국내 민간임대아파트 부도시 임차인의 임대보증금 보호장치등이 궁금합니다..

[두문불출]

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국내 민간임대아파트 부도시 임차인의 임대보증금 보호장치, 방법, 한도, 확정일자, 
우선변제순위등에 대해 자세히 알고 싶습니다...
임대방식] 1,2안중 저는 2안에 해당합니다.. 
1안). 착공과 동시에 임대하는 방식.(수도권) 
2안). 준공 후 임대하는 방식(지방)
임대계약조건] 2004년4월8일자 현재 <2안>으로 임대보증금(51,000,000원)과 
임대료(월90,000원)를 매월 지급 및 입주하고 있는 상태입니다..
요새 부쩍 부영에 대해 신뢰도가 낮아져 걱정스런맘에 질문드립니다.. 
자세한 답변좀 부탁드립니다..

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주택임대차보호법에서
소액임차인에게 보장하는 최우선변제권에 해당되지 않는 임대차계약입니다.
그리고 입주전 이미 근저당설정이 되어 있을 것으므로
선순위가 은행이고 대항력이 없다고 봐야 합니다.
이런 경우 보증금을 보호를 위해 전세권설정등기를 하고 입주를 하는 경우가 많습니다.

참고
임대사업자 부도 또는 파산시 임대보증금의 보장방법
[부도시] 임대아파트를 건설한 건설회사의 부도발생시 임차인이 임대보증금을 보장받을 수 있는 법적인 장치는 주택임대차보호법상 대항요건(주택의 점유와 전입신고)과 확정일자를 갖추시면, 
① 우선 변제권 : 민사소송법상 경매 또는 공매시 경락대금에서 후순위권자보다 우선하여 변제받을 수 있는 권리. 
☞ 국민주택기금을 지원 받아 건설한 공공건설임대아파트로 국민은행에 국민주택 기금에 대한 설정이 되어 있어도, 임차인이 입주와 동시에 전입신고를 마치고 해당 동사무소에서 확정일자를 받으시면 근저당권자(은행)에 이어 2순위로 전세권자와 동일한 보호를 받을 수 있읍니다. 
② 소액 임대보증금 최우선 변제권 : 주택의 인도와 주민등록을 마치고 임대차 계약서상에 확정일자를 받은 소액보증금의 경우 다른 순위권자에 앞서 최우선으로 변제 받을 수 있는 권리에 의해 임차인은 임대보증금을 보호받을 수 있습니다. 
☞ 최우선 변제의 소액보증금은 아래와 같습니다. 수도권 : 임대보증금 4,000만원 이하인 경우 1,600만원 광역시 : 임대보증금 3,500만원 이하인 경우 1,400만원 기 타 : 임대보증금 3,000만원 이하인 경우 1,200만원
[파산시] 또한, 대법원 판례중 " 임차인이 우선변제권을 가진 경우 즉, 주택임대차보호법상 대항요건(주택의 점유와 전입신고)과 확정일자를 갖춘 경우 파산법상 별제권으로 인정 "하는 판례(별제권확인 청구소송, 2001가합 11562, 원고:임차인 유모씨외5, 피고:(주)진로건설, 서울지법 민사합의)가 있고, 주택임대차보호법상의 우선변제권중 민사소송법상 경매 또는 공매시에서 개별적 집행절차인 경매절차에 파산절차가 포함된다고 해석하므로, 임대아파트가 파산하더라도 주택임대차보호법의 취지에 따라 일반 파산채권에 구애되지 않고 해당아파트의 별제권자로서 배당 받을 수 있습니다.
자료출처 : 대한법률구조공단