제 12 차 토지사랑 카페 주최 토지 현장 답사(이천 부발) 투어 자료 입니당~~~~

[김형선박사]

                  토지사랑  http://cafe.daum.net/tozisarang/

제 12 차  토지사랑 카페 주최

토지 현장 답사 투어 자료 입니당~~~~

토지현장답사

땅은 거짓말을 하지 않는다!!!

토지사랑카페‘토지투자동호회’

이천 부발역 개발 현장 답사

2012.9.22

토지사랑모임 카페

토 지 투 자 동 호 회

카 페 지 기 이 운 하 010-3218-4989

토지투자 동호회 김 형 선 010-5477-2808

후 원 : RICH-WELL 02) 554 - 9630

              토지사랑모임카페 토지투자 동호회

                                                 2012.9.22 (토)

시 간	토지 투어 내용	비 고
09:00~09:10	인원 check 및 공지사항	진행자
09:10~11:10	2호선 교대역 출발 - 자기소개 토지시장 및 브리핑 -이천 도착	카페지기 인사말 김 형 선
11:10~13:00	이천/부발역 토지시장 브리핑 현장답사 물건 분석 및 브리핑	토지사랑 RICH WELL
13:00~14:00	점 심 식 사	이천 쌀밥과 한정식
14:00~16:30	설봉공원은 2001세계 도자기엑스포를 성공적으로 이끈 중심지였으며, 세계도자비엔날레와 매년 열리는 이천도자기축제, 이천쌀문화축제의 개최지로서 시민의 편안한 휴식처	설봉공원의 가을 향기를 만끽하며 산책코스로 최고입니다.
16:30~18:00	이 천 출발 → 서 울	관광버스 여흥
18:30~	해산	뒷풀이는 희망자에 한하여 진행함 (1/N)

상기일정은 상황에 따라 일부 변경될 수 있습니다.

제 1 부 총 론

새로 뚫린 길 주변엔 투자 열기 흐른다

□ 토지투자는 미래의 꿈을 사는 행위다

직장인 A(46)씨는 자칭 타칭 재테크 마니아다. 20여 년 간 쉬지 않고 샐러리맨 생활을 했다. 그렇지만 월급저축만으로는 집 한 칸 장만하기도 어려운 것이 현실이기 때문에 그는 10여 년 전부터 꾸준히 각종 재테크에 손을 댔다.

한때는 주식투자에 미쳐 근무시간까지 할애하며 주식공부를 하기도 했고 펀드가 유행할 때는 중국, 인도 등 각국의 펀드에 투자를 하기도 했다. 몇 년 전부터는 경매에 눈을 돌려 경매로 아파트나 상가 토지 등을 손에 넣으려고 발품을 팔기도 했다.

□ ‘땅’ 만이 가진 특별한 매력

하지만 결과적으로 A씨에게 남은 것은 별로 없었다. 모든 재테크에서 조금씩 이익을 보기는 했지만 시간과 노력을 따져보면 사실 적자나 다름 없었다. 그가 꿈꾸는 ‘대박’은 어디에도 없었기 때문이다. 결국 일주일에 몇 장씩 사는 로또에나 기대를 걸기로 자포자기한 A씨는 2년 전 토지투자에 성공한 사람들의 이야기를 들었다. 토지투자 역시 다른 재테크와 별다를 것이 없으리라 여겼던 A씨에게 토지투자 성공담은 매우 설득력있게 다가왔다.

무엇보다 다른 부동산과는 다른 토지의 속성이 그를 끌어당겼다. 그러면 재테크 수단으로 토지가 가치가 있는 이유는 뭘까. 먼저 토지투자의 매력은 토지가 한정되어 있다는 것이다. 각종 재개발로 활용할 수 있는 땅이 늘어나고는 있지만 한계가 있기 마련이다.

특히 우리나라처럼 좁은 땅덩어리에 높은 인구밀도를 가진 지역에서는 새만금 지구, 서산 간척지 개간 등으로 활용할 수 있는 토지가 아무리 늘어나도 땅값을 떨어뜨리는 요인이 되지 못한다. 그만큼 경제활동에 필요한 공간이 넓어지기 때문에 수요는 증가하는 반면 공급은 부족한 현상이 지속되는 것이다.

□ 여유로운 자세로 느긋하게

이처럼 땅 투자는 다른 부동산이나 재테크법과는 다른 특성과 매력을 가지고 있어 투자자들을 유혹한다. 하지만 이론과는 달리 땅 투자로 실패를 보는 사람도 허다하다. 소위 말하는 ‘묻지마 투자’를 하는 사람들이 이에 해당한다. 어떤 지역에 개발이 될 것이라는 뜬소문을 믿고 분석도 없이 투자를 하는 사람들이 빠질 수 있는 함정이다.

현장답사 없이 감으로만 땅에 투자하는 것도 위험하다. 제대로 된 땅을 고르는 눈을 가지는 것은 전문가들에게도 어려운데 현장답사도 없이 자신의 실력을 믿는 것은 위험한 일이다. 여유자금이 아닌 빌린 돈으로 투자를 하는 것도 실패의 지름길이다. 한번 땅을 산 뒤로는 돌아보지 말아야 한다. 오르고 내리는 추세에 일희일비하는 자세도 금물이다.

있어도 그만이고, 없어도 그만인 돈으로 땅에 투자하고 느긋하게 오르기를 기다려야 땅 투자에 성공할 수 있다. 느긋한 마음의 자세로 여유롭게 토지투자를 한다면 이글을 읽고 계신 독자는 미래의 꿈을 사는 행위를 진행하고 있는 것이다.

꼭 짚은 토지투자 포인트<땅은 재테크 수단으로 가치 있다>

토지가 재테크 수단으로 가치가 있는 이유는 부동산특성상 토지가 한정되어 있다는 매력에 있다. 우리나라처럼 좁은 땅덩어리에 높은 인구밀도를 가진 지역에서는 새만금지구, 서산간척지 개간 등으로 활용할 수 있는 토지가 아무리 늘어나도 땅값을 떨어뜨리는 요인이 되지 못한다. 그만큼 경제활동에 필요한 공간이 넓어진다. 때문에 수요는 증가하는 반면 공급은 부족한 현상이 지속되는 것이다. 여기에다 계속되는 도시화가 땅값상승을 부추기고 있다.

□ 개발지역 주변의 토지는 ‘불황’을 모른다

아무리 거센 불황이 다가와 투자자들을 움츠러들게 해도 개발이 확정되거나 예정된 지역의 토지는 투자자를 실망시키지 않는다. 이는 지난 세월을 돌이켜 볼 때 신도시, 택지개발 지구는 물론 산업단지 정부의 이슈로 진행되고 있는 개발지역 주변 토지는 수천 배, 수만 배의 지가상승을 보여 왔음을 우리는 매년 정부가 발표하는 공시지가에서도 잘 알 수가 있다.

□ 국가정책변화에 집중하자

2008년 불었던 미국발 서브프라임 모기지 등의 금융위기로 한동안 토지시장이 얼어붙었었다. 그럼에도 개발지역의 토지는 꾸준히 상승했다. 특히 2009년 2/4분기부터 서울과 인천 등 수도권 지역의 지가가 오르기 시작했다. 그린벨트 해제나 각종 개발계획이 발표되어 개발호재가 이어졌다.

서울 강남과 지역은 그린벨트 해제의 영향으로 녹지 가격이 많이 올랐다. 뉴타운, 변 전략정비사업, 서울시 르네상스 개발계획 등이 발표된 용산구, 성동구, 노원구, 구로구, 도봉구 등의 땅값이 오르기 시작했다.

하남시, 과천시, 안산시 등 서울 인근 지역 지가도 상승세를 보였다. 토지 보상비 유입, 택지지구 개발 본격화 등이 지가상승을 불렀다. 일례로 하남시는 미사지구를 이명박정부에서 보금자리 주택 시범지구로 지정하면서, 시범지구 개발의 영향을 받아 1.5%가 오른 지역이다.

□ 교통여건이 관건

강화군은 김포 신도시에서 가깝고 인천 경제자유구역에서 인접해 함께 관심을 받고 있다. 일산대교 완공으로 경기 북부권인 고양시로 이동이 쉽다는 점도 긍정적으로 작용하고 있다.

강원권에서는 기업도시 후보지역인 원주 외에 철원과 횡성 지역도 관심이다. 철원군은 평화신도시개발이 추진 중인데다 경원선이 연결되면 교통여건도 더욱 개선될 것으로 보인다. 게다가 타 지역처럼 토지거래허가나 토지투기지역에 지정되지 않는 것도 투자 메리트로 작용하고 있다.

수도권에서는 교통여건이 개선되는 이천 부발역 인근에 이목이 집중되고 있다. 호남권은 레저타운 개발이 진행 중인 해남군과 정부에서 적극 추진하고 있는 새만금 지구 주변지역에 투자 관심이 높다.

□ 개발지역 투자 시 체크포인트

옛말에 ‘지피지기면 백전백승’이란 말이 있다. 적을 알고 나를 알면 무조건 이긴다는 의미다. 이는 땅 투자에도 어김없이 적용된다. 개발지역에 투자를 할 때 포인트를 체크한다면 그 만큼 위험을 줄일 수 있다.

□ 서류와의 전쟁에서 이겨라

땅의 소유관계와 공시지가, 지목, 면적 등을 확인할 수 있는 토지대장과 용도를 알 수 있는 토지이용계획확인원, 도로 유무를 판단할 수 있는 지적도는 매입하기 전에 반드시 챙겨야 한다

다음으로 지적도는 토지의 경계와 지적도로 적합한지 여부를 알기 위해 필요하다. 지적도상 도로가 접해 있어야 개발행위 허가가 가능하기 때문이다.

물론 현황도로로 인정받는 포장도로가 있다면 허가가 가능하겠지만 그 외의 경우에는 반드시 지적도로에 접해 있어야 한다. 하천이나 구거(도랑) 옆에 있는 땅은 지적도상의 경계와 현황이 다를 수 있으므로 반드시 현장을 방문해 지적도와 비교 해보고 땅의 경계를 정확하게 짚어봐야 한다.

□ 누가 뭐래도 정답은 현장답사

이처럼 모든 서류를 챙겼다고 해서 땅 매입과정이 끝난 것은 아니다. 오히려 지금부터 시작이라고 해도 과언이 아니다. 현장답사라는 중요한 체크 포인트가 남아있다. 현장답사를 하는 이유 중 하나는 지적도에는 나타나지 않는 정보들을 직접 눈으로 확인하는 것이 필요하기 때문이다.

□ 서류 확인 후 매입하라

토지 소재지의 도시계획조례도 간과해서는 안 된다.

만약 도시계획조례에 이해하기 어려운 부분이 많아 해당 필지와의 연관성을 따지는 것이 어렵다면 토지이용계획확인원과 지적도를 가지고 해당 지방자치단체의 도시과나 건축과, 산림과 등 관계 부서를 찾아가 허가에 문제가 없는지를 먼저 살펴야 한다. 그리고 관공서 주변에 있는 토목측량설계사무소 등에서 자문을 구하면 알토란같은 소중한 정보를 얻을 수 있다.

                       이천 부발역 도시계획도

                  물건지 1 - 부발역 인근 초역세권 부지 현황

                                    물건지 1 - 부발역 인근 초역세권 부지 현황과 지적도

 

                                                  물건지 2 - 부발역 인근 역세권 부지와 주변 현황

 

                                                 물건지 2 - 부발역 인근 역세권 부지 현황과 지적도

                              주변 공인중개사 사무실의 시세 확인 현수막

                현재 공사가 진행 중인 부발역 현장 모습-----2012년 8월 29일 현재 모습

         항공 촬영으로 부발역사 부지를 정밀 촬영하고, 개발행위제한구역 명시함

                    현재 공사가 진행 중인 부발역 현장 모습-----2012년 8월 29일 현재 모습

                           투자 물건지 실제 현장 촬영 --- 2012년 8월 29일 현재

                            부발역 개발현장  실제 현장 촬영 --- 2012년 8월 29일 현재

 

           현재 공사가 진행 중인 부발역 현장 모습-----2012년 8월 29일 현재 모습

 

                  투자 물건지 주변 : E- 마트 개발 현장 모습을 클로즈 - UP

이천 시청의 웅장한 규모 ---왜 이천시청을 이리도 크게 지었을까?

[마법사 오즈]

매우 매우 감시합니다.

[민서사랑]

시간되면 참석해 보고 싶습니다

[겨울다람지]

항상유익한정보감사드립니다

[옛골토성]

감사합니다.

[파주원님]

감사합니다.

[고원,청정둔내 엄]

좋은 자료 감사 합니다.