토지와 그 지상건물의 일괄매각과 소액임차인에 대한 배당
여러 개의 부동산을 경매로 매각하는 경우 원칙은 개별매각이나, 토지에 대하여 저당권설정 당시에 그 지상에 건물이 없고, 저당권설정 후에 설정자가 당해 토지에 건물에 건축하였고, 경매신청 시에 토지와 지상건물의 소유자가 동일한 경우에는 토지와 건물은 일괄매각될 수 있다(민법 제365조). 이러한 민법 제365조에 의한 일괄매각에서는 매각대금 중 토지의 매각대금 부분에 대해서는 토지 저당권자가 배당을 받고, 건물의 매각대금부분은 당해 건물의 저당권자 등 담보권자, 배당요구채권자가 배당을 받는 것이 원칙이다. 예외적으로 토지의 저당권자가 민사집행법 제268조, 제88조의 규정에 의한 적법한 배당요구를 하였거나 그 밖에 달리 배당을 받을 수 있는 채권으로서 필요한 요건을 갖춘 경우 토지 저당권에게 건물 매각대금이 배당될 수도 있지만 별도의 자격을 갖춰야 한다는 점에서 원칙에서 크게 벗어나지는 않는다. 그런데 건물에 대한 소액임차인인 경우에는 조금 다른 해석이 가능하다. 지상건물이 없었던 토지에 저당권이 설정된 후 건축된 건물의 소액임차인에게는 대지의 환가대금에서 우선변제권이 인정되지는 않지만, 토지에 관한 근저당권설정 당시 그 지상에 건물의 규모, 종류가 외형상 예상할 수 있는 정도까지 건축이 진전되어 있고 그 지상에 건물이 존재한다고 볼 수 있는 경우에는 그 지상건물의 소액임차인에게 대지의 매각대금에대한 우선변제권이 인정된다. 이에 대해 우리 법원 역시, “임차주택의 환가대금 및 주택가액에 건물뿐만 아니라 대지의 환가대금 및 가액도 포함된다고 규정하고 있는 주택임대차보호법 (1999. 1. 21. 법률 제5641호로 개정되기 전의 것) 제3조의2 제1항 및 제8조 제3항의 각 규정과 같은 법의 입법 취지 및 통상적으로 건물의 임대차에는 당연히 그 부지 부분의 이용이 수반하는 것인 점 등을 종합하여 보면,
대지에 관한 저당권의 실행으로 경매가 진행된 경우에는 그 지상 건물의 소액임차인은 대지의 환가대금 중에서 소액보증금을 우선변제받을 수 있다고 할 것이나, 이와 같은 법리는 대지에 관한 저당권 설정 당시에 이미 그 지상 건물이 존재하는 경우에만 적용될 수 있는 것이고, 저당권 설정 후에 비로소 건물이 신축된 경우에까지 공시방법이 불완전한 소액임차인에게 우선변제권을 인정한다면 저당권자가 예측할 수 없는 손해를 입게 되는 범위가 지나치게 확대되어 부당하므로, 이러한 경우에는 소액임차인은 대지의 환가대금에 대하여 우선변제를 받을 수 없다고 보아야 한다.”고 판시하였다(대법원 1999. 7. 23.선고 99다25532 판결). 한편 이러한 소액임차인의 대지의 환가대금에서의 우선변제권 행사는 임차한 목적물이 미등기 또는 무허가 건물인 경우에도 인정된다. 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인에게 우선변제권을 인정한 주택임대차보호법에 미등기 주택을 달리 취급하는 특별규정이 없다는 점을 고려할 때, 임차주택의 등기 여부에 따라 그 우선변제권의 인정 여부를 달리 해석하는 것은 합리적인 이유 없이 그 적용대상을 축소하거나 제한하는 것이 되어 부당하기 때문이다. 물론 이 경우에도 소액임차인은 대지에 대한 경매신청의 등기 전에 소액임차인으로서 우선변제권을 행사하기 위한 주택임대차보호법 제8조의 요건을 갖추어야 배당을 받을 수 있다는 점을 유의해야 한다 |