분양가 상한제 시 시공사 도급비용(직접공사비) 문의

[김태훈(블루)]

 

사업 예정지(2종 일반주거지역) 총 매입 면적 : 약 7,627 평

                              기부체납면적 : 약 800평

                                  유휴면적 : 약 19평

                                실사업면적 : 약 6808 평

이고 기부체납 부분으로 용적율은 210.42 % 이며 아파트구조는 지상층은 철근콘크리트 벽식구조 / 지하는 라멘조 구조이며

총 연면적 : 61,260 m2 (상가 : 1000 m2 포함)

지상층연면적 : 47,360 m2

지하층연면적 : 13,900 m2

33.61 평 - 77 세대,   47.20 평 - 161 세대,  57.25 평 - 67 세대 인 경우

- 택지비 감정평가가 1600만원/평을 받았다고 했을 경우 분양가 상한제를 적용하여 분양가

  산정 시 [ 분양가 = 택지비 + 건축비(기본형건축비 + 기본형 건축비의 가산비용) ]

  분양면적 기준으로 분양가는 다음과 같았 슴.

  ** 분양면적 기준으로 환산해 보면 **

  @ 33평형 - 11,463 천원 / 평

  [택지비: 7,356 천원/평(분양면적기준 평수) +건축비:4,108천원/평(분양면적기준 평수) ] 

  @ 47평형 - 12,136 천원 / 평

  [택지비: 7,723 천원/평(분양면적기준 평수) +건축비:4,412천원/평(분양면적기준 평수) ]

  @ 57평형 - 12,379 천원 / 평

  [택지비: 7,723 천원/평(분양면적기준 평수) +건축비:4,412천원/평(분양면적기준 평수) ]

  즉, 평균할 시에 분양가는

   분양가 : 12,078천원/ 평(분양면적기준 평수) =

   택지비: 7,716 천원/평(분양면적기준 평수) +건축비:4,361천원/평(분양면적기준 평수)  

  로 계산 되었습니다.

  그런데 제가 알고 싶은 것은 다음과 같습니다.

  1. 만일 실제로 토지구입을 감정평가액 만큼으로 구입을 했다고 하면 (즉, 총 매입면적

     7,627 평 을 108,928,000천원으로 구입 시 -> 실사업 면적 6,808 면적 기준으로

     평당 1,600만원 임) 분양가 상한제로 인하여 분양가는 위에서 언급한 것 처럼

     평균 12,078 천원/ 평(분양면적기준 평수) 로 분양할 수 밖에 없을 것입니다.

  2. 그렇다면 이 분양가 12,078 천원에는 택지비 와 건축비(기본형건축비 + 가산비용)

     로 구성되어 있으며 그 구성액은 앞서 말한대로 택지비: 7,716 천원/평(분양면적기준

     평수) + 건축비:4,361천원/평(분양면적기준 평수) 이며 이 경우 택지비 책정항목에서

     는 감정평가와 실제 구입액이 같으므로 수익을 기대할 수 없습니다.

  3. 그렇다면 건축비 : 4,361천원/평(분양면적기준 평수) 으로 나머지 직접, 간접공사비

     각종 의무부과 부담금, 분양 후의 토지금융비용, 전용면적 85m2 초과 주택분 부가세, ,    기타 사업필요경비, 시행사 이윤등을 해결 해야한다는 결론입니다.

  4. 여기서 건축비 4,361천원/평(분양면적 기준 평수)에서 직접공사비가 얼마나 되는가

     계산해보기로 하여 직접공사비를 층별, 면적별을 적용하여 따로 계산해 보았습니다.

    (계산방법은 건교부에서 고시한 기본형건축비 세부 공시내역을 참고 하였습니다.)

     ( 지상층 직접공사비 = [해당 지상건축비 - (설계+감리비 및 부대비)]*76.3% )

     ( 지하층 직접공사비 = 477천원/m2 -> 전용면적 85m2 이하 )

     ( 지하층 직접공사비 = 500천원/m2 -> 전용면적 85m2 초과 )

     그 결과

     사업 총연면적 중 상가 연면적을 뺀 면적을 기준으로 하면

     직접공사비 = 2,243천원 / 평(사업 총연면적에서 상가 연면적을 뺀 면적기준)

     직접공사비 = 2,919천원 / 평(아파트 분양면적기준)

     (이 직접공사비에는 부가세가 포함된 가격임.)

그렇다면 질문 드립니다.

   5. 위의 계산상으로 직접공사비는 상가 연면적을 뺀 사업 총연적면적 기준으로

      2,243 천원/ 평 (부가세포함)인데 분양가 상한제 전에는 보통 수지분석상

      시공사 직접공사비는 대략 290 ~ 330만원 / 평(총연면적 기준) 으로 해서

      수지분석을 했는데 분양가 상한제 적용 시 메이져 시공사 들이

      이 금액 2,243천원/평(지상,지하 평균가격, 부가세포함) 으로 시공을 할 수 있는지

      아니면 법적으로 위 금액으로 시공을 해야만 하는 것인지? 그리고 시행사 들과

      이 금액으로 도급계약을 체결할 수 있는 지 궁금합니다.   

    6. 만일 시공사들이 위의4, 5항과 같이 직접공사비 2,243천원 / 평(사업 총연면적에서

      상가 연면적을 뺀 면적기준) 으로 시공을 한다고 하면 즉, 이를 분양면적으로 환산

      시 위의 4항에서 언급한 데로 직접공사비 : 2,919천원 / 평(아파트 분양면적기준)로

      시공을 한다고 하면 

     7. 위의 2,3항에서 건축비 : 4,361천원/평(분양면적기준 평수)에서 직접공사비 : 2,919

       천원 / 평(아파트 분양면적기준)를 빼면 [이때 수지분석 상 시공사의 직접공사비에

       는 부가세를 제외한 금액으로 계산하므로 실제로는 2,919천원을 빼는 것이 아니라

       2,654천원 을 빼어야 한다 / 수지분석상 직접공사비의 부가세를 뺀 금액으로 계산

       하는 이유는 다 아시죠 ? ^^*] 1,707 천원/평(분양면적 기준 평수) 으로

       나머지 간접공사비, 각종 의무부과 부담금, 분양 후의 토지금융비용, 전용면적

       85m2 초과 주택분 부가세, 기타 사업필요경비,시행사 이윤등을 해결 해야한다는

       결론입니다.

      8. 하지만 수지분석상 앞서 언급한 분양가로 분양하고 택지비 16,000천원 / 평

         (실사업면적 기준, 실매입면적 기준으로는 14,282천원/평) 으로 구입하고 시공사

         직접 공사비 2,243천원 / 평(사업 총연면적에서 상가 연면적을 뺀 면적기준, 부가

         세 포함금액) 다시말해 2,919천원 / 평(아파트 분양면적기준, 부가세 포함금액) 으

         로 계산하면 위의 7항과 같이 1,707 천원/평(분양면적 기준 평수) 으로는 시행사

       이윤은 고사하더라도 나머지 간접공사비, 각종 의무부과 부담금, 분양 후의 토지금

       융 비용, 전용면적 85m2 초과 주택분 부가세 기타 사업필요경비 등을 해결할 수 없

       다 는 결론에 도달합니다.

      9. 위와 같은 계산상으로는 일반 민간업체가 분양가 상한제에서 사업을 할 수 있는

         방법이라고는

         첫째 위의 4항의 공사비 보다 싸게 시공사가 시공을 하거나

         둘째 토지감정평가액 보다 매우 싸게 땅을 매입하는 수 밖에는 없다

         는 결론인데

         첫째 항목은 시공사도 이윤을 추구하기에 거의 불가능하다고 보며

         두 번째 항목 토지감정평가액 보다 싸게 땅을 매입한다 는 것 또한 정상적인 방법

         으로는 불가능하다고 판단됨. 왜냐하면 토지감정평가는 사업시행자가 사업승인

         신청하고 그리고 그 후에 분양신청 시 지자체에서 그 사업지에 대해 2곳의 감정

         평가원에 택지감정평가를 의뢰하게 되고 그 감정평가원은 사업지를 대상으로 감정

         평가를 하게된다. 이때 감정평가 시 주변 아파트 시세뿐만 아니고 사업시행자가

         사업지를 구입한 금액도 조사하게 되므로 감정평가액은 실제 구입대비 많이는

         높게 평가할 수 없다 (감정평가사 의견 참고함)

      10. 따라서 실제로 분양가 상한제가 위와 같은 시스템으로 진행된다면

          민간업체가 사업시행하기란 거의 힘들다고 판단되며 향후에 기본형 건축비를 올리던가

          아니면 사업시행시 필요한 의무 경비등의 인정 폭을 확대 인정해 주어야만

          사업이 가능하다고 생각됩니다.

           제 계산과 판단이  틀린 것입니까 ?

          답답해 죽겟네요... 누가 속 시원히 좀 답변좀 부탁드립니다 ㅜㅜ

[정병원]

토지의 감평은 택지비 + 가산비의 120%까지 인정합니다. 여기서 감평사와 관계를 형성하는게 중요한걸로 보여집니다. 그러면 최대한 매입금액과의 차이를 줄일수 있을것입니다. 건교부가 발표한 분양가 산정지침상대로 진행한다면 시행사가 사업을 하기가 어렵습니다. 그래서, 부랴부랴 9월전에 접수하는 곳이 많았구요..기타 부담금은 별도로 산정하게 되어있기때문에 실제로 보면 시행사수익을 제외하면 시공사가 예전처럼 큰 수익은 없을지 몰라도 안정적 수익은 나오는걸로 판단됩니다. 토지계약등을 진행하신 모양인데 머리 좀 아프시겠네요....건승하십시요..

[김태훈(블루)]

정병원 님 응원해 주셔서 감사합니다 ^^* 그런데요 토지의 감평은 택지비 + 가산비 의 120% 까지 인정한다는 것은 저도 알고 있습니다. 그런데 120% 인정을 받기 위해서는 실제 토지매입액이 토지감평의 120% 까지 인정해준다는 의미 입니다. 즉 예를들어 실제 매입액이 1500만원/평 으로 구입했지만 감평이 1000만원/평 으로 떨어지면 택지비는 1200만원/평 으로 책정된다는 것이지요.. 아무튼 용기 북돋워주셔서 감사합니다 ^^*

[여춘엽]

힘드시겠네요 그래도 화이팅

[박병찬]

김태훈님의 답답함을 저도 함께 공유하게되었네요 ;; 죄송해요