하는 것으로 임차인이 배분요구를 하지 않아 임차보증금을 전부 인수 해야 하기 때문입니다.

그러나 이 부동산은 2013년 5월 28일에 서울중앙지방법에서 경매가 진행 되었으나 후순위 푸른상호저축은행에서 강제경매를 신청하여 진행 되던 중, 최저가격이 선순위 근저당권자인 서초세무서 채권액을 배당하고 남을 만한 가격이 아니라 법원은 경매신청인에게 선순위 채권액을 초과하는 금액으로 매수하라는 통지를 하였으나 경매신청권자가 이에 응하지 않아 결국 무잉여로 부동산 경매가 기각되어 종결 되었습니다.

그런데 당시 법원은 경매절차에 있어서 임차인에게 권리신고 및 배당요구 안내서를 송달하였고 이에 임차인이 권리신고만 하였을 뿐 배당요구를 명시적으로 하지 않아 임차보증금을 인수하고 입찰 하여야 할 상황이었습니다.

당시 매각물건 명세서를 보면 임차인이 권리신고한 임차보증금은 3억이며 전입일자 2004.12.21 확정일자 2005.1.31 이었으나 배당요구를 하지는 않았습니다.  그렇다면 현재 공매 절차에서의 임대보증금은 과연 얼마일까요?

2004년 당시에는 전세가 3억정도 이었다고 가정하고 2년마다 증액을 하였다면 2013년 경매 입찰절차 당시에 권리신고한 금액은 증액을 포함한 금액을 신고하는 게 일반적입니다.

또한 설사 당시 경매절차 이후에 증액 하였다면 선순위 근저당권자 보다 후순위 이므로 이번 공매절차에서 증액된 부분은 공매입찰자가 인수하지 않아도 됩니다.

또한 명도방법에 있어서도 형식적 소송을 통하여 전세보증금 3억을 주고 명도를 동시 이행으로 하면 명도 절차도 거의 이사수준의 명도가 될 것입니다

그렇다면 과연 이 아파트의 현재 시세는 얼마나 될까요?

현재 유사한 매물은 14억이네요 3억 전세보증금을 인수한다면 11억 이하에 입찰 하여야 하는데~~~~ 8억에 입찰하여 낙찰 된다면 않아서 3억을 벌수 있는 아파트가 될 수 있겠다는 생각입니다만

이 물건은 시간은 많지 않아도 현장답사를 통해 임차인을 만나 보는 탐문을 하시는게 최선의 현장답사가 되어야 할거 같습니다.

[건국부동산연구소 제공, 추천물건]