(훈장과 공부방) 토지에도 계급이 있다. 1등 지역은 어떤 땅?

[윤정웅]

뾰쪽한 재주가 없을지라도 돈을 버는 방법은 알고 있어야 한다. 아무런 재주가 없는데 어찌 돈을 벌 수 있단 말인가? 돈이 돈을 번다는 원리를 알고 있으면 그게 바로 돈을 버는 재주이고, 재주 중에서는 그 재주가 최고다.

돈이 돈을 번다는 뜻은 작은 자본으로 큰 자본을 만든다는 말이나 다름이 없다. 따라서 이 세상 모든 장사들은 작은 돈을 큰돈으로 만들기 위해 애쓰는 사람들이고, 당신도 예외는 아닐 것이다.

특별한 재주 없이 작은 돈으로 큰돈을 만드는 일은 부동산투자 중에서도 땅 투자가 제일이고, 가장 안전하다. 예로부터 땅 투자는 망하는 일이 없기 때문에 땅 투자로 부자가 됐었다. 그러나 땅 투자를 하려면 땅의 계급 정도는 알고 있어야 한다. 이 세상천지가 모두 땅인데 땅에 무슨 계급이 있단 말인가?

땅도 군대처럼 계급이 복잡하다. 하사관일지라도 중사와 상사가 있고, 장교급일지라도 소위, 중위 등 계급이 다양함과 같다. 사병이 입대하면 훈련병이다. 토지는 기초적인 계급이 농림지역이나 산지다. 사병도 늘 진급을 하면 일등병에서 원사까지 올라간다.

이해를 쉽게 하기 위해 땅과 군대를 비교하며 설명해 보자. 우선 어느 지역의 땅을 용도지역이라고 하자. 용도지역이란 해당 땅에 대한 계급의 나눔이다. 그,러니까 중사나 하사를 거치지 않고 원사가 될 수 없는 이치와 같다.

즉, 그 계급은 용도를 나누는 작업이다. 토지의 이용 및 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등을 제한함으로써 토지를 경제적, 효율적으로 이용하고 공공복리의 증진을 도모하기 위해 서로 중복되지 않게 도시관리계획으로 결정하는 지역을 말한다. 중대에 소속된 군인이 근무지에서 각자 맡은 일을 하는 셈이다.

용도지역의 분류를 보면 도시지역은 주거지역. 상업지역. 공업지역. 녹지지역으로 구분되며, 도시 외 지역은 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역으로 구분되어 관리되고 있다. 같이 군대를 갔어도 누구는 보병으로 근무하고, 누구는 포병으로 근무하는 이치나 별반 다를 바없다.

용도지역 안의 주거, 상업, 공업, 농림지역 등은 그 성격이 분명하고, 국립공원과 같은 자연환경보전지역의 경우는 한번 지정되면 바뀌기가 힘든 상황인 땅도 있으며, 녹지지역이나 관리지역의 경우 부동산경기나 정부 정책, 지역 현안 등에 따라 다양하게 활용될 수 있는 땅도 있다.

녹지지역은 자연녹지지역. 생산녹지지역. 보전녹지지역으로, 관리지역은 계획관리지역. 보전관리지역. 생산관리지역으로 나뉜다. 다른 규제 조건이 동일하다면 녹지지역에서는 자연녹지지역이나 생산녹지지역에 투자하는 게 옳다.

자연녹지지역의 경우 100평 단위로 분할도 가능하고, 비교적 주거지역에 가깝게 위치하고 있다. 생산녹지지역의 경우 자연녹지지역에 비해 1,000평 단위로 분할이 가능하고, 조례에 따라 1,200평이 넘어야하기 때문에 추가적인 확인이 필요하다.

대지면적 대비 1층 바닥면적 비율이 건폐율이다. 건폐율과 용적률은 한필지의 토지위에 건축할 수 있는 건축물의 면적을 의미하는 것으로 도시의 기반시설(도로, 학교, 상 · 하수도 등)에는 일정한 수용능력이 있음을 알아야 한다. 해당 지역에 무분별하게 건물을 지으면 이 기반시설 수용능력이 한계를 넘어서서 생활이 불편해 질수 있기 때문이다.

난개발을 막기 위해 용적률과 건폐율을 두어 지역의 밀도를 관리하고 있기에 전국의 토지는 각 하나의 용도지역을 가지고 있고, 그 용도지역은 건폐율과 용적률이 국토의 계획 및 이용에 관한법률에 의하여 이를 규정하고 있다.

건축행위를 하고자 할 경우에는 용도지구, 용도구역, 건축법, 도로법, 조례 등에 의해 최고요율에서 가감해지기도 한다. 건폐율과 용적률만 놓고 본다면 요율이 높은 토지가 당연히 효용이 높기 때문에 토지가격이 높게 된다.

용적률은 한필지의 토지위에 건축할 수 있는 건축물의 연면적을 말하는데 예로 100평의 토지가 용적률 200%에 해당한다면 그 토지위에 지을 수 있는 건축물 바닥면적의 합계가 200평을 넘어서는 안 된다. 지하층, 지상주차장면적, 주민공동시설면적 등은 포함되지 않는다.

예를 들어 한 필지인 100평의 토지가 제1종일반주거지역(건폐율 50% 적용, 용적률 200%)에 해당된다면 일단 건폐율에 의해 1층에 바닥면적 50평으로 짓고 그 위로 용적률에 의해 200평을 올릴 수 있는데, 바닥면적 50평짜리를 4층 높이로 짓거나 1층에 바닥면적 40평으로 5층을 지어도 된다.

글쓴이 : 윤 정 웅

수원대평생교육원 교수(부동산. 법률) 010-5262-4796. 031-681-6627

노다지 부동산 카페 대표 21세기부동산힐링캠프 대표

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