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공급: 주택가격을 좌우하는 가장 중요한 단일변수는 공급량이다. 많은 사람들이 공급을 머리에 넣지 않고 수요위주의 사고를 하는데, 그래서는 주택가격 안정화라는 정책목표는 절대 달성할 수 없다. 일반적으로 주택가격에 중립적인 연간 입주물량은 서울 5-6만채, 전국 35-40만채로 잡는다. 여기서 공급물량은 임대를 제외한 분양을 뜻하며, 중립적이란 뜻은, 가격이 오르지 않는 공급량을 말하는 것이 아니라 주택가격이 일반적인 물가(연간 4-5%)와 비슷하게 상승하게 만들수 있는 공급량을 말한다. 주택건설에 필요한 철근, 시멘트, 레미콘, 페인트, 인건비가 모두 오르는데 그 결과물인 주택의 가격이 오르지 않을수는 없다. 그런식으로 아예 못올라가게 막는다면, 결국 주택의 공급이 줄어들어 시간이 지난후에 부동산 대폭등이란 결과물을 불러온다. 그리고 그렇게 건설업 억제정책의 결과물은 2021년 현재 미분양이 전국에 2만채도 안되는 현실로 나타났다.
정부 정책: 한국과 같이 국토종합계획 등을 통해 전국 단위로 관공서 배치, 신도시나 혁신도시 등의 대규모 택지개발, 도로 등 사회간접자본 건설 등을 계획하는 경우 후술할 미시적 관점의 내용도 거시적으로 바라봐야 할 경우가 있다. 국가에서 국토개발에 필요한 예산을 늘리면 전국적으로 부동산 가격이 상승하며, 반대의 경우 상승이 둔화된다.
토지 건축 규제: 굉장히 중요한 부분이다. 실증에 따르면 부동산의 장기추세는 소득과 인구, 그리고 토지규제 레벨과 강한 상관관계를 갖는다. 소득과 인구를 정부에서 인위적으로 조절하는 것은 거의 불가능하므로, 사실 손댈 수 있는 것은 규제밖에 없다. 그린벨트를 비롯한 공공녹지규제는 주택가격을 상승시키고, 과도한 건축규제 역시 주택건설을 줄이기에 가격상승을 유발한다. 댈러스와 샌프란시스코는 1980년 이후 비슷한 소득상승률을 보여왔는데, 소득 대비 집값으로 볼 때 녹지규제가 전국에서 가장 강한 샌프란시스코는 30퍼센트가 넘는 상승률을 보였고, 댈러스는 그대로였다.
부동산 세금: 취득세, 거래세, 소득세, 보유세 등등 부동산을 소유하면서 들어가는 제반 세금이 은행 예금에 비해 불리하거나 비슷하면 부동산을 가진 사람들이 매물을 내놓게 된다. 그런데 여기서 함정은 부동산 시장을 인위적으로 부양하려고 세금을 너무 과하게 인상하거나 필요 이상으로 인하하면 오히려 비정상적인 상황을 암시하는 위험신호로 볼 수도 있다.
위의 네가지는 부동산 가격을 결정하는 공급측 요인이라고 할 수 있다.
금리: 보통 금리가 내리면 부동산 가격이 상승하고, 금리가 오르면 부동산 가격이 하락하는 것으로 알려져있으나 실제로는 그렇지 않은 모습을 볼 수 있는데, 이는 각 중앙은행은 호황일때 금리를 인상하고 불황일때 금리를 인하하기 때문에 그렇다. 따라서 오히려 실제로 금리가 오를때 부동산이 상승하고, 금리가 내릴때 부동산이 하락(조정)하는 경우가 훨씬 많았다. 실제 금리와 부동산이 어떻게 움직였는지 살펴보자. 한국의 부동산 강세장은 3차례로 나눌 수 있다. 1986-1991년, 2001-2007년, 2015-2021(진행중). 이러한 강세장은 대부분 금리 상승기(인상기)에 진행되었다. 부동산 강세장 자체가 주식에 비해 오래 유지되기 때문에 금리 상승/하강기를 모두 포괄하는 경향이 있지만, 그중에서도 금리 상승기에 더 강하게 올랐다. 2000년대 중반 부동산 강세장에서도, 가장 강하게 올랐던 것은 IMF 구조조정을 탈피한 2001년과 금리가 본격적으로 오르기 시작한 2005-2007년이었다. 1980년대 강세장에서도 마찬가지였다. 약세장을 살펴봐도 마찬가지인데, 1980년 이후 한국 부동산의 약세장은 2번 정도로 볼 수 있다. 1996-1999년, 2009-2013년. 두 구간 모두 금리 하락국면이었다. 미국과 한국에서 모두 기준금리와 장기금리가 내려가던 시기였다. 물론 IMF의 개입으로 1998년에 일시적으로 금리가 20%까지 인상되었으나, 외부개입을 제외하고 미국과 한국의 중앙은행이 경제상황을 고려하여 자체적으로 금리를 결정할 수 있는 여건이라면, 금리가 인하되기 시작할때가 부동산이 하락하기 시작하는 경우가 대부분이었다. 또한 우리 눈앞에 펼쳐진 강세장도 금리상승이 부동산에 악재라는 논리를 정면으로 부정한다. 한국의 부동산이 본격적으로 오르기 시작한 2015년은 바로 미국의 중앙은행이 테이퍼링을 완료하고 금리를 올리기 시작하는 시점이었다. 그리고 본격적으로 금리를 1년에 3차례 넘게 올려버린 2017-2018년은 주택가격의 상승각도가 위로 레벨업하는 구간이었다. 그러다가 제롬 파월이 변심하여 2018년 12월부터 금리 인하를 택하고 2019년엔 3차례에 걸쳐 금리를 내리고 2020년 코로나 위기에서 1.5%p를 인하하는데, 2018년 12월-2020년 4월은 지금까지 진행중인 강세장에서 부동산이 조금이나마 하락했던 유일한 구간이었다.
경제성장률과 실업률: 경제가 성장할수록 개인소득과 기업의 투자가 늘어나면서 빠른 속도로 인플레이션이 진행되므로, 실물을 바탕으로 한 부동산이 폭등한다. 반대로 경제가 쭈그러들면 기존의 땅이나 건물조차 매각한다는 사람이 늘고 개개인의 소득은 감소하므로 부동산은 하락한다.
경제에 참여하는 청장년층 숫자의 증가율: 한국을 예로 들자면 출산율은 줄고 있지만 경제활동인구로는 일을 해서 소득을 벌어들이거나 은퇴 후 모아놓은 자산을 부동산에 투자하는 베이비붐 시대 청장년층 머릿수가 계속 시장에 유입되며 아직은 집의 수요가 유지되기 때문이다.
위 3가지는 부동산 가격을 결정하는 수요측 요인이다.
주식시장에선 단기적으로 가격을 결정하는 것은 수요고, 장기적으로 가격을 좌우하는 것은 공급이라는 말이 있다. 재미있게도 부동산 시장은 반대라고 할 수 있다. 주택가격은 단기적으로 공급에 의해 좌우되고, 장기적으로는 수요에 의해 좌우된다. 다만 여기서 단기와 장기에 대해선 이견이 있을수 있는데, 단기는 5년 장기는 20년정도로 생각하면 된다.
다시말해 그 어떤 사람도, 그 어떤 폭락론자도, 그 어떤 무주택자도 20년동안 세입자로 이사다닐 각오를 하지 않는다면 출산율로 인한주택가격 하락은 믿지 않는 것이 이롭다. 심지어 저러한 수요측 요인을 공급측 요인이 눌러버린다면, 박원순 서울시-문재인 정권의 수도권 정비사업 억제 기조가 향후 20년간 이어진다면, 수요측에서 발생하는 약세요소조차도 공급부족이 일거에 눌러버릴수 있다. 현재 서울시의 아파트는 전국기준으로 봤을 때 가장 부족한 편이다. 인구당 아파트를 기준으로 보면 부산, 대구, 광주 등 주요 광역시보다 훨씬 낮은 편이다. 이를 해결하지 않는다면 사실 20년 정도의 장기 시계열로 봐도 실질주택가격 하락은 요원하다고 볼 수 있다. 그리고 미국이 금리인상을 시작하자 귀신같이 폭락중이다인구가 줄어서 주택가격이 하락할 것이라는 말은, 사실 인구가 줄어드므로 자동차 가격이 하락할 것이라는 말과 크게 다를 것이 없다. 그런데 후자를 주장하면 말같지도 않은 소리라고 하지만 전자를 주장하면 왠지 합리적인 사람이라는 말을 듣는다.
대한민국보다 오래된 주택이 훨씬 많으면서 인구가 많이 줄어든 도시의 부동산 가격 상승률 자체는 뚜렷했던 미국을 보더라도 인구감소만으로 주택시장은 장기적으로 하락할 것이다라고 성급한 결론을 내는것은 다소 무리수다. 예시로 일리노이 주의 최대도시인 시카고는 한때 360만명을 자랑하는 대도시였으나 지금은 260만으로 100만명이 감소했음에도 주택가격 동향자체는 미국의 평균 이상이었다.
부동산과 자동차를 비교하는 행위는 재화의 본질을 이해하지 못한 독특한 발상이다. 자동차의 경우 소모품으로 시간이 지날 수록 감가상각이 가해지며, 일반적으로 10년 이내에 시장에서 완전히 방출된다. 그러나 부동산의 경우 40년 구축도 무난하게 거래가 진행될 정도로 오랜기간 가치가 유지되는 '재산'이다. 이유는 감가상각이 전혀 발생하지 않는 토지가 부동산의 가치의 대부분을 차지하기 때문이며, 이 탓에 100년이 된 빌딩이라도 그 지역이 명동 한복판처럼 인기나 가치 있으면 평 당 수억에 거래되는 것이다.
미시적 관점
외부 자본의 유입: 한국이나 개발도상국에서 부동산 소유자의 영향력은 절대적이다. 누군가가 땅주인을 위해 이것저것 기여를 하더라도 재산세, 각종 간접적인 분담금이나 자본이익 중과세에 대한 부담은 없으며[26] 산업단지나 사회간접자본, 원주민과 예술가의 동네 살리기 노력 등 외부의 투자, 소위 호재로 인한 이익은 부동산 소유자 몫이다. 따라서 호재가 부동산 가격 상승에 줄 영향을 분석하는 것이 매우 중요하며, 아직 실현되지 않은 호재라면 그 실현시기 또한 예상해야 한다,[27]
지역개발 또는 공공기관, 중요 시설의 입지: 주거지나 상권 옆에 국가중요시설 등 이런 시설들이 들어오면 당연히 더 활발해지므로 부동산이 오른다. 반대로 이런 시설들이 빠져나가면 호가가 떨어질 수도 있지만, 한국에서는 후속대책을 세워 다른 시설을 들여오는 식으로 피해를 최소화하는 것이 일반적이다.
상권의 성장: 상권이 성장하면 그 지역의 땅이나 건물을 취득했을 때 임대수입이나 매매 등에서 얻는 이득이 커진다. 다만 이런 경우 프리미엄 내지는 권리금 등등을 붙여 기존의 주인들이 팔게 되므로 이걸 모두 지불하고 뛰어들면 막차일 수 있으니 항상 조심해야 한다.
교통: 부동산 가치증대의 꽃. 수도권, 활발한 상권, 큰 회사 등에 인접해서 물류적인 요소나 출퇴근, 문화생활 등에 유리할 경우 가격이 오른다. 역세권 문서에도 나온다. 괜히 부동산 관련 항목에서 (도시)철도관련 썰도 곁들여주는 게 아니다. 반대로 교통이 상권과 멀리 떨어지고 불편할 경우 다른 지역으로 빠져나가므로 매물이 늘어난다. 간단히 예를 들자면 출퇴근에 4시간 걸리는 지역과 20분 거리 중 어느 곳을 더 선호할지 생각해 보자. 그런데 교통시설을 철거하는 경우는 굉장히 드문 현상이므로, 집값에 비해 땅값이 더 가파르게 오르는 이유가 여기에 있다고 보면 된다.[28] 이러한 분석은 중국철로고속에 대한 연구와 수도권 전철에 대한 연구에서 실증적으로 입증된다.
그런데 재미있는건 50년 단위의 장기평균에서 철도망은 부동산 시장을 억제하는 기능도 있다. Katharina Knoll, Moritz Schularick, Thomas Steger에 따르면, 19세기 후반부와 20세기 전반부에 부동산 가격이 안정되었던 것은 철도망의 확충과 같은 '교통 혁명'이다. 이다. 철도망이 확충되면 사람들이 생활할 수 있는 생활 반경이 넓어지고 좁은 지역에 기업이나 사람들이 몰려살 이유가 적어져 외곽 지역으로 분산되기 때문이다. Knoll 등은 1870년부터 2012년까지의 무려 142년 간의 전 세계 주요 12개 선진국의 실질 부동산 가격(물가상승분 제외)과 철도망 확충간의 관계를 분석하여 이런 주장을 입증할 제시[29]한 바 있다. 해당 논문 관련 논문에서는 철도망이 지속적으로 늘어나던 시절에는 부동산 가격이 인플레이션(각국의 소비자물가지수 상승분)을 제외하면 0~1%의 상승/하락이라는 극히 미미한 수준의 변동이라는 것을 통계치로 보여 주었다. 해당 논문에서는 이를 콥-더글러스 생산함수와 폰 튀넨의 입지론을 전제한 이상적인 모델 하에서 수식으로 설명한다.
관련 논문에 있는 12개 선진국 철도 총연장과 12개국 실질주택가격에 대한 상관관계 표를 한국어로 번역한 것. 12개국 철도 총 연장이 정점을 찍은 1950년대부터 12개국의 부동산 가격이 상승하기 시작했다. 출처는 과학동아 2018년 8월호. 따라서 'GTX 연선 지역의 부동산 가격이 증가되더라도 50년 단위로 장기적인 안목에서 보면 철도망을 확충하는 것이 대한민국 전 국토의 관점에서는 좋다'는 이야기로 종합할 수 있다.
강력범죄율: 이것도 상당히 크다. 위험한 지역일수록 거주 목적으로 지내기 힘들고 상권 자체가 쇠락한다. 역설적으로 상권이 죽어갈수록 그 지역의 활기가 줄어들고 빈민의 유입이 늘어나 빈민가가 되기 때문에 강력범죄율과 상권, 주거는 밀접한 관계가 있다.
물론 엄청난 리스크를 수반하고 부동산 가격이 꺼질대로 꺼진 우범지대 슬럼가에 대규모로 투자하여 낮은 가격을 무기삼아 일대 상권에서 우위를 점해 범죄율이 하락하고 부동산이 다시 오를 수도 있다.
또한 일반 분양아파트 주민들이 자기 단지 근처에 임대주택이 들어서는 것을 꺼리는 이유 중 하나가 범죄율이기도 하다. 그러나 연구 결과에 의하면 영구임대주택을 제외하면 임대주택과 강력범죄율 간 상관관계가 크지 않다. 영구임대주택, 국민임대주택, 장기전세주택, 5년임대주택, 50년 공공임대주택, 10년 임대주택의 6종류 임대주택들 중, 앞의 4가지는 범죄율에 정(+)의 영향을, 뒤의 2가지는 범죄율에 부(-)의 영향을 미치는데, 이 중 통계적으로 유의한 변수는 영구임대주택뿐이다. 정경훈, 공공임대주택과 범죄발생 관계에 관한 연구
교육, 학군: 인서울 명문대 대학에 잘 보내는 학교나 학원가가 위치한 지역에는 부동산 수요가 몰리면서 가격이 상승한다. 학원가가 밀집한 대치동이 대표적인 예시이다.
또한 특수목적고등학교, 자율형 사립고등학교 등이 위치해있는 지역으로 강남의 부동산 값이 분산되는 경향도 있다. 이 때문에 교육부에서 2025년 외고, 국제고, 자사고 폐지 방침을 확정짓자, 학군이 좋은 일반고로 교육 수요가 몰리면서 과거 강남 8학군이 부활하고 강남 집값이 뛸 것이라는 우려가 나오고 있는 상황. #
기업의 입지 : 매일 출퇴근 시간 맞춰가면서 러시아워 지옥철 교통체증 출퇴근지옥 겪다보면 사람이 짜증나고 지치게된다. 한번 가는데 자차로 몇시간 거리라면 오랜 근속은 거의 불가능하기도 하다. 자기가 다니는 기업과 가깝고 좋은데로 이사하고 살고 싶은건 자연적인 선택이다.
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