[경험담] [다가구 경매] 다가구주택으로 수익내기(1)

[한마당]

원문 : http://cafe.daum.net/happy-tech/81hC/4858

[【 경험담 】] 다가구주택으로 수익내기(1)|▒ 우리들의 경험담

김정현|등급변경▼|조회 4748|추천 4|2015.11.04. 07:22http://cafe.daum.net/happy-tech/81hC/4858 

안녕하세요. 김정현입니다.^^

다가구를 봄에 낙찰받았는데 후기가 조금 늦어졌습니다.

(그동안 조금 게으름을 피운 것 같습니다.^^;;)

초록머리님과 함께 낙찰받은 물건으로, 초록머리님과는 몇건의 공투를 함께 하였는데 의견충돌이나 문제가 생긴 적은 없습니다.

(언니, 저만의 생각은 아니지요?ㅎㅎ)

실전반 12기에서 만나, 함께 열심히 스터디하면서 자연스럽게 뭉치게 되었고 1년동안 정말 많은 경험을 함께 나눴습니다.

경매나 부동산을 하면서 파트너를 만난다는 건, 서로서로에게 큰 힘이 되고 의지가 됩니다.

기술적인 부분보다는 성향이나 스타일이 잘 맞아야 하구요,

함께 할때도, 따로 할때도 서로 밀어줄수 있는 관계, 정말 멋진 것 같습니다.

몇분의 파트너를 만난다면 함께함으로인해 시너지 효과는 더 커지겠지요.

행크엔 멋진 분들이 많으시기때문에 열심히 활동하면 자연스럽게 기회는 오는 것 같습니다.^^

송사무장님의 고급반 강의를 들으면서, 다가구가 매리트 있는 물건이라는 것을 알게 되었습니다.

월세가 들어오는 주택은 대부분 나이드신 분들이 소유자였으며, 노후에 생활비나 용돈 역할을 해주기 때문입니다.

1. 선순위 임차인

이 주택은 지층 2세대, 1층 1세대, 2층 주인세대, 옥탑방 1세대로 총 4세대의 임차인과 소유자가 거주하고 있었으며,

그중 2세대는 배당을 다 받고, 1세대는 하나도 받지 못하고,

또 1세대는 선순위 임차인인데 배당신청을 하지않아 보증금을 확인할 수 없었습니다.

배당을 다 받는 2세대는 내용증명으로 바로 이사를 가셨으며,

선순위 임차인(미상)은 옥탑방에 거주하는 것으로 확인되었으나

만나서 사실여부를 확인해야 하는데 옥탑으로 가는 계단이 따로 있지않고 주인세대를 통해 올라가는 구조로,

확인이 어려운 동시에 소유자와 친인척관계로 예상되었습니다.

자녀(임대인)와 부모(임차인)의 계약은 인정되지 않으나, 그외 반대의 경우나 가족,친인척관계라 하더라도

임대차계약이 성립되기때문에 명도등에 문제가 생기리라 예상되었으나 과감히? 2천정도의 보증금을 안고 가는 것으로 

계획하였습니다.

낙찰받고 서류열람하니 선순위 임차인에게 송달된 법원서류 수령인이 소유자***(삼촌)으로 적혀있었으며,

또한 다행히 선순위 임차인이 낙찰후 배당신청을 하면서 임대차계약서를 확인할 수 있었는데

예상했던 것처럼 정상적인 임대차 관계가 아니며 더욱이 계약일자가 전입일이 아닌 경매기입등기일 후로

계약되어 있어 대항력이 없는 것으로 확인되었습니다.

낙찰후 임대차계약서를 제출한 것과 계약일로 인해 다소 까다로울 수 있었던 문제점이 쉽게 해결되었습니다.

문제는, 경매등기후 전입한 지하에 거주하시는 할아버지인데 서류상으로는 대항력이 없으나,

사실 근저당 설정전에 전입하였는데 경매가 진행되기 전, 법원의 경매진행 서류가 송달되기 전에

장애복지지원을 받기 위해 주소를 이전했다가 배당기일통지서를 받고 부랴부랴 다시 전입했지만

이미 대항력이 상실된 상황이었습니다.

그래서 확정일자는 빠르나, 전입일자는 배당신청한 날과 비슷한 것으로 확인됩니다.

보증금 25,000,000원은 할아버지의 전재산이었으며, 따님이 어렵게 마련해드린 보증금이라 참 난감한 상황이었습니다.

여러방면으로 알아보았으나 확정일자가 대항력의 기준이 될 수 없기때문에 방법이 없었습니다.

어느정도의 이사비로는 서로 협의가 되지않았고 할아버지의 사정을 알고있다보니 절차대로 진행하는데 어려운 부분이 많았습니다.

할아버지가 배당 이의의 소를 제기하는 동시에 낙찰자에게 소송을 진행하였으며,

법원에 여러차례 찾아가 사정하면서 동시에 신문고에 민원을 넣는 등등,,

불편한 다리를 이끌고 정말 열심히 할수 있는 모든 일을 다 하셨습니다..

결국 법원에서도 확정일자로는 안된다고 했는데 할아버지의 노력으로 인해 8,000,000원정도를 배당받게 되었습니다.

사실, 할아버지가 받아야 할 배당금이었는데 채권회사에 배당되었기때문에 채권회사의 허락하에 30%를 할아버지에게

배당해 드린것 같습니다.

다행히 8,000,000원과 소정의 이사비로 이사하는 것으로 잘 마무리되었습니다.

*다가구에 임차를 할땐 등기부의 근저당 설정금액과 임차보증금의 총액수를 모두 확인해야 합니다.

토지의 근저당 설정일과 건물의 근저당 설정일, 안분배당, 다른 가구의 전입,확정일 등등

확인해야 할 부분이 많기때문에 가구수가 많을수록 여러가지 변수가 더 많으리라 생각됩니다.

다가구를 입찰하기위해선 배당공부를 함께해야하는데, 시간이 되는대로 [다가구주택의 배당]에 대한 여러 케이스를

정리해서 올리도록 하겠습니다.

2. 유치권

유치권 신고가 접수되었으나 경매기입등기후고 점유하지 않고 있어 인도명령은 어렵지 않으리라 예상되었습니다.

다만 확인하니 실제 공사가 있었고 유익비로 확인되었으나, 시공업체가 잘 처리를 하지 못한 것 같습니다.

영세한 경우가 많아 현실적으로 유치권 행사하는데 어려움이 따르는 듯 합니다.

유치권 신고도 내용증명으로 잘 처리되었습니다.

3. 위반건축물

다가구는 위반건축물이 많은 편입니다.

아무래도 수익율을 높이기 위해, 법적용적율 외 보일러실이나 베란다 등을 만드는 경우가 많습니다.

양성화 하는 경우도 있으나, 지나칠 땐 안고가야 하는 부분도 있으니 사전에 체크를 해야 합니다.

<위반건축물에 대해선 행크스터디에서 발표한 자료를 참고해주세요>

위반건축물은 경매인에게 기회일까? 위기일까? [행크1기]

http://cafe.daum.net/happy-tech/F24P/3114

입찰전, 구청에 이행강제금이 얼마인지 확인해서 월세수익대비 금액부담이 없는지 체크해야 하며,

소유권이전후부터의 이행강제금을 내면 됩니다. (소유권이전하면 구청에서 통지서를 보내줍니다)

4. 단기매매

월세수익이 아닌 단기매매를 계획하였으며, 고급반 강의때 배운 수리후 월세세팅해서 매매하고자 하였습니다.

전체적으로 전소유자가 애착을 가지고 관리를 잘 한 상태였으며,

외형리모델링 없이, 대문만 포인트를 주고, 내부는 올수리하는 것으로 계획을 잡았습니다.

먼지가 조금 있는 물건이라 소신 입찰했어도 됐었는데,

감정가가 시세보다 낮게 책정되어 있는데다 꼭 먹고,,아니 꼭 낙찰받아고 싶어서 당일 오전 금액수정했더니

그 금액만큼 떡 사먹었습니다.ㅎㅎ

옆에 작은 공원이 있어, 좁게 붙어 있는 다가구에 비해 쾌적한 느낌이었습니다.

채광도 좋고 지하층도 깊지않은데다 역세권으로 지하층도 공실이 없고 바로바로 임대가 나가는 곳이었습니다.

다가구거래가 꽤 있는 곳으로, 주택리모델링의 경험을 쌓는다는 꿈에 부풀어 있었는데

안타깝게?^^ 전소유자 가족이 다시 집을 매수하고 싶다고 연락이 와,

원하는 수익에, 좋은 조건으로 계약을 하게되었습니다.

다만, 여러가지 협의사항으로 잔금기일은 조금 여유를 주는 것으로 하였으며,

대신 취득세와 잔금까지의 대출이자는 매수자가 부담하는 것으로 하였습니다.

아, 잔금전이고 전소유자가 그대로 점유하고 있기때문에 인도명령과 계고까지는 진행해두었습니다.

수익은 세전 1억정도이며, 세금을 줄이는 방법등을 공부해서 좀더 수익율을 높여봐야겠습니다.^^

5. 추가사항

주택임장을 다니면서 느낀 점은, 신축분양이 활발하다는 것이었습니다.

공급은 부족한데, 아파트는 분양부터 준공까지 3~4년의 시간이 소요되는 반면 다가구나 다세대는

몇개월이면 건물을 올릴 수 있기때문에 그 틈새를 활용하면서 활발하게 진행되는 것 같습니다.

처음 임장 다닐때는 평당기준이 무엇인지도 잘 몰라 매매가를 파악하는데 어려움이 많았습니다.

상가처럼 수익율 기준으로 평당 가격이 책정된 경우도 있고, 건물의 노후도에 따라 땅값만 책정된 경우,

사도(도로법에 의한 도로나 도로법의 준용을 받는 도로가 아닌 것)가 있을때는 평당 가격이 낮다든지,

향에 따라, 접해있는 도로폭에 따라 가격이 달라지기도 합니다.

수익율을 계산해서 매입하는 경우와 집장사(업자)가 매입하는 경우는 차이가 있으며,

저희는 수익율이 나는 주택을 매입해서 리모델링과 월세세팅후 파는 것을 목적으로 접근하였습니다.

신축은 체크해야 할 부분이 더 많기때문에 기회가 된다면 꼭한번 공부해보고 싶습니다.

- 물건지 인근도 신축이 활발하게 진행되고 있었습니다 -

첫 다가구 낙찰이라 놓친 것도, 부족한 부분도 많지만 조금이나마 참고가 되었으면 좋겠습니다.

시작부터 깨알팁까지, 많은 것을 나눠주신 송사무장님께 항상 무한 감사를 드리며,

행크회원님들 모두 성공투자하시기 바랍니다~! 화이팅!!^-^

[성공희망]

김정현님의 옛글이네요
다가구 경험담 배울점도 많고 느낀점도 많습니다
멋진인생님 서평이벤트때 밤샘하며 이야기들어주셔서 고마웠어요
오늘이 스승의 날이지요
많이 감사하고 고맙습니다💞

[박유정]

김정현님의 첫 다가구 낙찰기네요~~ 이것저것 체크할 부분을 다 적어주셨으니 두고두고 참고해야겠어요~^^
실제로 뵙고 싶은데... 이벤트때 더 열심히 해서 꼭 뵈러 가겠습니다. 감사합니다^^

[시민]

다가구 저도 가끔보는데 도움이되는글 감사합니다

[와이즈걸]

정말 그 어렵다는 다가구주택 경매 성사시키셨네요. 축하드려요^^

[낙찰의향기]

김정현님의 다가구 낙찰기~~ 보긴 봤는데 다시 보니 새롭네요

[꼰티짝(초15낙6아6실18급3재1)]

사진의 나무도 더욱 푸르르게 느껴집니다~~ 빌라는 은근 근처에 공원이 같이있으면 더 좋아하시는듯^^

[윙키(김호중)]

좋은 글 감사합니다

[온어울]

유익한 정보에 감사합니다~

[햇살 가득히]

다가구를 다시 보게 되었네요^^^

[천일화]

다가구 좋은 투자라고 들었는데 자세하게 소개해 주셔서 감사합니다

[꿈에그린복부인]

멋져요. 저도 다가구 바라보고? 있는데 아직 왕초보라... 저도 님처럼 될 수있는 날이 빨리 왔음좋겠어요.

[sseman]

유용한정보 잘보고가요

[성공무조건]

님 덕분에 또 하나 배우고갑니다

[경매왕초보]

좋은 경험담 감사합니다. 저도 언젠가는 경험담을 쓸 수 있을꺼라 믿습니다.

[귀폭천하]

좋은 정보 감사합니다. 열심히 배우겠습니다.

[송과장]

대단하시네요~* 좋은 글 잘 읽었습니다^^

[gmrqkfka]

잘배우고 갑니다^^

[아우스틴]

잘 배우고 갑니다.

[뉴욕]

좋은글 감사합니다~ 열심히 공부해아겠어요 ^^

[빨간루즈2]

꼼꼼하게 정리해주시니 좋은정보가 배가 되는것 같아요..ㅎ
저도 좋은 분들과 공투하고 싶네요...혼자보단 같이가 더 좋은 경험이될거 같네요

[템페스트(대전초급 2기)]

다가구주택 아직은 넘사벽입니다 ㅠㅠ

[셋딸아빠 ^^]

다가구 꼭 낙찰받고 싶네요 ~
좋은 내용 감사합니다

[교방동순복이]

잘 배우고 갑니다. 경험담이다 보니 확 와닿네요.

[또씽아빠]

감사합니다. 고맙습니다. 잘 읽고 갑니다.

[민스야]

좋은 글 감사합니다

[단순명료]

다가구는 고려할 부분이 참 많네요 모든걸 다 이겨내고 수익내시는 거 보니 대단하세요^^

[SANGHYEOK]

경매 이제막 공부에 발을 딛는 초보이지만, 목표를 높게 잡고 처음 인쇄해서 보는 게시글을 이것으로 정했습니다. 열심히 공부해보겠습니다.

[최해]

잘 배우고 갑니다. 하나하나 해결하시고 결국 세전1억수익! ^^ 멋지십니다.

[복주파]

자세한 후기와 다가구 매입시 중요체크 포인트까지 알려주셔서 감사합니다!