전원주택과 펜션 정보

[울타리]

전원투자가 갑자기 쉽지 않게 됐다. 토지거래허가구역내 토지 전매가 강화된데다 펜션사업 수익성도 떨어지게 됐기 때문이다.

전원주택 환금성 떨어져 시장 위축 전망

오는 10월 13일부터 토지거래 허가구역내 주택(전원 주택 포함)을 사고 팔기가 어려워질 전망이다. 정부가 취득 후 5년간 소유권을 사실상 이전하지 못하도록 했기 때문이다. 이에 따라 환금성이 크게 떨어져 시장이 위축될 것으로 예상된다.

새 국토법에 따르면 토지거래 허가 구역내에서 주거시설(주택)ㆍ근린생활시설(상가)ㆍ편익시설(병원ㆍ골프장ㆍ편의시설) 등의 토지는 취득후 5년후 되팔 수 있다.

이 가운데 주택은 건물과 토지를 따로 팔기가 어려우므로 토지 전매 제한은 사실상 주택 전매 제한과 같은 효과가 있는 셈이다.

건설교통부 관계자는 "투기과열지구내 분양권은 질병,취학,취업 등으로 전세대원이 타지역으로 이주하는 경우 전매가 가능하지만 허가구역에서 전매허용 요건은 입영,재해,이민등으로 제한된다"며 " 땅 투기를 원천적으로 막겠다는 취지"라고 말했다.

토지거래 허가구역은 대부분 비도시지역(대부분 읍ㆍ면ㆍ리 단위)에 적용된다. 이곳에선 주택에 딸린 땅이 250㎡(75평)를 초과할 때는 취득때 허가를 받아야 한다.

도시지역(대부분 동단위)의 허가 구역은 일반 주거ㆍ상업지역은 드물고 그린벨트로 묶인 자연녹지(100㎡,즉 30평 이상 허가)에 한정되는 경우가 많다. 따라서 주택 전매 제한 조치는 도심 주택지보다 전원주택 시장에 큰 타격을 줄 것으로 보인다.

공간과 토지연구소 원구연 소장은 “이번 조치는 토지거래 허가구역인 경기도 광주ㆍ남양주ㆍ용인,인천시 강화군,충남 태안군 일대 전원주택에 큰 악재“라고 말했다.

광주시 관계자는“지금 일정면적 이상의 허가대상 주택을 팔 땐 전세대원이 6개월 이상 거주를 해야 가능한데 앞으로 5년간 거주 토록 경우 전원주택 수요가 많이 줄 것 같다”고 말했다. 허가대상 주택의 취득 자격(무주택자) 요건은 종전대로 유지된다.

광주시 퇴촌면 일대 전원주택의 경우 대지면적이 대부분 100∼200평을 넘어 허가 대상(75평 초과)이 된다고 중개업자들은 전했다.

자연녹지 지역인 용인시 고기동의 한 중개업자는“전원주택에 부속한 땅 면적이 대부분 150∼200평에 달해 허가대상이다. 이번 조치는 전원주택 시장이 완전 실수요로 바뀌는 계기가 될 것”이라고 말했다.

다만 10월 12일 이전에 매입(잔금지급일이나 등기신청일 중 빠른 날) 한 경우 지금 규정을 적용받게 될 것이라고 건교부는 전했다.

펜션 사업성도 떨어진다

11월 5일 시행될 펜션의 민박기준이 연면적 150㎡(45평) 이하로 결정됨에 따라 펜션 투자성이 떨어질 전망이다.

정부는 당초 45평과 60평 두가지 면적기준을 놓고 관계 부처 협의를 벌이다 45평으로 결정했다. 이는 농어촌 주택의 대부분이 40평 이하이고 민박을 ‘돈벌이’의 전업성격이 아닌 농가의 부업 차원으로 제한하려는 뜻으로 풀이된다.

정부는 펜션 규제법인 농어촌정비법을 지난 6월 개정하면서 일정 규모 이상은 아예 숙박업으로 등록케 했다.

민박지정을 받을 수 있는 펜션 기준은 11월 5일 이후는

▶운영자 현지 거주 ▶

연면적 45평 이하다. 기존 펜션 운영자는 현지 거주 조건을 갖추고 객실수를 7실 이하로 맞추면 된다.

7실 이하는 공중위생관리법시행령의 농어촌민박 기준에 따른 것으로 이번에 없어지게 된다.

민박의 경우 일부 소방시설 설치가 의무화되는데 수동식소화기와 단독경보형감지기를 갖춰야한다. 수동식소화기가 1만5000원 정도이고 단독경보형감지기가 3만5000원 정도여서 비용부담은 크지 않다.

이에 따라 펜션은 숙박업과 민박 중 하나를 선택해야한다. 숙박업의 경우 사업성이 없다시피하다. 소방시설 등 각종 규제를 받는 것도 있지만 무엇보다 숙박업 지역이 제한돼서다.

숙박업은 계획관리지역 등에서만 할 수 있다. 펜션부지로 인기를 끄는 계곡 인근 등 자연경관이 좋은 곳에선 할 수 없다.

때문에 숙박업으로서 펜션은 입지여건의 제약 때문에 테마 등 이용객들의 관심을 끌만한 특색있는 아이템을 갖추지 못하면 사업성을 내기 어려울 것으로 보인다.

민박으로 펜션을 해야 사업성을 기대할 수 있는데 이 경우도 농민이 부업으로 하지 않고 외지인이 현지에 살며 운영하는 펜션은 수익성을 크게 기대하기 어렵게 됐다.

농민이 농사를 지으며 부업으로 운영하는 민박의 경우 연간 1200만원까지 소득세를 감면받는데 비농민인 경우 이같은 소득세 감면혜택이 없다.

또 연면적 45평으로 할 경우 수익을 내는데 한계가 있다. 주인이 거주할 5평을 빼고 40평을 객실로 운영할 경우 그런대로 손님이 찾는 지역에서도 연간 매출액을 3000만∼4000만원 정도밖에 낼 수 없다. 순수입으로는 본인 인건비를 제외하고 월 200만∼250만원 정도.

업계 관계자는 “45평으로 제한되면 객실을 7평 정도의 작은 방으로 5개 정도까지 밖에 만들지 못한다”며 “수입에 청소 등을 위해 사람을 쓸 여유도 없을 것”이라고 말했다.

농민이 아닌 사람이 펜션 창업을 생각할 경우 돈 벌 생각은 버려야 하고 전원생활에 만족해야 할 것 같다.