2015.09.30. 둔촌주공아파트 재건축 9월 결산 및 조합원 분양 신청이 예정되어 있는 10월 행보는?

[dream박대표]

2015.09.30. 둔촌주공아파트 시세 동향(둔촌주공 드림공인 02-478-9800)

제목 : 둔촌주공아파트 재건축 9월 결산 및 조합원 분양 신청이 예정되어 있는 10월 행보는?

안녕하세요? 둔촌주공아파트 단지내 부동산 드림공인입니다.

추석 연휴는 즐거우셨나요?

아직도 허리가 아프다구요? 전이며 송편이며 명절 음식이 은근히 손이 많이 가는 음식이라 우리 여성 분들은 하루 온종일 허리 펼 날이 없었을 겁니다. 귀성길 장거리 운전~하시느라 무척 힘드셨을 겁니다.(토닥토닥~!!!!)

그래도 오랜만에 가족 친지분들 만나 맛있는 음식도 나누어 먹고 덕담도 나누며 행복 만땅 챙겨 오셨으리라 믿습니다.

저는 이번 명절 시댁가기 면제받아 아주 여유롭게 보냈습니다. 영화 보고 쇼핑하고산책하며 휴가다운 휴가를 즐겼습니다. 슈퍼문(Super Moon) 보름달을 바라보며 소원도 빌었습니다. 뭔 소원이냐고요? 아주 아주 큰 소원이지요. 가족들 무탈하고 그저 한가위만 같게 해달라고 빌었습니다. 더불어 사는 사회~제가 아는 모든 분들도 건강하시고, 하시는 일 잘 되게 해달라고 했습니다.

긴 휴식을 끝내고 이제는 일상으로 복귀!

다람쥐 체바퀴 돌듯 그날이 그날인 평범한 일상이 주는 행복 아시려나요?

자~~그럼 행복을 주는 일상속으로 들어가 볼까요?

둔촌주공 재건축 사업의 행보가 빨라지자 매수세의 증가와 함께 매매 거래가 속속 이어졌습니다. 9월 둘째주부터 하루 한두 건씩 팔리기 시작한 매물이 9월 25일 현재 30~35여건을 훌쩍 넘었습니다. 대부분의 평형에서는 올해 최고치 매매가격을 경신했습니다.

새 주인을 찾지 못한 일부 평형에서는 아직도 저가매물을 선 보이고 있는데 매도인의 변심만 없다면 이번 주중으로 손바뀜이 일어날 것으로 예상하고 있습니다.

둔촌주공이 거래되는 이유는 첫번째로 둔촌주공아파트 재건축 사업의 정상 행보를 꼽을 수 있습니다. 9월 3일~10월 30일 종전·종후자산 감정평가를 위한 현장조사가 진행 중에 있고, 10월 말~11월 초 조합원 분양 신청이 예정되어 있어 매수세의 유입이 끊이지 않고 있습니다.

이러한 분위기가 추석 이후에도 계속될까 하는 우려도 잠시 벌써 두어 건 거래되었습니다. 매매가격은 강보합세에서 보합 사이를 횡보하고 있습니다. 매도·매수 치열한 눈치싸움으로 어느 한 쪽으로 치우침이 없이 팽팽한 접전 중입니다.

본격적인 가을 이사철이 되면 전세수요의 매매전환도 예상되고 있습니다. 아직은 전세난의 심각성이 느껴지지 않지만 전셋값 상승에 따른 전세 물량 부족을 몸소 체험하게 될 것이며, 매매가를 육박하는 전셋값에 불안한 전세를 사느니 차라리 내집마련을 하는 쪽으로 돌아설 수요자가 늘어날 것으로 전망됩니다. 이들 유효수요는 실거주 목적의 내집마련이지만 투자목적까지 겸비한 내집마련이라면 마다할 이유 없습니다. 두 마리를 토끼를 잡을 수 있으니 쾌재를 부를 것입니다.

지난 2015.07.30. 사업시행인가를 득하고 곧 있으면 조합원 분양 신청에 들어갈 둔촌주공아파트는 저층 7.5평, 저층 16평(고층 23평), 저층 18평(고층 25평), 저층 22평(고층 31평), 저층 25평(고층 34평) 등 평형이 다양히고 대지지분이 많아 실거주도 하고 투자수익율도 올릴 수 있는 단지로 재격입니다.

일부 조합원들은 시공사와의 본 계약 협의에서 추가분담긍이 늘어날까 우려하고 있는데 당초 9,090세대를 계획했던 둔촌주공 새 아파트가 11,106세대로 변경되면서 일반분양이 970세대 증가함에 따라 추가분담금이 줄어들거나 적어도 기존 사업제안서(안)과 비슷한 수준으로 갈 것으로 예상하고 있습니다.

개략적인 분담금이 나오지 않은 상황에서 투자수익율을 말씀드린다고 딴지를 거는 분들도 있겠지만 둔촌주공아파트는 지분제와 도급제 사업 중 지분제 방식 사업을 추진 중에 있으며, 지분제 중에서도 무상지분율 164%의 확정지분제 사업방식으로 진행하고 있어 추가분담금 없이 조합원 개개인이 받게 될 무상평형 게산이 됩니다.

종전·종후자산 감정평가는 감정평가사가, 시공사와의 본 계약은 조합에서 할 것이고 우리 조합원들은 향후 몇 평을 분양 받을지를 고민해봐야 할 시기입니다.

최근 조합원들과 대기 매수자들의 상담 내용입니다.

앞으로 2인 가족이 대세니 23평형, 26평형이 좋을 것도 같고, 4인 가족이라면 34평형이 좋을 것도 같고, 그래도 43평형대를 살아야 될 것 같답니다. 38평형과 50평형도 기대 된답니다. 1+1 재건축으로 임대소득을 올린다며 19평형도 마음이 간다고 합니다.

분양 신청에 불이익이 없다면 ①순위, ②순위, ③순위를 마음 내키는대로 신청하고 싶답니다. 하지만 ①순위에 쇼부를 봐야하니 대략 하다고 할 수 있습니다. 행복한 고민이지만 아주 어려운 고민이기도 합니다.

필자는 고객분들에게 안전하게 가라고 말씀드립니다.

예를들어 4단지 34평(대지지분 29.83평) 로얄층 남향이라면 마음이 가는대로 신청해도 되겠지만, 4단지 34평(대지지분 28.66평)을 소유한 조합원이라면 43형을 분양받고 환급받는 쪽을 권합니다. 204세대인 50평형은 대지지분 등 권리가액 순에서 밀리고 38평형이 가능할까도 싶지만 504세대로 희소가치가 높은 38평형은 대지지분이 가장 큰 4단지 34평과 1단지 25평에서 완판될 가능성이 크기에 34평형으로 밀리지 않으려면 안전하게 43평을 ①순위에 놓으라고 합니다. 본인이 34평형을 분양받고 싶다면 ①순위로 34평형을 신청하셔도 됩니다.

인근 지역 가락시영의 조합원 분양 실례를 보더라도 ①순위 33평형, ②순위 24평형, ③순위 38평 순으로 집계됐습니다. 가장 선호도가 높은 평형이 84㎡(33평형)이고 그 다음이 희소가치가 높은 24평형, 38평입니다. 분양 경쟁율이 높은 순서는 38평형, 24평형, 60평형으로 완판되었습니다.

가락시영 분양신청 집계표

이 집계표를 보고 둔촌주공 조합원들이 간과하지 말아야 할 내용은 본인이 선호하는 평형을 신청하는 것도 좋지만 ①순위 경합에서 밀리지 않고 당첨되는 것입니다. 선호도가 가장 높은 평형은 84㎡(34평),형 109㎡(43평형)이고, 34평형은 세대수가 많기 때문에 신청자 대부분이 무난하게 분양받을 것입니다.

그러면 둔촌주공 분양 시 경합이 치열한 평형은 어떤 평형이고 과연 신청을 해도 될지 생각해 봐야 할 것입니다. 객관적으로 볼 때 신청자가 많은 순위는 84㎡(34평),형 109㎡(43평형), 59㎡(26평형)이 될 것으로 짐작되며, 경함이 치열한 평형은 희소가치가 높은 134㎥(50평형), 95㎥(38평형), 59㎥(26형), 49㎡(23평형)이 될 것으로 예상됩니다.

또한 1조합원 2채 분양이 가능한 39㎥(19평형)도 인기가 높을 것으로 예상되는바 조합원들은 각자가 선호하는 평형을 명확히 정하고 ①순위, ②순위, ③순위 분양평형 신청에 있어 불이익이 없도록 심사숙고 결정해야 할 것입니다.

둔촌주공 분양 예정 평형별 세대수

새로 지어질 평형에 대한 분양신청 기준이 되는 권리가액이 명확하게 나오지 않아 단순하게 기존주택의 대지지분 순으로 나열해 보았는데 권리가액 산정 기준이 되는 종전자산평가는 [부동산가격 공시 및 감정평가에 관한 법률]에 따른 감정평가업자 중 시장·군수가 선정·계약한 감정평가업자 2인 이상이 금액을 산술평균하여 산정하게 됩니다.

둔촌주공아파트 등 공동주택의 감정평가는 대부분 거래사례비교법에 의해 실시하고 있으며,

거래사례비교법은 동일지역의 거래사례에 지가변동율를 반영하고 지역요인과 개별요인을 비교 분석한 후 기타요인으로 평가선례를 수집 분석하여 당해 사업에 소요되는 총사업비 등 원가를 고려하여 평가하고 있습니다.

종전자산의 가격시점은 사업시행인가 고시가 있은 날입니다. 종전자산의 가격시점을 강조하는 이유는 관리처분 시 조합원 권리가액의 산정 기준이 되는 날이기 때문이며, 주목할 점은 종전자산 평가금액이 향후 조합원의 추가부담금을 결정하는 권리가액은 아니라는 점입니다.

종전자산 및 종후자산 감정평가에 대해서는

2015.09.12. 둔촌주공 시세동향(http://cafe.naver.com/dream4789800/4856)에 자세히 설명해 놓았습니다.

알면 알수록 복잡한 감정평가에 대해서는 차근차근 알아보기로 하고 둔촌주공 투자 시 투자 비용 대비 수익 극대화를 위한 전략적인 대응이 무엇인지 살펴보기로 하겠습니다.

예를들면 둔촌주공아파트

(1) 대지지분이 29.83평인 4단지 34평형(또는 1단지 25평)을 구입해서 50평형, 38평형, 43평형...등 마음대로 분양을 받는다.

(2) 대지지분이 28.66평인 4단지 34평을 구입해서 최소의 비용으로 109㎡(43평형)을 분양 받는다.

(3) 대지지분이 21.48평인 1단지 18평(또는 4단지 25평) 구입으로 무상으로 84㎡(34평형)을 분양 받는다.

(4) 네버리지 효과를 이용하면 금융비용이 발생하기 때문에 1, 2단지 16평이나 3, 4단지 23평을 구입하고 26평을 배정받거나 추가분담금을 내고 34평형을 배정받는다.

이외에도 경우의 수가 무수히 많아 계획적인 투자 전략을 세워 신청해야 합니다.

추석명절 휴가로 소원해질까 하는 우려도 있었지만 기우였습니다. 서두에서도 말씀드렸지만 추석 이후 거래의 물꼬는 트였고 여세를 몰아 추전 전 분위기를 이어갈 것으로 예상됩니다. 둔촌주공 매수를 생각 중인 대기 매수자들이라면 아직 남아있는 저가매물을 선점하셔도 좋을 것입니다.

향후 가치 상승이 예상되는 둔촌주공아파트 조합원이 될 기회를 잡으시고 재테크의 성공 주자가 되십시오.

둔촌주공아파트 재건축에 대해 궁금하신 점 저희 드림공인(02-478-9800)으로 문의 바랍니다.

시세 동향은 신속이 생명인데 9월 30일 둔촌주공 현장 소식을 이제서야 올리게 되었습니다.

10월의 새로운 소식 가지고  바로 찾아뵙겠습니다. 꾸벅~~~ 

※ 둔촌주공/둔촌주공아파트/둔촌주공재건축 시장에 출시된 저가매물입니다.

둔촌주공1단지 7.5평 39,500만원 16평 65,000만원 18평 68,500만원

22평 78,000만원 25평(지분29.83평) 87,500만원

둔촌주공2단지 16평 64,000만원 22평 77,500만원 25평 84,500만원

둔촌주공3단지 23평 64,800만원 31평 77,000만원 34평 85,000만원

둔촌주공4단지 23평 64,000만원 25평 69,000만원

31평 77,000만원

34평(지분28.66평) 83,500만원 34평(지분29.83평) 87,800만원

둔촌주공 재건축에 대해 궁금한 점 문의 바랍니다.

둔촌주공 드림공인 02-478-9800

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