[주담대 3%대 진입] 집값 반등 시작할까?

[앨리사]

연준에선 0.25% 이긴하지만 기준금리를 올렸는데 우리나라 주담대는 (개인들 각자 신용에 따라 다르겠지만) 3%로 떨어지는 추세이다. 왜 이럴까?

답은 실물경제 차이라고 보면 될듯하다. 즉 미국은 연준 베이비스텝 이후 발표된 고용지표가 발표되었는데 여전히 너무 좋다 (해서 연준이 베이비 스텝이긴 하지만 기준금리를 아직은 더 올릴것이라는 예측이 나오며 환율이 다시 급등한다). 한마디로 미국 홀로 경제가 좋다는 의미로, 미국은 이번 코로나 사태로 기축통화국의 힘이 무엇인지 유감없이 발휘하며 여타 국가들과의 경제적 격차를 상당히 벌리고 있다.

반면 우리 경제는 사상 최악의 기업들 어닝쇼크가 발표되며 실물경제가 살얼음판을 걷고 있다. 정부의 압박도 어느 정도 영향을 끼쳤겠지만 그보다는 금리는 이와같은 실물경제에 대한 우려가 시장에 반영된것으로 보면 될듯하다.

그럼 집값 반등이 시작될까?

첫째. 아무래도 미국도 우리도 인플레이션이 쉽게 가라앉을 것 같지는 않다 (즉 지금 당장은 아니더라도 결국은 신축 분양가에 반영될 수 밖에 없고, 신축 가격이 오르면 구축도 따라 오르며 인플레이션은 결국 집값에 반영된다)

둘째. 이런 상황을 너무도 잘 아는 자산가, 특히 현금 부자들은 다시금 안전한 실물자산 (= 부동산)을 찾아나설수 밖에 없다.

셋째. 와중에 주담대가 3%로 떨어지기 시작하면 예금금리는 그 밑으로 떨어진다는 의미로, 이는 자산가들이 더는 예적금이 아닌 다른 투자처를 찾는 모멘텀으로 작용하게 된다

넷째. 그런데 실물경제가 안 좋으면 주식보다 더 안전하고 수익성이 나오는 투자처 (=즉 부동산)을 선호할 수 밖에 없다

이번 부동산 가격하락은 통화량이 줄고 (=긴축) 금리가 급격히 올라간 영향이지 절대 신축아파트 공급량이 늘어서가 아니다. 즉 금융환경이 변하면 언제라도 반등의 여지가 큰 시장이란 의미이고 금융환경은 분명 변하고 있다.

다만 지난번 포스팅에서도 언급한 것처럼 올해 전국이 다 반등하는 일은 어려울 것 같다. 이유는:

첫째. 통화량이 코로나때처럼 전국적으로 한꺼번에 대규모로 풀리는건 아니다 (그런 일은 두 번 다시 있어선 안된다. 끔찍했다)

둘째. 여전히 국제적 변수가 크다 (특히 미국 고용지표 및 전쟁상황)

셋째. 국내경제가 어느정도 위축될지는 조금더 두고 볼 상황이다

그러므로 상반기까지는 인기지역, 인기 주택형태가 아닌 곳에서 반등을 찾기는 쉽지 않겠지만 추석무렵부터는 (내년 총선으로인해) 다시 통화량이 풀릴 것이기에 지금보단 확실히 달라진 현상이 나타날 것 같다. 핵심은 늘 통화량이니까

1년만에 3%대 나왔다…은행 주담대 금리 하락세 (naver.com)

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美 고용호조에 환율 20원 가까이 급등…1,240원대(종합) (naver.com)

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[BONG]

미국의 고용지표는 기축통화국의 힘을 느끼게 하고 아무래도 우리나라는 국제적 변수와 환율에 따라서 국내경제 상황이 영향을 받을 수 밖에 없다는 걸 실감하고 있다.

[새벽의여신]

부동산 가격이 일시 떨어졌다고 해도 보유하고 있는 현금이 없으면 결국 대출 비율이 올라가고 가계 경제에 부담이 될 수 밖에 상황을 경험하면서 더이상 통화량이 급등하여 시도조차 못해보는 상황이 오지 않기만을 바라며 작더라도 꾸준히 수익을 얻을 수 있는 일을 만드는 것이 우선이겠다.