참고 부동산 매매업이란?

[안병관]

부동산 매매업이란?

 

올해부터 적용되는 1가구2주택 양도세 중과조치로 1가구2주택자가 하나의 주택을 매도시 양도차익의 50%를 세금으로 내야한다. 또한 주택을 오랫동안 보유했어도 장기보유특별공제를 받지 못하며 종합부동산세 대상자가 될 수도 있다. 

따라서 2주택 이상 소유시 양도세 부담으로 예전 만큼의 시세차익을 거둘 수 없고, 종합부동산세 부담을 줄기 위해 부동산 매매업을 고려하는 사례를 종종 볼 수 있다.

부동산 매매업은?

부동산 매매업은 영리를 목적으로 부동산을 반복적으로 매입, 매도를 하는 것으로 전기, 후기 즉 6개월 동안에 1회 이상 부동산을 매입하여 2회 이상 매도하는 경우 부동산 매매업으로 간주한다.

따라서 사업자등록을 하지 않더라도 양도횟수 등을 감안해 부동산 매매업자로 판단해 다음연도에 종합소득세가 발생하게 된다. 또한 부동산매매업자는 부가가치세법상 부가가치세 납부의무가 있어 25.7평 초과 주택을 매도시 토지를 제외한 건물 공급가격에 10%가 부가가치세로 과세된다.

부동산 매매업자와 다주택자 세금차이는?

문제) A는 부동산매매업자로 매매사업용 주택 2채, 거주용 주택 1채를 보유하고 있다. A는 매매사업용주택 중 2억원에 취득한 1채를 5억원에 팔려고 한다. 매매사업을 수행하면서 차량유지비 100만원, 직원인건비 1천만원, 사무실 유지비 2천만원이 발생했다. A의 양도세는?

답) 부동산매매업자로 매매사업용 주택을 매도시 두가지 방법으로 세금을 계산해 높은 금액으로 세금을 납부하게 된다.

1. 종합소득 과세표준 * 종합소득세율

= (5억원-2억원-1백만원-1천만원-2천만원)*8~35%

= 269,000,000 *8~35% = 82,450,000원

2. 주택매매차익*양도세 중과세율 (종합소득 과세표준-주택매매차익)*종합소득세율

= 297,500,000원*60% (269,000,000원-297,500,000원)*8~35% = 178,500,000원

*참고: 297,500,000원=5억원(양도가액)-2억원(매입가액)-250만원(기본공제)을 계산한 금액.

종합소득세율은 보유기간에 상관없이 누진세율만 적용돼 8~35% 세율이 적용됨.

따라서 납부할 세금은 두가지 계산식 중 많이 나온 178,500,000원이 된다. 즉, 부동산 매매사업자로 등록해 매매사업용 주택을 매도했을 경우 다주택자로 매도하는 경우와 세금에서 큰 차이를 보이지 않고 있다.

부동산 매매사업자 장점은?

본인이 거주한 주택을 매도하는 경우 부가가치세가 부과도지 않으며, 소득세는 사업소득세가 아닌 양도소득세로 과세된다. 또한 비과세도 가능할 뿐만 아니라 일시적 2주택 비과세 특례도 가능한 장점이 있다.

 

[현승철]

장차 매매업으로 가야겠습니다. 감사합니다

[최지예]

매매업 별로 장점이 없는 것으로 알고 있는데요?

[유성희]

감사합니다.