칼럼 행크 가입 1년 만에 월세 500만원 받는 건물주 되다- 그 뒷이야기

[블루다이아]

제가 작년 말에

‘행크 가입 1년 만에 월세 500만원 받는 건물주 되다’

라는 글을 올렸던 것을 기억하시는지요...?^^

그 글을 올리고서 많은 호응과 댓글에

너무 감사했던 기억이 납니다.

그리고 대출이나 수익 등에 관해

자세히 알고 싶어 하시는 분들도 많으셨구요.

그래서 이번 칼럼은

월세 500만원을 세팅하게 된 뒷이야기를

자세하게 풀어 볼까 합니다.

제가 행크에 가입하고, 초기에는

지난 칼럼에도 말씀드렸듯이

아파트 단기 투자를 주로 하였습니다.

그러다가 사무장님께서 강의를 통해

‘단기 투자 수익으로는 부자가 될 수 없다.’

‘경제적 자유를 이루려면

꼭 현금흐름을 만들어야 한다.’

고 하신 말씀에

격한 공감을 하게 되었습니다.

단기 투자 수익으로

제 연봉에 가까운 수익을 얻었지만

금새 사라지고 없었거든요.

통장에 찍힌 기억은 있지만

쓴 기억은 별로 없는데 말이죠~^^;;;

그래서 저는 현금흐름을 만들기로 다짐하고,

목표는 2017년 안에

월세 300만원 만들기로 잡았습니다.

결과적으로 2017년 말까지 월세 500만원,

정확히는 520만원을 만들었으니

목표 달성을 하고도 남은 셈이죠~^^

월세 받다가 추후 매도하면

매도차익까지 얻을 수 있으니 일석이조!!

# 첫 현금흐름을 만들다

저에게 저음 월세를 안겨준 물건은

월세투자반을 들으며

부자된데이님과 공투한 신탁공매 물건,

경산의 도시형 생활주택 4채입니다.

제 지난 칼럼에도 언급하였고,

부자된 데이님께서

신탁공매 칼럼에서 자세히 풀어주셨기에

간단히 수익 구조만 이야기하고

넘어가도록 하겠습니다.

낙찰: 8000만원*4채=3억 2천만원

대출금: 낙찰의 80%

월세: 1500/50만원*4채=200만원

실투자금: 2000만원

(낙찰가+세금 및 부대 비용-대출금-보증금)

순수익: 월세 200만원- 이자 70만원= 130만원

매도 예상액: 1억 1500만원*4채

= 4억 6000만원(현 시점 기준)

2인이 공동 투자한 물건이므로

인당 실투자금 1000만원으로

월세 100만원(순수익 65만원)을 만들게 되었습니다.

현재 바로 앞에 대학병원이 공사중이어서

추후 억 이상의 매도 차익도 예상하고 있답니다.^^

# 드디어 상가 건물주가 되다

첫 번째 현금흐름을 만들고서

다주택자 규제가 터지면서

다음 현금흐름은 상가로 만들어야겠다는

생각을 하게 되었습니다.

그리고 상가초급반과 상가심화반을

들으며 키웠던 상가 건물주가 되겠다는 꿈을

이루고 싶기도 했구요.

그런데 주거형 물건에서

쓰리샷 원킬의 높은 낙찰 성적을 내었던 저도

상가는 낙찰이 쉽지 않았습니다.

조금만 상권이 괜찮은 곳은

시세보다 높게 낙찰이 되기 일쑤였지요.

특히 임대나 매도가 쉬운 1층은

정말 낙찰받기 힘들었습니다.ㅠㅠ

그러던 중 제 눈에 띠인 물건이 있었으니

평택시 항아리 상권의

주차타워 1층 상가였습니다.

항아리 상권이란?

항아리 상권은 특정 지역에 상권이 한정되어

그 이상으로 팽창하진 않지만,

소비자들도 다른 지역으로

빠져나가지 않는 상권을 말합니다.

항아리에 물이 넘치듯

수요가 항상 공급을 초과한다는 뜻인데요.

지속적이고 충성도 높은 수요층을 기대할 수 있어

신규 창업자들이

가장 선호하는 상권 가운데 하나로 꼽힙니다.

또한 제가 이 상가를 주목하게 된 이유는

그 지역 1층 상가의 임대시세는

주차타워나 일반상가나 일정한데

주차타워가 평당가가 훨씬 싸다는 점이었습니다.

실제로 주변에 신축해서 분양하는 상가들은

훨씬 비싸게 분양을 하고 있었습니다.

매수가는 싼데 임대료는 똑같이 받는다면

수익률이 더 높다는 것이겠지요?

평균적으로 고층 상가의 경우 6% 수익률,

1층의 경우 5%수익률을 잡는데

1층인데 6%에 가까운 수익률이였으니

구미가 당길 수 밖에요.

그리고 나중에 매도할 때는

1층 상가 수익률로 매도할 수 있으리라는

계산이었습니다.

또한 향후 주변 상가 시세를

어느정도 따라잡는다면

매도 차익도 기대할 수 있겠다는

생각이 들었습니다.

그리고 이 물건의 또 하나의 장점은

관리비가 엄청 저렴하다는 거였습니다.

제가 낙찰 받은 상가가 13평인데

공용 관리비가 한 달에 6만원 정도였습니다.

관리비가 싸니 임차인 입장에서도

선호할 것이라 생각 되었습니다.

인근 상권에 족발, 곱창, 치킨집 등이

위치하고 있었는데

저녁 상권이 활발한 만큼

오뎅바나 해장국집, 꼬치집 같은 업종으로

임대가 수월할 것으로 생각되었습니다.

그런데 정말 머피의 법칙도

이런 머피의 법칙이 없었습니다.

제가 투자를 시작하고서

얼마 안 있어 대출 규제가 터졌습니다.

그리고 5채의 주택을 보유하게 되자

다주택자 규제가 터졌죠.

그리고 처음 상가를 낙찰 받아 세팅하려고 하니

최저 임금 상승 정책이 발표되었습니다.

이에 자영업자들,

특히 요식업계가 타격이 컸습니다.

당연히 1층 공실 상가가 늘게 되었고

창업하는 사람들도 줄어들었죠.

상황이 안 좋다 보니

임대문의를 하는 사람들은 있는데

계약까지 성사가 되지 않았습니다.

계약한다고 해놓고 변심해서

계약금을 안 보내기도 하구요.;;;

그래서 공실로 방치해 놓느니

그냥 임대료를 10만원 내려 받기로 결심합니다.

공실이 계속되면 이자부담도 있고

손해가 더 크겠다 싶었거든요.

사실 임대료가

추후 매도가에 영향을 끼치기에

이 결심을 하기가 굉장히 힘들었습니다.

그럼에도 불구하고 힘든 결정을 내린 뒤,

임대료를 내리겠다고 부동산에 전화를 하자마자

그 날 저녁 바로 닭발집으로

임대가 나갔습니다.^^

게다가 3일 뒤에 바로 잔금치고

인테리어에 들어가기로 했답니다.

월세를 10만원 낮추는 바람에

처음에 원하던 수익률은 얻지 못 했지만

그래도 처음으로 1층 상가 건물주도 되고

월세도 받게 되었으니 너무 뿌듯하더라구요.

매도할 때 임대료를 인상하면 된다 생각하고

당분간 보유하려고 합니다.

낙찰: 2억 6천 200만원

대출: 낙찰가의 83%

월세: 2000/120만원

실투자금: 3천 만원

순수익: 월세 120만원-이자 60만원=60만원

월세 수익률: 5.5%

매도 예상액: 3억원(현시점 기준)

# 똘똘한 상가 한 채가 열 채 안 부럽다.

주거형 물건이 아닌 상가 위주로 보다보니

물건 수가 많지 않아

먼 지역까지 임장을 다니면서

직장맘으로 다시 한계가 느껴지기 시작했습니다.

그래서 가까운 지역에 상가를 갖고 싶어서

제가 사는 부천 지역의 상가가 나오면

대부분 임장하고 입찰했습니다.

그런데 부천 상가 경매 열기가 얼마나 뜨거운지

패찰을 거듭했습니다.

급매가 이상으로 낙찰이 되는 경우가

허다했기 때문이었습니다.

그러던 중 사무장님께서 강의 때

최근에 급매로 상가를

좋은 조건으로 매입하셨다는 말씀을 하셨습니다.

꼭 경매만이 답은 아니라며,

경매든 공매든, 급매든,

좋은 부동산을 매입하기 위한 수단일 뿐이라는

말씀을 하시면서요.

이 말씀을 듣고 전 급매로

부천 상가를 매입하기로 결심합니다.

배우면 바로 실천하는 실행력 짱 다이아 출동!!!ㅋ

그 날부터 부천에 있는

상가 전문 부동산에 연락을 해서

제가 원하는 조건을 미리 얘기하고

방문하였습니다.

이미 부천 상가 임장을 많이 해서

시세를 어느 정도 꿰고 있었기에

부동산에게 끌려가지 않고

제가 원하는 조건대로

이끌어가기가 수월했습니다.

제가 원하는 조건은 이러했습니다.

1. 7호선 역세권에 4억~6억원 사이 급매물

2. 평당가 400만원대

(최근 주변 상가 경매 낙찰 가격 & 급매 가격)

3. 월세 수익률 6%이상

4. 주변에 혐오시설이 없는 상가

    

이렇게 네 가지 조건을 딱 얘기하니

부동산 사장님께서는

“많이 알고 오셨네요~” 하시며

조건에 맞는 물건 리스트 미리 뽑아놓으신 걸

쫘악 보여주셨습니다.

그 중에 맘에 드는 몇 곳을 찍어서

직접 부동산 사장님과 같이 임장해 보았습니다.

사무실, 원룸텔, 학원 등 몇 군데를 돌다보니

제 마음에 딱 드는 곳이 있었습니다.

분양 평수 실평수 83평의

6층 상가를 통층으로 사용하는

체대입시학원이었습니다.

지하철역과 5분 거리에

차로 이동시 사거리로 들어오자마자 보이는

코너 건물이었거든요.

또한 통층으로 사용하는 것 또한

큰 장점이었습니다.

가슴이 두근두근!!

이 물건은 내거다!!라는 느낌이 팍 옵니다.^^ㅋ

문제는 6억 1000만원이라는 금액이었습니다.

매도자가 빨리 처분하고 미국으로 가야해서

급매가로 내놓은 거라는데

그래도 큰 금액이었지요.

일단 먼저 대출가능 금액을 알아봐야 해서

최대한 빨리 연락을 드린다고 하고

집으로 돌아옵니다.

상가 일반 매매는

대출이 잘 안 나온다고 하는데

수중에 돈이 얼마 없는 서민인지라 걱정이...;;

제가 상가 급매물을 샀다고 하니까

일부 행크 회원들께서 원래 제가 돈 많은 줄 알고

오해들 하시던데 절대 그렇지 않습니다.^^;;;;

열심히 대출을 수소문한 끝에

70%까지 가능하다는 답변을 듣습니다.

그리고 그 당시 이사를 앞두고 있었는데

투자금 마련을 위해서 전세자금 대출을

최대한 받기로 했거든요.

(전세자금 대출은 전세금 80%까지 가능하고

이율도 2%대인 거 아시죠?^^)

새로 이사 가는 집

전세자금 대출을 최대한 받은 뒤

이전 집 전세금으로

투자금을 확보할 수 있었습니다.

이렇게 자금 마련계획을 세운 후

다음날 부동산에 전화해서

매도자가 빨리 처분하고 미국으로

가야 한다는 점을 노려

1000만원을 깎아주면

바로 계약하겠노라고 딜을 합니다.

결과는 성공!!!>.<

시세보다 싸게 매입한데다

기존에 임차 조건을 그대로 승계하는 조건이라

명도랑 공실 걱정 없으니

이보다 더 좋을 수 없다!^^ㅋ

그리고 최근에 계약이 만료되어

재계약도 하였답니다.

매수가격: 6억 원

대출: 매수가격의 70%

월세: 3000/300만원

실투자금: 1억 5천만원

순수익: 월세 300만원- 이자 125만원= 175만원

월세 수익률: 6.3%

매도 예상액: 7억원 이상

돈은 좀 묶였지만

경매로 잘 나오지 않는

좋은 위치의 상가다 보니

향후 임대 및 매도가 수월할 뿐 아니라

평당가가 계속 상승하고 있는 지역이기에

추후 상당한 매도 차익까지 예상되니

똘똘한 상가 한 채가

열 채 안 부럽다고 할 만 하죠?^^

이렇게 행크 가입한지 1년 만에

월세 520만원(순수익 300만원)을 세팅하였습니다.

웬만한 회사원 월급이지요?

매달 제가 받는 월급과

일하지 않고 상가에서 얻는 수익이 거의 같다보니

일하는 것이 허무해질 지경이랍니다.ㅋ

결과적으로

월급을 두 배로 받는 셈이 되었으니

생활에도 훨씬 여유가 생겼고

다른 투자를 할 때도

이자 걱정 없이 할 수 있게 되었지요.

그리고 초보 때 줄곧 느끼던 조급함도

이제는 사라졌습니다.

아직 경제적 자유까지는 아니지만

반의 반 정도 자유를 누리고 있는 듯합니다.^^

제가 몇 년 안에 부자가 될 거라는 사실을

확신하게 된 것은 물론이구요.^^

앞으로는 여유를 가지고

다시 투자금을 확보해서

인생 물건 한 번 낙찰 받아 보려고 합니다.

제 현금흐름 만들기의 최종 목표는

월세 2000만원을 만드는 것이랍니다.

여러분들도 안정적인 현금 흐름 만드셔서

경제적 자유를 꼭 누리게 되시길 기원합니다.^^

모두들 다이아처럼 반짝이는 미래를 위해 화이팅!!!^^* 

이제 마지막 자유 주제 칼럼 미션을 마치며

며칠 뒤 최종 4인 선발을 앞두게 되었네요.

그동안 행크 스타 Top11으로 불리 우며

많이 행복했습니다.^^*

이렇게 행크 스타 경연의 장을 마련해 주신

사무장님께 무한 감사드리며,

그동안 칼럼 읽어주시고 응원해 주신

칼럼리스트님들과 행크 회원분들께도

찐~한 감사의 말씀 전합니다.^^♥

[민해]

너무 잘하신거같아 부럽네요 상권분석의 중요성이 이렇게 부각됩니다 블루다이아님 지금도 투자잘하고 계신지 궁금합니다 블루다이아님 글을 더 봐야겠어요 좋은글 감사합니다^^

[쿠르트]

많은 도움이 되었습니다.

[굿타임]

멋진 스토리입니다. 좋은 부동산을 매수하기 위해 경매든 공매든 급매든 상관없다는 말이 와닿네요. 실력을 갖추시니 기회를 잡으신 듯 합니다.

[땅거미님]

저도 월세 받는 부자가 될수 있게 잘 실행하겠습니다^^

[맛있는인생1]

저도 열심히 해서 건물주 되어 보고 싶네요