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1. 일단 작은 토지부터 많은 발품을 팔아서 투자 해 보라.
고기도 먹어본 사람이 맛을 아는 것처럼 토지도 일단 사서 토지에 대한 수익력
과 그 매력을 맛본 사람만이 또다시 토지에 투자할 수 있다. 그래서 사서 팔아
보고 재미 본 사람만이 토지에 대한 매력을 알고 있고, 절대 남에게 쉬 알려주
지 않는다. 토지를 사놓고 묻어두면 어려울 땐 재기의 발판이 된다. 그러나 토
지에 대한 매력을 모르는 사람은 평생 토지에 대한 매력을 알 수 없다! 그래서
부동산 투자기법 중 토지에 대한 기법은 시중에 나오지 않는다.
2. 공장등 공해시설이나 혐오시설 옆에 붙은 토지도 사라! (단, 많은 정보를 습득
한 후 매수하라!)
혐오시설이나 공해공장 옆에는 토지 값이 싸다.
먼훗날 다변성, 다용도 변화를 예측하여 토지의 용도가 변경된다면...
이런 공장들도 언젠가는 이전하거나 탈바꿈 하는날이 온다. 특히 주거지역 또는
상업지역에 인접한 공장용지를 주목하라! 로또의 꿈이 현실로 다가 올 것이다.
3. 맹지(도로가 연결되어 있지않고, 토지와 토지 사이에 묻혀 있는 토지)를 사라!
맹지를 사란다고 산속 깊이 묻힌 盲地는 안된다. 맹지의 수요는 적고 공급은 많
다. 따라서 가격은 똥값인 경우가 많다. 그런다고, 아무 맹지나 덥석 산다면 당
신은 정말 어리석은 사람이다. 맹지는 팔기도 어렵다. 따라서, 개발가능성 여부
를 먼저 확인 해 보라. 맹지 소유자는 머리가 아프고, 일단 개발여부를 확인하
려 해도 돈(컨설팅 비용, 개발비등)이 들어간다는 이유만으로 손을 놓고 있는
경우가 대부분이다.
4. 누가봐도 쓸모가 없다고 말하는 토지를 사라.
보전녹지지역,농림지, 개발제한구역등 토지는 매수하고자 하는 사람 마음대로 내려 깍
을수 있어서 저렴하게 매수할 수 있다.
싸게 사서 모름지기 놓아두면 언젠가는 용도가 생긴다. 토지의 쓰임새는 건축만
이 전부가 아니다. 공원의 조성(시가지 조성목적), 체육시설의 설치등 토지의
쓰임새는 다양하다. 단, 비싸게는 절대 사지마라! 특히 개발호재가 있다하여 토
지 값이 오른 땅은 매수하지 마라. 이미 소문이 돈 토지를 매수하는 행위는 상
투를 잡은 꼴이다.
5. 오래된 공동묘지 진입로 주위의 토지를 사라.
공동묘지는 명당자리다. 특히 도심지역 근처에 있는 공동묘지 진입로 주위의 토
지에 주목하라! 도시의 개발은 급속도로 발전되고 있다. 도심지역 근처에 있는
명당자리인 공동묘지의 토지는 그야말로 명당자리이다. 명당자리를 남에게 빼앗
기기 전에 빨리 묘지진입로의 토지를 사두어라.
6. 임야(산) 밑자락에 붙은 조각(작은)필지를 사두어라.
완만한 산 밑자락에 붙은 전, 답, 과수원, 초지, 임야(산)에 관심을 가지고 살
펴보라. 그런 작은필지의 토지를 사두면‘역시! 내 판단이 옳았어!’하는 날이
반드시 올 것이다. 진입로가 내가 매수해 놓은 토지위로 생길 수 있다.
7. 토지로 단기간(3~5년)에 투자수익을 얻으려면 도시근교의 관리지역에 관심을
가져라.
여유돈으로 토지를 사서 단기간(토지에 대한 투자기간은 보통 10년이상 이어야
하나, 3~5년 정도 보유하면 단기로 본다.)에 투자수익을 보고자 하면 400~500평
의 작은평수의 토지가 팔기가 쉬우니 소필지의 토지에 투자하고,큰 필지는 피하
라.
8. 개발을 위해 두필지 이상의 토지를 매수 할 계획이라면, 도로의 후면 토지를 먼
저 사고 나중에 전면 토지를 매수하라.
단, 비밀리에 진행해야 하며 비밀이 새서는 토지매수가 힘들어지고, 도로전면부
에 위치한 토지의 가액은 천정부지로 치솟는다.
도로 후면토지(맹지도 있음)의 경우 못팔아서 쩔쩔매는 토지이므로 이런 토지부
터 은밀하게 하나씩 사들여야 한다. 개발을 위한 토지는 클수록 좋다. 보다 많
은 토지를 신속히 확보해 두어야 승산이 크다. 후면토지가 쌀수록 평균단가는
낮아져서 개발수익은 극대화 될 것이다.
9. 토지의 모양이 못생긴 경우에는 인근토지와 합해서 모양새를 보라. 모양새가
좋다면, 당장 못생긴 토지에 투자해도 좋다.
토지의 모양도 쓸모도 사람이 만들어 쓰는것 이기에 쓸모없어 보이고 못생긴
토지만 골라서 싸게 사는 지혜도 오랜 경험이 있는 토지매수의 노하우다.
10. 하자는 없으나, 토지에 약점이 있는 토지를 매수하라.
맹지, 길쭉하고 좁아서 집도 못짓게 생긴토지, 급매로 나온 토지, 상속토지로
공동소유 되어있는 토지등은 저렴하게 매수할 수 있다.
11. 주택 옆에 붙은 토지는 사지 마라.(투자에는 매력 없는 토지다.)
첫째, 용도가 정해져 있다.(지목이 垈) 주택지는 주택밖에 지을게 없다.
둘째, 그럼에도 불구하고 비싸다.
셋째, 토지값은 특별한 호재가 있지않는한 잘 오르지 않는다.
넷째, 말도 많고 탈(건축시)도 많은게 주택지다.
다섯, 공시지가는 높아 보유세(재산세)만 많이 나온다.
여섯, 토지를 늘리고 싶어도 이웃과 균형이 깨질 수 있어서 안좋다.
이런 토지를 보유한계점에 다달은 토지라고 한다. 이래도 주택지를 살것인가 ?
※ 주택지의 경우 저렴하게 매수하여 바로 개발(건축)하여 분양 또는 매도, 임
대 목적인 경우는 제외하며, 위 내용은 장기간 투자하는 토지에 대한 조언임
을 참고하라.
12. 직삼각형(송곳형) 모양의 토지는 매수하지 마라.
송곳모양의 토지에 집을 지으면 예기치 못한 흉사를 당한 예들이 지방마다 곳
곳에서 들을 수가 있다. 부득이하게 매수해야 할 경우에는 인근토지와 합필을
고려하라.
13. 흙을 파간 토지, 돌을 캐간 토지(채석장)는 사지마라.
氣가 다 빠진 토지는 무엇을 하더라도 잘되는 것이 없다.
이미 빼먹을걸 다 빼먹은 기빠진 토지를 사서 무엇에 쓸 것인가?
14. 등기부등본상 걸레같은 토지엔 손대지 마라.
주인이 자주 바뀌는 토지, 분할 합병이 자주 있는 토지는 매수하지 않는 것이
좋다. 지적도를 볼 때는 내 땅이 옆 땅을 필요로 하는지를 파악해서 미리 대처
를 하되, 인내와 기다림이 있어야 한다.
성급하게‘사가라 와 팔아라’를 시도하는 것은 약점을 드러내는 결과다.
15. 모르는 남남간에는 共有(공동명의 지분등기)로 사지 말라.
얼마에 팔 것인지 언제 팔 것인지에 대해 반드시 분쟁이 일어난다.
서로 마음을 나눌수 있고 양해를 얻을수 있는 아는 知人과 共有로 매수한 경우
에도 관계가 멀어질 확률이 높다.
16. 토지를 매수한 후 에는 그 토지에다 돈을 투자하여 형질변경, 용도변경, 지목
변경등 변경을 하지마라.
토지가 한정된 가치로 용도가 축소되고 빨리 팔아야 하는 상황이 발생한다.
토지는 원시림일적에 희소가치가 있다. 다만, 매수의도가 개발해서 빨리 처분
하여 단기간에 개발차익을 노리는 경우는 제외된다. 이런 경우에는 토지개발
전문가가 아니면 손도 대지말라. 잘못하면, 개발비용만 날린다.
17. 전원주택지로 조성해 놓은 토지를 사지 마라.
토지는 원시림을 사두어야 한다. 전원주택지로 조성된 토지는 더 이상 투자용
토지가 아니다. 전원주택지의 대지값을 이미 빼먹은 것 이므로 잘못사면 손해
보는 수가 있다. 집을 지으면 더더욱 팔기가 힘들다. 다만, 세컨하우스 또는
별장으로 직접 사용 할 목적이라면, 반대로 전원주택지로 조성된 토지를 매수
하라. 건축이 손쉽고, 기간이 짧아진다.
18. 개인이 택지를 조성 하였거나, 분할 또는 형질변경을 해놓은 토지는 사지마라.
돈적은 사람들이 걸려들기 좋게, 매수하기 좋게 분할해 놓은 토지를 좀 안다는
자들이 일차 가공해 놓은 토지는 팔 때 제값을 못 받는다. 분할된 토지는 기술
자가 손댄 토지다.
19. 지적도를 들여다 보는 법을 공부하고, 연구하라.
토지가 제구실을 할 수 있는 잘생긴 땅인지? 도로에 접했는지? 맹지인지? 인근
토지와 합필을 해야 할 토지인지? 분할을 해야할 토지인지? 용도는 어떤 용도
로 사용할 수 있는 토지인지를 정확하게 파악하고, 주변에 어떤 용도로 사용되
고 있는 토지(공장, 주택, 상가, 모텔등)가 많은지를 예리하게 파악 해 두어야
한다.
20. 토지를 매수하면, 즉시 측량을 하고 경계말뚝을 박아서 내 소유임을 알려라.
건축허가를 내어서 주택을 짓지말라. 나대지는 그저 나대지로 두고 지키는
것도 하나의 투자책이다. 건물부지 보다 나대지가 비싸기 때문이다. 건축은
건축주가 자신이 원하는대로 건축할 수 있도록 나대지로 두는것도 좋다.
그러나, 이역시 건축하여 분양 또는 임대목적인 경우는 제외한다.
22. 투자목적의 토지는 일단 샀으면 푹 삭혀라.
장과 토지는 오래 삭힐수록 좋다. 토지에다 별도의 또 다른 짓을 하지 마라.
20. 토지를 매수하는는 것은 기회요, 매각하는 것은 배짱이다.
저렴한 토지가 있다고 대출받아 매수 하지마라. 이자에 치여 종자돈 까지 날아
간다. 급한 눈치를 보이면 거저 빼앗아 가려고 달려드는 인간들은 널려있다.
토지를 담보로 대출받는 것은 토지를 날리는 지름길이다.
22. 토지는 조금씩 조금씩 사모는 것이 좋다.
23. 토지는 쓸모없는 토지가 없다.
쓸모없는 토지나 흠있는 토지를 싸게사서 적임자 있을때 바로 받을 만큼 받고
팔아라. 얼마든지 이런 저런 토지는 많으니까 또 다른토지를 두눈 부릅뜨고 찾
아서 투자하라.
24. 모든 부동산이 그렇듯 토지도 사고자 하는 사람과 인연이 있어야 그 사람의 자
산이 된다.
25. 토지는 좋은토지, 나쁜토지. 비싼토지, 저렴한 토지가 처음부터 생깅 것이 아
니다.
가리지 말고 땅을 사라. 그리고 좋은땅이 될 때까지 그냥 놓아두어라.
26. 토지를 매수한 후에는 더 사겠다고 설치거나 소문을 내지마라.
매매가 이루어지는 토지 부근의 토지값은 오르기 마련이다.
거래가 성사된 토지값 보다는 더 받으려는 마음이 모든 부동산을 가진 사람들
의 공통된 심정이다. 소문나는 순간...토지값은 오른다.
27. 토지를 매수한 후 종전 경작자나 임차인을 바꾸지 말고 그대로 사용토록 한다.
매수한 토지의 주변 사람들과 인간관계를 원만하게 유지하고 형성해 나가야 한
다. 그래야 팔때가 되면 팔아도 주고, 저렴한 토지가 나오면 사라고 일러주기
도 한다. 원주민과 친해지는 것이 투자의 기본이다.
28. 모든 부동산 투자의 기본은 망설이지 않는 것이다. 너무 이해타산을 따지다 보
면 내것이 될 수 없다. 어느정도 정보확인 후 본능적으로 투자하라.
토지는 알아서 자기 몸값을 부풀린다. 이 토지를 살까 말까 돈을 더 모아서 좀
더 좋은 토지를 사야지...하고 망설이는 자에겐 기회가 없다. 오는 기회는 계
속 놓치고 돈은 엉뚱한데 쓰게 되고 투자는 결국 물건너 가게 된다.
29. 토지 매수계약은 신속하고 정확하게 판단 결정하여 번개처럼 계약하라.
용도에 맞는 요지의 토지는 너무 망설이고 이리저리 재서는 기회를 놓친다.
30. 중개업소에서 토지를 자꾸 팔라고 졸라댈 때는 주위에서 어떤 일들이 일어나고
있는지를 빨리 파악해 보라. 특히, 토지의 매각은 절대 서두르지 말아라.
옆에서 사업이 잘되면 배아파할 필요가 없다. 옆 부지의 사업이 잘되면 그 사
업이 끝나면 내 토지를 살것이 아닌가? 따라서, 옆부지를 개발한다면 적극적으
로 협조 해 주어라. 그로인해 내 자산가치도 증가 할 것이 명백하다.
31. 토지를 매수 하였다면 가급적 중개업소에 팔려고 내놓지마라.
중개업소를 찾아다니면서 기회를 잡으려고 해서는 돈벼락을 맞을수 없다.
내 토지가 필요할때는 중개업소에서 먼저 연락이 온다. 연락이 올때까지 느긋
하게 기다리는 인내가 필요하다. 토지의 투자는 인내심이 가치상승율과 비례함
을 기억하라.
32. 중개업소에서 귀찮게 찾아와서 토지매각을 조르면 중개업소에서 제시하는 금액
의 최소 3배는 높게 불러라.
도망갔다가 다시 찾아오는 경우가 흔하다. 이 경우 두 번째 방문시에는 어느정
도 금액조정을 하려고 할 것이다. 일언지하에 거절하라. 아니, 오히려 조금 더
높은 금액을 제시해보라.반드시 내가 제시한 금액 이상의 가액으로 매매가 성
사 될 것이다.
33. 토지는 보유기간이 길수록 그 자산가치는 늘어날 수 있다.
10년 가지고 있으면 인삼이요, 20년 이상 소유하면 산삼이 된다는 것이 토지다
대를 이어가며 잘사는 부자들은 계속해서 토지를 사모은다. 잘 살펴보라.
34. 토지의 매각은 꼭 필요한 사람에게 팔고 그 값은 톡톡히 받아라.
35. 부득이하게 토지를 매각해야 할 경우, 한 중개업소에만 의뢰하라.
토지소유지의 중개업소와는 한군데만 토지를 취득할 때부터 계속 유대를 가지
고 친분을 쌓아두면 좋다. 더 저렴하고, 더 좋은 토지가 나올때도 알려주거니
와 매각의뢰시 에도 좋은 가격으로 거래를 할 수 있다.
36. 중개업소에 가서 부동산에 대해서 평가하고 아는체 하지 마라.
얄밉게 보이면 부동산 보따리를 끌어안고 보여주지 않는다.
정말 마음에 드는 토지를 봤을때도 감탄사가 터져 나오면 안된다. 침묵은 금이
다.
37. 토지에 투자할 때는 열번만 검토하여 생각하여 결정을 내리고, 매각할 때는 백
번을 생각하고 검토한 다음 매각하라.
글 - 세법 최명환