부동산번개자료...8월1일.... '황막사'부동산번개의 강의자료 중 일부입니다...

[NGO황막사(박준호)]

이 자료는 서울교대 최고위과정 교재를 만들다가 참고자료로 활용하기위해 준비했으며...

‘NGO황막사‘ 현 사무실의 이전으로 ’고별부동산번개강좌’에 처음참석하시는 분들에게 사용하기 위한 번개강의 자료 중 일부입니다.

앞으로 가든호텔 건너편 정우빌딩(2층)으로 8월9일 이사를 하면 좀 더 좋은 환경아래서 ‘일요번개’를 자주 열겠습니다.

그동안 회원들을 위해 자주 이용하던 ‘토요번개’는 서울교대 토지최고위과정과 주말반과 중복되어 ‘일요번개’로 바뀝니다.

많은 관심과 특히 수줍어하시거나 낯가림하시는 회원님들..

많이, 자주 참석하시여 부동산안목을 넓혀 보십시오..

다만 도표가 뜨질 아니하여 원본을 파일로 올려놓겠습니다.

첨부파일...

8월1일 토요번개 강의자료.hwp

부동산전문가 하 영수님 컬럼으로 보는

향후 10년간 주택수요분석

2008년 9월19일 발표한 9.19주택공급대책을 기초로

1.수요(향후 10년 후의 주택 필요량)

- 부동산(주택)의 수요

주택에 대한 수요 관련하여 최근의 언론보도와 통계청의 여러 발표가 있었다.

결론은 향후 인구 감소가 예상되기에 주택수요역시 감소할 것이란 전망의 내용과 2000년 이후 지속적으로 1~2인가구가 증가하고 있어 2030년까지 주택수요에 있어 이러한 1~2인수요가 지속적으로 증가 할 것이란 이야기 두 가지 전망이 주택 수요변화에 대한 내용이 그것이다.

이러한 전망에 대하여 필자가 생각하는 주택 수요는 어느 정도가 될 것인지 변화모습을 2018~2020년이란 약 10년 후의 기준으로 필자의 생각을 적어보겠다.

현재 전국의 주택은 약 1400 만호 또는 다가구다세대를 포함한 오피스텔 등을 포함한 업무용 주거시설 등을 포함할 경우 1700만 가구정도로 추산하고 있다.

전국 인구 및 가구수 변화 추이

구분	2008년 기준	2018년 기준	비고
총인구	4861만명	4934만명 4995만(황막사)	73만명 증가
총가구수	1667만가구	1871만가구 1993만호(황막사)	204만 가구 증가
가구원수 변화	2.8명	2.5명	-0.3명
가구수 변화	582만명	717만명	135만명 증가

1) 서울은 2027년까지 지속적으로 가구수 증가예상

2) 경기도는 2030년까지 지속적으로 가구수 증가 예상

3) 2007년기준 수도권은 784만 가구로 전국 가구의 47.8% (서울342만7천 가구, 20.9%) 에서2020년 976만가구 51.3%(서울388.4만가구 20.4%)로 증가 예상

4) 우리나라의 인구는 2007년 4,845.6만명에서 2018년 4,934만명으로 정점을 이룬 후 감소할 것로 전망되지만, 가구는적어도 2008년 1,667.3만가구에서 2030년까지는1,987.1가구로 지속적으로 증가(증가율은 매년 감소)할 것으로 전망

(자료 : 통계청 2007년 11월 2005~2030 장래가구추계 결과 발표자료 )

2008년 통계청의 새로운 발표내용으로 변경할 필요 있음

현 국내총 주택수 1,400 만호 이며 주택통계 미포함 된 주거용 건물을 포함 할 경우 약 1,736만호이다.

(오피스텔, 다가구 등 주택수 통계에서 제외된 주거처를 주택수로 포함 주택수)

따라서 통계청에서 발표한 향후인구와 가구수 변화자료를 기준으로 2018년 우리나라 인구 4,934만명으로 증가하고 1,871만가구 증가할 것으로 예측자료를 기준으로 볼 때 우리나라에 2018년 필요 주택수는1,973만호 이며 2008년 인구 4,861명 기준으로 2018년 전후 까지 추가 건축 필요 주택수는 237만호이다.

또한 주택 보급률을 107% 목표로 했을 시에는 2,111만호의 주택이 필요하게 되어 추가로 건설되어야할 주택은 약375만호 전후로 보여진다.

※ 필요 주택 수: 1.973만호(4.995만명 가정: 1.998만호)

※ 추가주택 필요 수: 237만호(4.995만명: 326만호)

※ 보급률 107% 적용: 2.111만호

※ 보급률은 115%가 최상의 수치로 이 경우: 2.290만호

인구 4934명 * 가구당 인구 2.5명 = 1,973만호

※ 통계청의 미래 가구당 주거인원을 2.63명으로 발표

주택보급률 107% 적용시 2,111만호

※ 보급률 115%인 경우 2.230만호

현 주택수 1,400만호 * 주택수 제외

거주지를 주택으로 환산시 1,736만호 - 2,111만호 = 375만호

# 237만호~375만호 주택 공급 필요함

※주택현황

- 주택재고는 약 1,400만호로 연평균 3.7% 증가율을 보이고 있어 일반가구수 증가율 3.0%를 상회

- 주택유형별로는 아파트․연립 등 공동주택의 비중이 59.2%이고, 주택규모별로는 9평 미만 주택은 ‘80년 10.8%에서 ’00년 2.2%로 감소

- 지역별 수급상황은 서울, 인천, 부산, 대구, 울산, 경기 등을 제외하고는 대부분의 지역에서 주택보급률이 100%를 상회한 반면 서울의 주택보급률은 80%에 불과하는 등 수도권 등에는 집값 불안요인이 상존

서울시의 인구 및 주택 현황(가구수:2008년 기준)

- 인구는 약 1,003만 명이며

- 가구수는 347.8만호

- 주택수는 317만호(2007년 기준 다가구 오피스텔 등 포함) 이며

- 가구당 인구수 2.8명으로 환산한 적정 주택 수는 약 358만호 추정된다.

따라서 2007년 현재 서울시내 주택은 약 41만호 부족한 것으로 생각된다.

수도권(경기도/인천)의 인구는(2007년기준)

- 1,365.1만 명이며

- 가구수는 436.2만호 

- 주택수는 429.5만호( 다가구 오피스텔 주택수미포한 주거용도 사용처 포함) 이며 - 가구당 인구수 2.8명으로 환산한 적정 주택 수는 약 487.5만호로 추정된다.

따라서 2007년 현재 수도권(경기도/인천)은 약 58만호 부족한 것으로 생각된다.

□ 향후 수도권 인구 변화와 필요 주택 수

통계청자료에 따르면 향후 10년 후인 2018년 수도권인구는

- 서울시 994.9만명,

- 인천시 276.2만명,

- 경기도1,286.2만명으로 총 2,557.3만명으로 증가 할 것으로 발표되었다.

※ 통계청은 전체인구의 최고 54%정도까지 수도권에 거주할 것으로 예상하는데

이 경우 최소 2.557만명~2.620만명이 거주 할 것으로 예상

이러한 인구증가는 필요주택이 서울시 397.3만호 경기/인천시 625만호 로 총 1,022.3 만호의 주택이 필요하며 이는 현재 (2007년기준) 수도권주택수가 746.5만호인 점을 고려하여보면 약 275.8만호의 추가적 주택 건설이 필요.

※ 황막사는 1.110만호로 추정

이 경우 약 90만호의 차이가 나며 결국 275만호~364만호가 공급 필요

또한 정부의 안정적인 주택 정책을 위한 중장기적인 주택보급률 계획이 107% 인 점을 감안하면 총1,093.6만호의 주택 공급이 필요하다

(서울시 425만호 경기/인천 668.6만호)

이러한 주택 수요에 대비한 정부(서울시)의 주택공급 대책을 살펴보면 2008년 9월19일 발표한 9.19주택공급대책 발표에서 향후 수도권에 약 300 만호의(2018년)주택공급을 계획하고 있는 것으로 나와 있다.

◈ 주택수요를 30만으로 잡는 근거는

가구증가 12만 + 멸실 대체 10만 + 소득증가 5만 + 주택보급률 제고 등

주거안정을 위한 추가소요 3만으로 볼 때 30만으로 하고 있으나

※ 최근 국토부는 40만호를 매년 공급물량으로 잡고 있다.

정부의 이러한 년 30만호의 주택공급 정책은 향후 10년간 필요주택이 약 275만호라는 점을 들면 통계상으로 필요주택을 일정 수준 충족 할 수 있다고 판단할 수 있다. 하지만 상기의 자료에서 년간 30만호 건설 부분내역 중 주택수요를 재개발 재건축에 따른 멸실주택수요 10만호를 포함하여 년 30만호로 책정되어 있는 점을 주목할 필요가 있다.

※ 최근 국토부는 40만호를 매년 공급물량으로 잡고 있다.

2018년까진 인구증가에 따른 순수한 주택 수요가 약275만호인 점을 감안하면 매년 멸실에 따른 주택 수요분 10만호는 실질 공급 수량이 아니므로 정부의 연간 30만호 주택 공급 계획은 20만호 공급 계획이라고 보아야 타당할 것이다.

그러나 필자가 위의 정책과 정부의 30만호 주택건설과 관련하여 이해를 잘못하여 정부 정책대로 실질적인 주택공급이 년간 30만호공급이 이루어지는 것이거나 필자가 추산한 향후 10년간의 추가적인주택수요가 275만호라는 필요주택 수치를 잘못 해석하였다고 가정 하고 다시 생각해 보았다.

정부의 연간 30만호 주택 공급의 실효성(진정성)을 고민하여 보기위하여 과거 발표자료와 주택 공급 실적을 확인 하여보았다.

정부의 주택공급정책과 관련한 정부 계확 중 필자가 기억하는 가장 오래된 기억이 1기 신도시 공급과 관련한 1980년대 말 발표된 주택건설 200만호 공급정책이라 생각된다.

이러한 1기 신도시 정책에 의하여 수도권은 1990년대는 연간 30만호 공급을 이루어 상대적으로 1990년대는 외환위기(imf)시기를 제외하고 안정적 이었다.

그러나 이후 2000년~2003년간 년 30만호 가까이 공급되던 주택이 2004년 이후 주택 건설이 감소하는 것으로 나타나고 있다.

※ 양적 지표로는 현재까지 사용하여온 주택보급률을 계속 사용하여 통계적 일관성을 유지하되, 통계작성에 용이하고 국제비교가 용이한 인구 1천명당 주택수를 보조지표로 도입

* 주택보급률 : 100.2%(‘08년)

* 1천명당 주택수 : 238.3호(’00년)

※ 질적 지표로는 1인당 주거면적으로 사용

* 대다수 국가는 1인당 주거면적을 발표하여 국제비교가 용이

* 1인당 주거면적 : 24.1㎡(‘00년)

※ 시장지표로는 주거비 부담수준을 나타내는...

PIR(소득대비주택가격수준)과 RIR(소득대비임차료수준)을 사용

* PIR : 4배('00년) * RIR : 20.7%(‘00년)

1995년~2008년 주택건설 실적

이러한 주택건설부진은 과거 외환위기에 따른 주택건설 부진이 이후 2000대 초기 주택가격 불안을 초래 하였던 점을 고려할 필요가 있다.

또한 상기의 주택건설 실적은 멸실주택을 감안하지 않은 주택건설이란 점을 고려하면 실질적인 주택공급은 더 줄어들 것으로 보이며 실질적인 주택증가량은 감소 할 것으로 보인다.

※국토부는 멸실주택도 포함하여 통계를 잡고 있다.

향후 2~3년이내 수도권 전역의 수많은 지역은 재건축 재개발(뉴타운) 사업이 본격적으로 이루어질 것으로 보인다.

이러한 사업은 향후 2020년도에 이르기 까지 계획되어 있으며 그 이후로도 주기적인 노후 불량주택의 건물 노후화에 따라 주기적인 멸실을 통한 재건축 재개발사업이 지속될 것으로 보인다.

따라서 계획된 주택공급이 이루어지지 않거나 재개발 재건축에 따른 멸실주택의 수가 이주수요를 감당할 수 없거나 계획되지 않은 신규 주택 수요가 유발될 경우 언제든 주택 가격불안을 초래할 가능성이 있다고 보인다.

2009년 들어 일부지역으로부터 전세가격 상승이 이루어지고 있는 것으로 보인다.

이러한 이유는 2009년들이 일부 재건축 재개발 지역의 멸시에 따른 이주가 유발되었으나 그에 대비한 신규주택 공급은 미미하기 때문인 것으로 풀이 된다.

이러한 이주 주택 부족에 따른 전세 가격인상으로 정부의 주택 정책 실현에 제약요소로 작용하고 있으며 이에 따라 재개발 재건축 사업을 일정 부분 시기조절(지연)할 가능성이 있다.

하지만 이러한 사업 지연은 중장기적으로 철저한 향후 수급 게획을 검토한 연후에 합리적인 판단에 따라 결정해야 할 것으로 보인다.

만약 당장의 일정지역의 전세가격 상승을 이유로 전반적인 재개발 재건축 사업을 또다시 지연 할 경우 서울 및 수도권 전역의 노후주택에 대한 주택 개량사업의 시기를 놓칠 우려와 오늘의 작은 이득을 위하여 내일의 큰 손해를 감수하는 우매한 조치가 될 수 도 있다.

지금의 주택문제의 상당부분은 과거 정부시절의 과도한 주택 규제에 따른 재개발 재건축 사업의지연과 서울 및 수도권 지역의 신규주택공급이 원활하게 이루지지 않은 것이 그 원인으로 보이기 때문이다.

일시적인 주택 수급불안에 따른 전세가격 및 수급 불균형에 따른 불안요소는 한번을 겪고 넘어가야할 필요악이라 보인다.

현재의 주택공급에 있어 신규 택지개발을 통한 단기간내의 주택공급은 거의 불가능하기에 수도권및 서울내의 주택공급은 재건축 재개발을 통한 기존 도심지내 주택공급이 실질적인 최선의 방안이라 보이기 때문이다

서울시 2006년 이후 재건축, 재개발에 따른

유동인구 유발 및 이를 감안한 실질 주택 공급 현황

1) 주택 건설 호수는 통계청 발표 건설 호수 기준임

2) 주택 재개발 호수는 국토해양부 발표 주택 재개발(사업승인) 철거대상주택 호수를 기준으로 하였음

3) 주택 재개발주택은 철거대상년도와 실질 철거 년도가 다를 수 있음

4) 실질 주택공급 호수산정은 = 주택건설호수 - (주택재개발 + 재건축 사업승인 호수)

2009년과 2010년 재정비 사업에 따른 주택 멸실과 공급량

서울시의 정비사업에 따른 멸실 주택수를 보면

-2009년 3만1061가구

-2010년 4만8689가구가 멸실되는 것으로 나타났고

주택공급은

-2009년 1만1669가구

-2010년 2만2539가구가 공급되는 것으로 나타났다.

재건축 사업에 따른 주택공급 효과

자료 : 2009년 국토해양부 

[출처] 닥터아파트 - 10년후 부동산을 생각해보다 (1) 주거용 부동산의 향후 10년간의 수요 측면분석/하영수/2009-07-23

[자바소녀(송지영)]

감사합니다. 매주 번개에 참석해야 는데..이번주말에 중요한 선약이 있어..못가 죄송합니다. 참석하시는 모든분들 좋은시간 되시길..

[유학재]

감사합니다...

[종남]

유익한 정보와 자료 감사합니다.

[박영배(그리운날)]

유익한 강의정보 감사합니다^^

[지와거리(김기진)]

좋은 정보 감사드립니다.

[파란돌(유광세)]

좋은 강의와 정보를 접하며 감사를 드립니다.