★부자된day의 현금흐름 만들기★ 실패의 경험으로 소수와의 경쟁을 모색하다(신탁공매로 월세받는day~)

[부자된day]

안녕하세요~

부자된day 입니다.~^*^

요즘 날씨가 덥다못해 굉장히 뜨거운 것 같습니다.

이런 날씨에는 모든 분들 건강을 조심하시면서

임장 하시고~ 투자도 하시길 바랍니다~~^*^

행크스타 TOP12분들의 칼럼들을 보면서

다양한 경험과 노하우들을 풀어주심에

많은 것을 배울 수 있어서 너무 감사하고 행복한 것 같습니다.~

저역시... 칼럼을 준비하며, 1년 반 동안

제가 하나씩 진행했던 물건들을 되돌아보고

앞으로의 계획에 대해서도 생각해 볼 수 있는

소중한 시간을 갖게 되는 것 같습니다.~

(훌륭하신 분들의 칼럼을 읽으며 무거워지는 마음도 있답니다.~^^;;;) 

＃ 넘치는 자신감으로 2번째 낙찰받은 물건!

 - 실패와 함께 나의 원동력이 되다.

저는 작년초에 경매투자를 시작하며

한번의 실패를 경험한적이 있었습니다.

500띠기 한번 하기도 정말 힘든데...

실패를 하고나니...

고생한 보람보다는 주저앉아 울고 싶더군요 ;;;

아파트를 낙찰받아서 단기매도를 했던 물건중 

퍽!!! 질러 높은 가격에 낙찰받고,

힘들게 빈집 명도를 하였습니다. 

덩그러니 비워진 공실의 상태를 몇 개월 유지하다가 ~

본전에 겨~~우 매도를 했던.....

 뼈까지 아프던 눈물젖은 나의 아파트였습니다.

하지만........실망만 하고 있기에는

흘러가고 있는 시간이 너무 아까웠고,

새롭게 만회할 수 있는 또다른 방법을

찾고 싶었습니다.

이 물건을 마무리 한 후 현금흐름의 중요성을

더욱 절실히 느끼게 되었고,

저의 투자계획을 다시 정비하며

새로운 포트폴리오를 만들어보게 되었습니다.

낙찰을 받고 싶다는 욕심에 눈이 멀어

실패의 쓴맛을 보게 되었던 것 같습니다.

날이 갈수록 많아지는 경매투자인들의 경쟁 속에서

제가 선택한 방법은...

월세를 많~~이 받을 수 있는 물건을

소수와 경쟁하여 저렴하게 낙찰받고,

월급처럼 꼬박꼬박 들어오는

현금흐름을 만드는 것이었습니다.

<칼럼 2>   부자된day의 현금 흐름 만들기

1. 수익형 부동산에서 현금흐름을 만들자.

만약, 매달 월급처럼

꼬박꼬박 들어오는 월세가 있었더라면...

아마도 눈물젖은 나의 아파트는 시간을 두고

임대를, 매매를 할 수 있었을지도 모른다는 생각이 들었습니다. 

한번의 실패로 포기를 할 수는 없죠~

더 열심히 배우고, 임장하고,

현금흐름을 만들기 위해 고민했습니다.

내가 목표한 금액의 현금흐름을 만들 수 있을까?

어떻게 해야 빨리 월세를 셋팅할 수 있을 까?

수익형 부동산이라고 하면 월세를 많이 받을 수 있는

상가를 먼저 생각해보게 됩니다.

하지만, 상가에 대한 자신감도 그때는 부족했고,

주거에서 먼저 월세를 셋팅해본후,

상가에 도전을 해봐야겠다고 계획을 세웠습니다.

2. 소수와 경쟁할수록 가격은 저렴해진다!

이제 경쟁을 피해가보자! 어떤 물건이 있을까?

모두가 좋아보이는 입지의 수요가 많은 아파트는

내가 원하는 금액에 낙찰받기는 정말 힘들다는 것을 알게 되었습니다.

위치 좋은 아파트와 도시형생활주택은

여전히 다수와 경쟁을 해야하고,

높은 가격에 낙찰을 받아가는 것 같습니다.

실거주가 목적이거나, 시세차익을 기대할 수 있는 곳이 아니라면

수익을 내기는 힘들 것 같다는 생각이 들었습니다.

누가봐도 좋고, 해결하기 편한 물건은

다수와 경쟁을 할 수 밖에 없으니...

소수와 경쟁한다면,

저렴하게 낙찰받을 수 있을 것 이라고 생각했습니다.

3. 불편하지만 수익률은 높은 신탁공매에 관심을 가지다.

사무장님 실전반 강의를 통해 소수와의 경쟁속에서

찾아볼 수 있는 투자방법 신탁공매에 대해 

깨알같이 쏟아지는 노하우와 많은 가르침을 받고,

실패를 딛고 도전 할 수 있었습니다.

경매는 민사집행법에 따르며 공매는 국세징수법에 따라 진행됩니다.

하지만, 신탁공매는 민법상 매매계약에 해당하고

매매계약 체결에 따라 소유권을 이전하는 것입니다. 

신탁공매는 말소기준권리가 없으며

등기부등본상의 모든 권리를 매수인이 인수를 해야만 합니다. 

경매투자를 하는 사람들은 인수 라는 단어를 정말 불편해하죠~ 

그래서 경매와는 달리 소수와 경쟁을 할 것이고,

또 약간의 불편함을 감수하면 더욱 높아지는 수익률을 생각해보며

저는 신탁공매가 매력적이었습니다.

4. 신탁공매로 주거용 수익형부동산 만들기

①신탁공매 물건 검색후 해당물건의 입찰공고문, 매매계약서 꼼꼼히 살펴보기.

정보지에서 경매물건만 늘 검색해보다가

물건에 대한 사진 한장 없는 신탁공매의 입찰공고문을 보면서

답답하고 막막한 느낌이 들었습니다.

궁금한 것은 입찰자가 직접 모두를 조사해야하는

부담감은 있었지만 ...이렇게 하나씩 배우는 것 같았습니다.

매매계약서는 낙찰후, 신탁회사와의 계약조건이

담겨 있어서, 특약사항까지 꼼꼼히 체크해보았습니다.

<블루다이아님과 함께 공투로 진행된 물건입니다~^^.>

이 물건의 불편함은...

▶직접 신탁회사에 가서 입찰을 해야한다.

▶4개호수의 일괄매각이며, 1회차로 공매절차를 종료한다.

▶불법점유인들의 단단한 단합을 깨고, 명도를 위해 명도소송을 감안해야한다.

▶수탁자와 우선수익자가 본인들의 업무가 바쁘고 귀찮아서 정보를 풀지 않는다.

▶은행에서 신탁공매에 대한 정보가 부족하고, 임차인들이 있기 때문에 대출을 꺼려한다.

수익률이 높다면 북한도 갈 수 있는데....

부산? 얼마든지 가서 입찰할 수 있었습니다.

 4개호수의 일괄매각이란 점은

오히려 저희에게는 매력적이었습니다.

한번의 입찰로 4개호수를 가져오니, 월세도 4배를 받을 수 있으며,

다가구를 낙찰받아서 건물전체를 신경쓰며 힘든 것보다는,

구분건물의 개념으로 생각했을 때 훨씬 좋다는 생각도 들었습니다.

또 수탁자와 우선수익자가 정보를 풀지 않음으로 해서

오히려 더 경쟁력이 낮을 거라는 생각도 들었습니다.

대출은... 부딪쳐 보아야죠~ (여러개의 문을 두드리면 한군데는 열린다!)

② 신탁원부, 건축물대장,전입세대열람

   발급받아서 꼼꼼히 살펴보기.

신탁공매는 물건에 대한 정보가 부족해서

등기부등본, 건축물대장, 신탁원부 등

관련서류들을 직접 철저하게 분석하고 조사해야 합니다.

무엇이든 처음 시작할 때는 실수를 할까 두려워서인지

처음 보는 신탁원부를 첨부터 끝까지 모두 읽어보았습니다.

(솔직히... 처음엔 수탁자, 위탁자, 우선수익자도 헷갈리더군요 ...)

신탁회사와 대출거래은행, 소유자의 정보등,

신탁계약내용이 담겨 있었습니다.

많은 내용들이 이해도 되지 않고, 생소했지만,

나의 투자금이 들어간다고 생각하니

눈에 힘이 빡 ~ 들어가면서 필요한 내용들이

걸러지는 것 같았습니다.

③ 임장 꼼꼼히 하기

신탁공매의 물건은 정보가 여러모로 부족하므로

임장 역시 온라인 임장, 현장임장 모두를

꼼꼼히 해야하는 것 같습니다~

주변으로의 입지 조사와 시세 조사를 하고

비슷한 조건의 물건이 아파트, 빌라를

포함하여 공실이 어느정도인지 알아보고,

주위에 오피스텔, 빌라, 도시형생활주택을 

지을 수 있는 대지가  있는지 등을 파악하고,

임장을 통해 나의 물건이 모든 과정이 완료된 후

임대와 매매가 잘 될 수 있는 수요가 많은 

지역인지 확인해보았습니다.

④ 입찰 & 낙찰~~

신탁공매 입찰장은 여러가지 변수들이 가끔씩 있는 것 같습니다.

하지만, 본인이 생각한 대로, 계획한대로~

분위기에 흔들리지 않는게 중요한 것 같습니다.

솔직히... 저도 처음이라 당황해서

꼭 낙찰 받고 싶던 평수의 6개호수를 놓치고 말았습니다.;;;

어디서든 투자자는 멘탈이 강해야 하고,

생각과 판단이 확실해야 할 것 같습니다.

* 낙찰을 받은 후에는 공고문에 명시된 날짜이내에 

  신탁회사를 방문하여 매매계약서를 작성해야 합니다~

  그렇지 않으면 보증금이 신탁회사로 귀속 된다는 거 잊지 마세요~

⑤ 대출

은행에서는 신탁공매 물건에 대해서 생소하기도 하고

때로는 선입견도 있는 것 같습니다. 

상담사를 통해 충분히 설명을 한 후, 연결해주는 은행담당직원들에게

다시 설명을 하고 설득을 해야하는 어려움이 있었습니다.

하지만, 부동산 투자를 잘하기 위해서는 대출을 좋은 조건에 잘 받는 것도

투자자들에게는 필요한 역량인 것 같습니다.

특히, 전입신고가 된 점유자가 있는 경우는 절대로

대출을 해주려고 하지 않습니다.

저희는 위탁자가 체결한 임대차계약에 대하여

임대차확인서를 발급해준 사실이 없다는 공문을

신탁회사에 요청하여 받고, 

은행에 제출을 한 후, 대출을 실행하였습니다~

대출은 ... 경.공매를 진행하면서 항상 긴장되는 부분인 것 같습니다~

⑥ 명도

저는 지금까지  9건의 명도를 처리하며 빈집 명도를 제외하고

점유자가 있는 곳은  모두 원만하게 해결을 잘 한듯 합니다.

(제가 잘 해서가 아니라, 정말 배운대로 따라만 했습니다. ^^;;)

하지만, 이 물건은 인도명령을 할 수 없는 신탁공매 물건이었고,

한꺼번에 여러명의 명도를 해본적은 처음이었습니다.

또한 점유자들끼리 똘똘 뭉쳐 단합을 한 상태였기 때문에

자신이 없고 두렵기만 했습니다.

특히나 전세금 4천만원을 위탁자와 계약한 임차인들은

보증금 반환을 요구하며 강하게 대응할 것 같았습니다.

명도는 점유자를 내보내는게 목적이 아니라

낙찰자가 원하는 조건으로 점유자를 설득시키는 것이다!

용기를 내어 배운것을 생각하며 하나씩 하나씩 절차를 밟아보았습니다.

* 점유자들의 인적사항 파악하기

  (이 작업은 탐정과 같은 추적능력이 필요했습니다;)

* 한명씩 내용증명 보내기.

* 내용증명에 명시한 기한 까지 기다린 후 문자 보내기.

* 점유이전금지가처분 신청, 명도소송, 형사소송 차례대로 접수하기.

* 법원 우편물 송달 확인 후 또 문자보내기

  (하나씩 법적절차에 따른 접수를 했더니 희안하게도

   적절한 압박이 될 수 있게끔 며칠에 하나씩 우편물이 송달 되더군요~

   법원이 저희의 명도를 도와주는 느낌?~^^)

이 정도면 최대한 압박이 된 상태라고 생각함과 동시에

한명씩 연락이 왔습니다. 

처음엔 모두를 만나지 않고, 주도권을 잡은 한사람만 만나서

명도협상을 하였습니다.

주도권을 잡은 사람을 설득하면

한명씩 차례대로 명도가 될 것이라고 배웠습니다~.

내가 원하는 조건으로 4명을 설득시키는  것은

법원에서 온 서류들로 인해서 그리 긴 시간은 필요하지 않았습니다.

늘 명도의 과정은 힘들지만  협상후 마지막은 항상 언제나...

짠...... 한 것 같습니다.

⑦ 월세셋팅~~~

임장을 하고, 조사를 하면서 확신을 가졌던 물건이기에

저희가 기대했던 만큼의 월세를 셋팅할 수 있었던 것 같습니다.

신탁공매가 3년에 걸쳐 33개호수의 집에 진행이 되면서

부동산의 가치가 하락한 것이었을 뿐

입지도 좋을 뿐만 아니라, 대학생과 직장인 수요 또한

많다는 것을 알았습니다.

매도 시세는 - 1.15억

(앞으로 대학병원이 완공되면 시세는 더 up~)

공매  예정가격 -  7200만원

낙찰가  - 8천만원

대출금 -  낙찰가의  80%

세금및 기타비용 - 450만원

월세 - 1500/50

투자금 - 500만원

이자  -    17만원

순수익 -   33만원

진행할 때는 많이 힘든 부분도 있었지만,

4개호수 월세셋팅을 모두 마친 후에는

블루다이아님과 흐뭇하게 효자노릇을 하는

요 아이들을 사랑하고 있습니다~^^

현재까지 매도를 할 생각은 없으나...

월세가 잘 나오고 있으니,

언젠가 원하는 금액에 매도를 할 수 있을 때를 기다려

좋은 가격에 매도를 할 예정입니다~

5. 월세받는day는 부자된day~

월세가 통장에 들어오는 기쁨이...

이런 큰 기쁨인줄은 정말 몰랐습니다~^^

저는 부동산 투자를 처음 시작하면서 

나의 투자를 위한 포트폴리오를 구성해보지 않고

계획도 없이 무작정 그냥 달렸던 것 같습니다.

초반에 일찍 실패를 경험해봄으로서

그때서야 부자가 될 수 있는 지도!

저의 포트폴리오를 그려보았습니다.

내가 목표로 하는 현금흐름을  갖춘 후,

중장기 투자를 시도하고, 단기투자를 통해

투자금을 조금씩 더 확보하며,

현금흐름은 지속적으로 늘려가는게

저의 계획입니다.~

남들 보다 좀 더 빨리 실패를 해본 것에

오히려 다행이라고 생각했고,

더 많은 기회를 볼 수 있는 시야를 키우기 위해

노력 하게 되었는 것 같습니다.

때로는 모든 일들이 내 맘처럼 되지 않고

가끔씩은 시간이 더 걸리더라도

먼 길을 돌아서 가야 하는 상황들이...

살면서, 또 경매투자를 하면서 생기는 것 같습니다.

하지만 그때마다~
상황을 받아들이고, 현재상태에서의

최선의 선택을 하면 더 나은 결과를 만들어 내기도 한다.

사무장님의 이 말씀을 항상 머릿속에 새기며,

항상 제가 맞닥뜨리는 상황속에서

최선의 선택을 할 수 있게 노력을 하고있습니다.~^^

행복재테크와 함께 하며~

동기들과 함께 걸어가면서~

실패의 순간에도 힘을 낼 수 있었고,

사무장님과 강사님들의 강의를 들으면서

힘든순간에도 포기 하지 않고,

또다른 방법으로 더 큰 수익을 낼 수 있는

방법을 배우게 되며, 기회를 가질 수 있었습니다.

현금흐름의 중요성을 깨닫고,

주거용 수익형부동산을 잘 마무리 한 후,

상가에서 월세받기를 다음단계로 진행하였습니다.

다음 칼럼에 준비하여 올려드리겠습니다~^^

  아는 것과 실행하는 것은 

      큰 차이가 있다!           

비록 실패도 해보고, 돌아서도 가보았지만...

그렇게 해봄으로써, 더 나은 방향을

찾으며 항상 걸어가는 사람만이 발전 할 수 있다고

저는 생각하고 믿습니다~^^

저의 작은 경험으로 신탁공매를 준비하시는 분들과

현금흐름을 만들기 위해 준비하시는분들께

조금이라도 도움이 된다면 정말 기쁠 것 같습니다~

현금 흐름 만들면 월세받는day~부자된day~^*^

.

[honey76]

현금흐름~~~~정말 공감합니다.

[행운과 기적]

아직 경험이 많이 없어 부자님 칼럼을 역으로 보고 있는데 부자님이 발전해 나가시는 모습을 따라해보고 싶네요

[지하조직]

신탁공매를 처음 접하는 데 내용 감사합니다.

[가로수길댁]

신탁공매에 관심을 가지고 공부하는 중 만난 이 반가운 글.. 너무나 자세하게 풀어써주셔서 감사합니다.. 도움 많이 받겠습니다..^^

[델마르]

꼼꼼하고 차분하게 써내린 글을 읽으니 경험담이 눈앞에 그려지는것 같습니다. 소중한 경함담 감사합니다.

[honey78]

댓글에 제 닉네임이 있는데 몇달지나니 세상에 처음읽은글인줄 알았습니다..ㅠㅠ 다시보니 새롭네요...감사합니다..

[단순명료]

신탁공매 고려해야 할 사항이 많지만 그만큼 수익도 나니 좋네요~~^^

[바샌]

좋은 글 감사합니다

[꿈꾸는꿈부자]

큰도움이 되었습니다:)

[릴리콩]

신탁공매라니.. 이게가능하군요. 어디가슈 이렇게 좋은 정보를 접할수있을까요 정말 감사드립니다^^

[실전경험]

초보자인데 신탁공매가 무엇인지 공부해봐야겠네요 좋은 투자일기 잘 보았습니다. 감사합니다.

[행복한자수성가]

신탁공매라는 방법도 있군요. 공부 해봐야겠네요^^
현금흐름의 중요성을 알려주셔서 감사합니다 😊

[초하루]

아웅..
부자된데이님을 직접.뵈어서 그런지..
글이.감동으로 다가오네요....
신탁공매.. 많이.기웃거려봤는데..
정말.. 그 긴 계약조건을 읽어내려가다보면.. 자신감이 뚝 떨어졌어요.ㅠ
저도 데이님처럼 동기분과 같이 힘을 보태어 도전 해 봐야 겠어요.^^
소중한 글.. 감사합니다.

[경매인생]

소중한 정보 너무 감사합니다. 행복하세요.

[홍긍정]

현금흐름이 진짜 중요한것 같아요 투자를 지속하기 위한 필수요소입니다~~

[50억벌고싶다]

감사합니다.

[카프1390]

참 좋은 글이네요

[beloved]

많은도움 되었습니다~

[미희야]

좋은 글 감사합니다~^^*

[토끼언니]

와우 감사합니다!

[으랭]

감사합니다 :)

[Hole Man]

한탕욕심보다는꾸준한현금흐름에중점을둬야할거같네요

[달선녀]

신탁공매를 공부하려면 어디서 해야할까요? 매력적으로 보이네요

[눅눅한새우깡]

많은 성공한 분들의 글을 보니 모두 실행과 실패 두 가지를 꼭 언급하시네요. 모두 제가 지금 안하고 있는 것들^^;

[재봉]

진짜 현금흐름이 장기투자의 기초인것같아요 ㅋㅋㅋ
저도 현금흐름을 만들기 위해 노력해야겠어요

[복주파]

실패를 딛고 한단계 더 나아가는 모습이 멋지십니다! 저도 신탁공매에 대해 배워봐야겠네요!

[최해]

신탁공매를 활용하여 현금흐름을 만드셨네요. 축하드립니다. 좋은글 공유 감사합니다!

[중년엔중부말년엔대부]

항상 어디로 가든 길이 있는 걸 다시 한번 느끼게 해주었네요
현재 상황에서 최선의 선택을 하는 삶 저 또한 같은 마음으로 더 최선을 다해서 살아야겠네요
좋은 글 감사합니다.

[말글요리사]

열심히 공부하고 직접 실패도, 성공도 해봐야겠습니다~~ 동기부여 하고 갑니닷!

[전혜연]

저도 현금흐름을 만들기 위해서 수익형 부동산에 관심을 가지고 있는데 마침 좋은 글을 만나 반갑습니다. 좋은 정보 감사합니다~

[보로본본]

신탁공매 일괄입찰로 검색해보다가 읽게되었어요~ 준비하면서 많은 글들 읽어봤지만 이렇게 잘 정리해주시고 와닿는 글로써 최고입니다! 감사해요

[힘차게긍정]

좋은 글 써주셔서 감사합니다

[굿타임]

하나씩 차근차근해내시는 모습이 멋집니다. 열정이 정말 대단합니다.

[하이밸류]

신탁공매에 대해서 간접적으로 경험해 볼수 있었어요
공유해 주셔서 감사드립니다 :)

[200억 선한부자]

부자된day님!! 제가 평소에 고민하고있는 내용에 대한 답이 있네요!! 신탁공매 신탁사에 허락맡지않은 불법점유자가 전입신고 되어있으면 대출이 안되잖아요~ 그때 신탁사에 "임대차확인서를 발급해준적이 없다"는 공문을 신탁회사에 요청하면 정말 그 공문을 주는건가요??!! 그럼 그 공문을 대출상담사에게 드리면 대출이 가능한건가요??